财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心FFO为3900万美元，即摊薄后每股0.14美元，其中扣除了每股0.03美元的租户应收账款准备金和直线租金余额的非现金减少额，不包括300万美元的遣散费和400万美元的减值费用 [47] - 截至6月30日，公司总债务约为25亿美元（毛额）和16亿美元（净额），总债务加权平均利率为3.41%，加权平均到期期限为6.9年，合并净债务与总市值之比为43.7%，合并净债务与EBITDA之比为5.2倍 [52] - 预计2020年G&A费用为6000万美元（不包括一次性遣散费），较之前披露的6800万美元的G&A运行率降低约12%，预计2021年G&A运行率约为5800万美元 [55][58] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度签署19份新租约和续约租约，总面积约11.3万平方英尺，其中曼哈顿办公物业约5.2万平方英尺，大纽约都会区办公物业约4.7万平方英尺，零售组合约1.4万平方英尺 [33] - 新租约和续约办公物业的租金现金基础上较上一现金递增租金上涨2.8%，曼哈顿办公物业新租约现金租金差价为8.7% [34] - 总投资组合出租率为89.6%，较上一季度下降150个基点，入住率在第二季度环比下降310个基点 [35] 天文台业务 - 2020年前两个月天文台收入同比增长13.2%（不包括102层天文台的影响），3月16日关闭，7月20日86层天文台重新开放，仍等待102层开放许可 [60][61] - 预计天文台游客量将逐渐回升，到2022年恢复正常水平，最初本地游客占比高，随后区域、国内游客增加，最终恢复到约2/3为国际游客的典型游客组合 [65] - 天文台典型年化费用运行率从2月的3500万美元降至5月的1400万美元，第二季度费用总计400万美元，重新开放后年化费用运行率约为2550万美元 [68] 各个市场数据和关键指标变化 - 租赁市场受疫情和居家令影响，第二季度新租赁活动减少，预计第三和第四季度租赁量仍较低，7月曼哈顿租赁参观量约为2019年同期的40% [37][109] - 租金收取方面，第二季度收取了84%的总账单，7月截至24日收取了90%的总账单，办公租户收取率高于零售租户 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司计划在未来三到四年内寻找外部增长机会，利用资产负债表优势、买入并持有理念和重建专业知识创造长期股东价值 [20] - 持续进行股票回购，截至7月28日，已以每股8.67美元的加权平均价格回购了1.19亿美元的普通股 [16] - 实施成本削减措施，包括降低运营成本、G&A费用、资本支出和裁员，以应对当前环境，保存资产负债表并为长期发展做准备 [23][24] - 公司在能源效率、室内环境质量和可持续性方面的领导地位和创新是竞争优势，其建筑的位置、价值和室内环境质量的独特组合使其具有竞争力 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对纽约市的未来充满信心，认为纽约市将再次复苏，办公室建筑对团队和租户仍然重要，年轻有动力的人将继续来到纽约创造价值 [11] - 认为疫情商业环境分为四个阶段，当前环境将继续演变，但公司做好了应对各种挑战的准备 [30] - 相信天文台业务在疫情过后将更加强大，成为纽约市的标志性品牌 [67] 其他重要信息 - 公司披露了一些特殊额外信息以响应SEC因疫情导致业务变化的要求，预计恢复正常业务运营后不会保持相同的披露水平 [6] - 公司实施了健康和安全协议，包括体温检查、戴口罩、保持社交距离等，同时拥有全面的室内环境质量计划 [43][44] - 对于受疫情影响较大的本地零售租户，公司将把2020年剩余的固定租金转换为百分比租金结构，并在规定期限内偿还固定租金与百分比租金的差额 [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否考虑拓展纽约都会区以外的市场进行资本部署 - 公司将自己视为机会主义者，不想限制选择，会耐心谨慎地评估所有选项以创造股东价值，虽然在纽约有特定技能，但也会考虑其他市场和投资方式 [72][73] 问题: 零售组合租户在疫情持续下的生存能力 - 食品服务面临特定挑战，需要人员回到办公楼才能维持运营，店内用餐受防疫协议限制，但公司认为强大的租户租金有保障，小租户可能会失败，随着人们返回办公室，会有新业务或租户进入，零售租金可能会下调，部分大型零售空间需要重新开发 [74][75][76] 问题: 外部增长机会的节奏是否变慢 - 公司认为房地产决策要创造长期价值需经历一个周期，预计未来三到四年会出现购买机会，目前团队已在积极寻找机会，包括重新审视之前未参与的交易 [79][80][81] 问题: 股票价格对资本部署决策的影响 - 公司会仔细考虑资本分配，将现金用于股票回购、股息、外部再投资等，同时与卡塔尔投资局合作，利用其资本和自身专业知识，认为随着公司表现提升，股价会改善，也会通过合资企业进行更大规模的投资 [84][85][86] 问题: 如何看待当前和未来的信用风险和减记 - 公司只会对未支付的租金进行减记，会积极处理租户的延期支付请求，目前租金收取情况良好，会根据租户的欠款情况、保证金余额、解决路径和生存能力评估减记情况，未来会继续密切关注并在必要时进行减记 [88][90][92] 问题: 如何看待费用降低和租户费用回收减少的情况 - 预计2020年下半年运营费用较2019年下半年减少1200万美元，2021年消除400万美元的经常性人员和其他费用，费用降低会导致运营费用递增减少，但不是全部 [94][95] 问题: 天文台重新开放后的游客流量和定价情况 - 游客数量符合预期，与全球其他塔楼运营商的重新开放情况一致，目前未改变门票价格，也不打算改变，游客评价良好，随着纽约市其他景点重新开放，预计游客量会增加 [97][98][99] 问题: 天文台何时提高500人容量限制 - 500人容量是一个任意设定的数字，公司可根据需求和协议执行情况灵活调整，会在确保协议得到遵守并通知相关部门后再考虑增加容量 [103][104][105] 问题: 郊区和城市的租赁需求情况以及租户类型 - 7月曼哈顿租赁参观量约为2019年同期的40%，公司收到了一些提案和已批准的交易，仍有一些交易在谈判中，预计第三季度租赁量较低，租户类型广泛，包括金融、医疗保健、专业服务等行业 [109][110][112] 问题: 帝国大厦资本改进项目不经济的原因及其他物业情况 - 帝国大厦的热电联产项目因纽约市地方法律97中设定的温室气体排放系数任意值导致评估收费过高，使其不经济，公司会尝试与相关部门沟通解决，目前没有其他类似项目受到影响 [113][114][116] 问题: 运营成本节约是否会被未来的高税收吞噬 - 高税收是一个风险，美国所有城市都受到疫情的不利影响，纽约市预算中有一些可削减的部分，未来市议会人员变动可能带来新的发展，公司在进行新资本投入时会谨慎考虑 [120][121][122] 问题: 资本支出节约中有多少会在2021年体现 - 公司接近重建计划尾声，预计2020年资本支出减少，会优先完成疫情前开始的能产生收入的工作，将可延长设备或系统使用寿命的工作推迟，整体情况良好 [123][124]