财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后运营资金为每股1.73美元，较去年同期增长26.3%，高于指引上限 [10][17] - 预计2022年全年调整后运营资金每股达到6.44美元的中点，较2021年增长27% [13] - 第三季度同店净营业收入（NOI）较去年同期增长18.4%，连续五个季度同店NOI增长达到或超过18% [10] - 第三季度同店收入较2021年第三季度增长14.9%，主要受租金上涨推动 [18] - 第三季度同店运营费用较去年同期增长6.6%，主要由信用卡费用、维修保养和公用事业费用推动，同店工资和福利增长不到1% [19] - 第三季度同店净营业收入利润率扩大214个基点至72.8% [19] - 更新2022年指引，预计同店收入增长在14.25% - 15.25%之间，同店NOI增长在18% - 19%之间，预计2022年核心运营资金每股在6.42 - 6.46美元之间，中点较上一年增长27% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度收购11家全资门店，花费2.175亿美元，季度结束后又收购7家全资门店，花费1.42亿美元 [11] - 第三季度向合资企业组合增加15家门店，投资5270万美元，季度结束后又投资7家门店，花费2530万美元 [12] - 截至第三季度末，第三方管理组合超过400家门店，较去年增长超过12%，本季度新增25家门店 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 94%的主要市场连续五个季度实现季度两位数收入增长 [9] - 第三季度同店入住率平均为93.1%，2019年第三季度同店入住率平均为90.7% [18] - 10月同店入住率从9月到10月下降60个基点，至91.8%，符合正常季节性下降 [38] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 认为第三方管理平台是强大的战略支柱，可带来费用收入并支持非公开市场收购机会 [12] - 持续通过现有客户租金增长策略（ECRI）提高租金，在数据显示不同情况之前将继续积极提高现有客户租金 [41] - 关注供应情况，由于利率上升和建设成本高，认为短期内新供应不会对市场造成压力 [42] - 收购方面，若资本利率继续上升，全资收购可能在今年剩余时间内不活跃，会考虑与合资伙伴合作，并继续发展第三方平台，具体活动将取决于2023年资本市场走向 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司运营基本面和指标强劲，高于疫情前水平，进入2023年处于有利地位 [8] - 虽然看到业务回归更正常的季节性趋势，但需求仍然存在，预计春季需求将持续，对2023年年初的入住率水平感到满意 [31][32] - 认为当前入住率水平良好，进入2023年春季处于有利位置，吸取2020 - 2021年入住率过高的教训，当前有一定的可出租空间 [56] 其他重要信息 - 公司连续五年获得《新闻周刊》美国存储中心类别的最佳客户服务奖 [7] - 感谢全体员工在飓风伊恩期间为受影响客户提供支持，佛罗里达州所有门店已恢复营业 [6] - 首席财务官Andrew Gregoire即将退休，将在2023年上半年协助过渡，Alex Gress将接任相关工作 [14][16] - 未保险损失约260万美元，其中100万美元是高于正常趋势的客户保险索赔，160万美元是物业未保险损坏，这些成本无法收回 [34] - 滞纳金和拖欠率已恢复到疫情前正常水平，坏账约占收入的1% [39] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 费用增长情况及未来管理策略 - 第四季度费用增长受通胀压力和物业税影响，2021年第四季度物业税有近400万美元的优惠，导致今年第四季度物业税同比增长超20%，影响NOI增长，除物业税外，其他费用控制良好 [25][26] - 若不考虑物业税，费用实际增长率与年初至今的增长率相近，若没有物业税影响，第四季度NOI可能增长12% - 13% [28] 问题2: 业务回归季节性趋势的具体表现及对后续季度的影响 - 入住率下降略高于正常季节性，但符合预期，租金表现好于预期，收购业务表现也超出预期，2021年收购的门店在租金和入住率方面表现优于预期 [30] - 公司今年积极提高租金，预计会有租户迁出，但第三季度迁入量比去年高7%，预计需求在春季将持续 [31][32] 问题3: 未保险损失的构成及是否能收回成本 - 未保险损失260万美元，包括100万美元高于正常趋势的客户保险索赔和160万美元物业未保险损坏，这些成本无法收回 [34] 问题4: 第三方管理业务的管道情况及明年净新增预期 - 对第三方管理团队的努力感到满意，行业声誉良好，吸引了很多潜在业主，第四季度管道业务强劲，年底将有新门店开业并使用Life Storage品牌，预计明年将继续保持 [35] 问题5: 截至10月底的需求趋势和入住率数据 - 10月同店迁入量与去年10月基本持平，迁出量持续较高，入住率从9月到10月下降60个基点至91.8%，符合正常季节性下降，10月租金通常会下降，但街道租金与9月基本持平 [38] 问题6: 滞纳金和坏账在本季度及10月的趋势 - 滞纳金和拖欠率已恢复到疫情前正常水平，对收入有利，坏账约占收入的1%，只要不显著上升，公司对此感到满意 [39] 问题7: 公司持续提高租金的能力及ECRI计划情况 - 通过现有客户租金增长策略（ECRI）提高租金，全年积极实施该计划，在数据显示不同情况之前将继续积极提高现有客户租金 [41] - 监测供应情况，由于利率上升和建设成本高，认为短期内新供应不会对市场造成压力 [42] - ECRI计划的增长幅度全年保持在高位数，2023年初将评估后续计划 [47] 问题8: 收购市场的资本回报率（cap rates）趋势 - 从年初到最近在凤凰城完成的交易，cap rates变化约75 - 100个基点，这使得公司能够找到好的交易，目前由于资本市场情况，有更多未完成或未交易的项目重新回到市场，但大多数买家处于观望状态 [44] 问题9: 9月租金下降情况及当前租金动态 - 第三季度整体租金下降不到1%，9月下降约8%，这在年末淡季并非异常情况，与2017 - 2018年情况类似，目前租金趋势回归更正常水平 [46] 问题10: 收购业务的后续计划及稳定交易的预期 - 全资收购方面，今年剩余时间可能不活跃，除非cap rates继续上升，预计卖家愿意交易的最高cap rates在5% - 5.5%之间，会考虑与合资伙伴合作，继续发展第三方平台，具体活动将取决于2023年资本市场走向 [50] 问题11: 收购业务对同店收入的影响 - 2021年收购的门店表现出色，收入增长高于同店，但难以量化对2023年同店收入的具体影响，预计不会有显著增加 [51] 问题12: 信用额度的管理计划及对利率的看法 - 对信用额度的灵活性感到满意，目前资本市场不匹配，愿意维持现状，该部分债务占总债务比例较小，86%的债务为固定利率，未来资本市场开放时会将其转为长期债务，但不急于操作 [52][53] 问题13: 入住率降至何种水平会采取促销和广告措施 - 对当前入住率水平满意，高于疫情前水平，且新供应较少，会在有意义的市场和单元规模进行促销活动，目前认为当前入住率水平进入2023年春季处于有利位置 [56] 问题14: 全年租户实际更替率 - 每月实际租户更替率约为3%，全年约36%的投资组合会发生变化 [58] 问题15: 2023年ECRI计划的展望 - ECRI计划具有灵活性，会根据经济、美联储政策、消费者资产负债表和需求等数据每月或每周评估，预计2023年能够以高于疫情前的水平实施该计划，但具体情况将在1 - 2月决定 [59][60] 问题16: 同店收入增长减速趋势是否会延续到2023年 - 尚未对2023年进行指引，难以确定，认为年初处于有利位置，收入增长将取决于ECRI计划，同时明年旺季可能有更多入住率提升空间，但具体情况需根据后续数据决定 [62]