财务数据和关键指标变化 - 第二季度核心资金运营为每股1.65美元，较去年同期增长37.5%，高于指导区间上限 [7][11] - 预计2022年调整后每股运营资金达到6.30美元，较2021年增长超24% [11] - 第二季度同店收入较2021年第二季度增长18.9%，主要因租金上涨 [12] - 第二季度同店运营费用仅增长4.3%，同店净运营收入利润率扩大370个基点至73%，同店净运营收入同比增长25.4% [15][16] - 净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率从一年前的5.0倍降至4.6倍，债务偿付覆盖率增至5.7倍 [19] - 预计2022年同店收入增长13.25% - 14.25%，同店净运营收入增长16.5% - 17.5%，核心资金运营每股6.27 - 6.33美元，中点较上年增长24.3% [20][21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自存业务需求强劲，要价维持在创纪录水平，实现连续21个月租金正增长，同店实现租金每平方英尺同比增长20% [6][7][14] - 第二季度同店入住率平均为94%，较第一季度平均入住率提高40个基点 [13] - 第二季度收购13家全资门店，花费2.626亿美元，第三方管理平台新增17家门店 [8] - 截至第二季度末，包括合资企业在内，第三方管理组合共有385家门店，较去年增长13% [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至7月，今年完成的收购中略超75%为稳定物业，其余25%为租赁物业，未来将提供强劲上行空间 [9] - 目前收购管道强劲，另有2.58亿美元已签约 [10] - 第二季度街道租金平均比去年高近8%，7月略低于去年同期，但仍处历史高位 [47] - 预计今年剩余时间街道租金较去年低0% - 5% [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 专注战略增长，通过收购扩大现有市场规模，发展第三方管理平台 [8] - 提高全资收购指导至8 - 10亿美元 [11] - 因债务市场困难，卖家推出产品有所暂停，竞争较去年略少，成交的交易资本化率可能比六个月前高25 - 40个基点 [27][28][30] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 自存需求保持强劲，定价能力持续，预计下半年收入仍将实现两位数增长，但会有所减速 [6][31] - 住房市场放缓不一定对自存业务不利，自存用途增多，需求依然强劲 [36][38] - 对2023年开局持乐观态度，但消费者对利率上升的反应有待观察 [40] 其他重要信息 - 本季度利用信贷工具和发行股权证券支持收购活动，随后对现有信贷工具进行再融资，额度从5亿美元增至12.5亿美元，有效期至2027年1月 [17][18] - 一直关注每家门店的工资和全职员工数量，采用新技术提高效率，控制工资成本 [34] - 收入管理团队表现出色，ECRI策略不断演变，旺季进行更多提价，平均客户提价高于去年 [51][52][54] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 下半年租金和入住率的平衡情况如何 - 入住率方面，指导中考虑了正常的周期性趋势，预计从7月到年底下降250个基点；租金方面，由于基数较高，街道租金可能比去年低0% - 5% [22][23] 问题: 是否会将信贷工具期限延长，是否包含在指导中 - 计划将信贷工具期限延长，但目前市场不稳定，待市场情况好转后会回归公开市场，指导中未包含此内容 [24] 问题: 入住率方面，客户行为是否有变化 - 入住率略有下降主要是因为拍卖数量增加，正在回归正常水平，并非地区性问题，未发现异常情况 [26] 问题: 收购指导提高，在阳光地带市场竞争和资本化率情况如何 - 过去几个月卖家推出产品有所暂停，竞争较去年略少；资本化率无重大变化，但买卖价差扩大，成交交易的资本化率可能比六个月前高25 - 40个基点 [27][28][30] 问题: 第四季度同店收入预期以及对2023年的展望 - 下半年收入仍将实现两位数增长，但会有所减速，接近年底时仍接近两位数；2023年开局强劲，暂不准备讨论全年情况 [31][32] 问题: 工资增长情况是否会持续 - 一直关注工资和全职员工数量，采用新技术提高效率，控制工资成本，会继续寻找减少门店工时的方法 [34] 问题: 住房市场放缓对自存业务的影响 - 住房市场放缓不一定对自存业务不利，人们可能因各种原因选择自存，目前需求依然强劲 [36][38] 问题: 如何看待2023年的增长情况 - 预计2023年开局比三个月前预期更强，但消费者对利率上升的反应有待观察 [40] 问题: 不同收入水平客户或不同地区是否有疲软迹象 - 未发现明显地区差异，消费者受通胀影响，但自存业务是必需品，除滞纳金回升至接近疫情前水平外，未发现其他问题 [42][43] 问题: 2022 - 2023年过渡期间入住率情况 - 指导中预计年底入住率在91% - 92%之间，高于历史正常水平，低于去年纪录，有助于2023年开局 [45] 问题: 本季度街道租金情况及7月同比变化 - 本季度街道租金平均比去年高近8%，7月略低于去年同期，但仍处历史高位 [47] 问题: 预计今年剩余时间街道租金情况 - 预计今年剩余时间街道租金较去年低0% - 5% [23][49] 问题: ECRI项目现状及变化，以及对同店净运营收入增长的贡献 - ECRI策略不断演变，利用数据做出更明智决策，旺季进行更多提价；平均客户提价高于去年，贡献比去年更明显 [51][52][54] 问题: 过去几个月ECRI水平和客户反馈是否有变化 - 提价会导致客户反馈和迁出增加，但行业因定价能力强、需求高和入住率高能够推动更多提价，公司仍实现租金增长，策略是优化收入而非单纯追求入住率 [56][57] 问题: 市场开发启动和供应情况 - 与上季度情况类似，对新供应情况感觉良好，未发现建设或规划显著增加，开发仍面临材料价格、审批时间和利率上升等阻碍 [60] 问题: 若公司有正租金增长而同行没有，下半年是否有更大定价权 - 租金增长使公司在现有客户提价方面有更多空间，但街道租金竞争激烈，整体定价权不一定更强 [61]