财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度同店收入同比增长21.7%，创历史新高，推动同店净营业收入（NOI）增长27.6% [5] - 核心资金从运营（FFO）增长34%，董事会将第一季度股息提高至每股1.50美元，较上一季度增长20%，较2021年第一季度增长50% [8] - 2022年全年同店收入指引提高至13% - 15%，同店费用指引提高至6.5% - 8%，同店NOI增长范围为15% - 18% [11] - 预计2022年核心FFO在每股8.05 - 8.30美元之间，预计增值收购和完工证明（C of O）商店的摊薄为0.20美元，较原指引下降0.03美元 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度总投资达2.29亿美元，超出预期，完成1.38亿美元过桥贷款，管理平台新增37家门店 [7] - 第一季度第三方管理平台进行187个新物业项目，批准52个新合同，净增19家门店，按此速度全年预计净增75 - 100家门店 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月底入住率较去年同期下降略超100个基点，较3月底略有下降 [29] - 第一季度新客户实现的租金率比去年同期高出15%，近两周降至低个位数到中个位数 [29] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 与第三方管理和合资伙伴合作是外部增长战略的重要部分，持续寻找增长机会，各内部和外部增长渠道均有效 [6][7] - 预计通过合资伙伴关系继续进行收购，2022年公司投资指引提高至8亿美元，预计过桥贷款活动增加，指引提高至1.5亿美元 [13] - 收购市场竞争激烈，但随着利率上升，单个交易的竞标者数量可能减少，公司捕获率提高，尤其是非稳定的一次性门店 [12] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 行业基本面强劲，各市场运营表现出色，公司为夏季租赁旺季做好准备，对2022年充满信心 [5] - 客户行为与预期不同，租户停留时间延长，对现有客户租金上涨通知的迁出率好于预期，有助于实现更好业绩并提高全年预测 [17] - 需求驱动因素多样，包括各种经济情况下的需求，公司认为可以在不同经济周期保持健康需求 [48] 其他重要信息 - 公司通过第三笔公开发行债券将4亿美元循环贷款余额转为定期贷款，进一步优化债务到期结构，释放更多循环信贷额度 [10] - 资产负债表强劲，无抵押资产池约为130亿美元，净债务与息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为4.4倍，有多种资本渠道和大量债务融资能力支持未来增长 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 与去年预期相比，环境中哪些方面变得更积极或带来了意外惊喜 - 客户行为与最初指引预测不同，租户停留时间延长，对现有客户租金上涨通知的迁出率好于预期，有助于实现更好业绩并提高全年预测 [17] 问题2: 是否在租金上涨通知（ECRIs）上比过去更激进，哪个因素带来了更大的收入增长，进入艰难比较期后是否会改变ECRI策略 - 过去在许多司法管辖区对租金上涨和新店建设有诸多限制，加利福尼亚州的最后两项限制于2月解除，导致客户支付租金与市场价格存在较大差距，公司试图缩小这一差距。未来差距不会这么大，ECRI幅度也会减小 [22] 问题3: 收购指导上调，过去提到更多在合资企业内进行交易，现在似乎更多是全资收购，如何看待收购市场的竞争性质以及利率上升对其他潜在买家的影响 - 公司发现比预期更多符合回报要求的全资收购物业，主要是未稳定的租赁门店，长期来看具有增值潜力。合资企业方面也很活跃，第一季度完成两笔交易，之后又完成一笔，还有12笔计划在今年完成。利率上升时，预期资本化率会上升，但目前尚未看到明显迹象，可能是因为自存仓储市场有大量积压需求和来自不同渠道的资本。不过，看到初始竞标者减少或杠杆买家在过程中退出，但仍有很多买家对物业感兴趣，价格与去年底基本一致，市场交易量很大 [25][26][27] 问题4: 能否分享4月的入住率、迁入率等趋势，以及迁入率与第一季度相比的情况 - 4月底入住率较去年同期下降略超100个基点，较3月底略有下降，属正常情况。第一季度新客户实现的租金率比去年同期高出15%，近两周降至低个位数到中个位数 [29] 问题5: 租金限制解除后，对同店收入指引的影响是否有变化 - 公司提高的指引中已体现这一变化 [30] 问题6: 租金限制解除对同店收入的影响是否从之前所说的50个基点变为100个基点 - 原预计整个投资组合从ECRI获得200个基点的提升，现在可能接近400个基点，在加利福尼亚州原预计50个基点，实际也大幅提高 [31] 问题7: 之前提到的迁出率翻倍是否主要与加利福尼亚州有关 - 这是在所有将租户租金调整至市场水平的地区都会出现的情况，一方面是租金限制使现有租金较低，另一方面是市场租金大幅上涨，即使在没有租金限制的州也会出现类似情况，且这并非新趋势，去年在执行较大幅度租金上涨时就已出现 [32][33] 问题8: 公司未来在评估新交易时是否改变了回报门槛，鉴于债务和股权成本增加以及对经济增长前景的看法，收购意愿是否改变 - 公司未改变承销原则和流程，加权平均资本成本有所上升，但仍能通过全资或合资方式找到符合股东利益的交易 [36] 问题9: 近期是否会更多利用合资企业资本，合资伙伴的意愿如何，他们是否会改变回报门槛和预期 - 公司有优秀的合资伙伴，他们有大量资本和对自存仓储的投资意愿。即使现有伙伴饱和或想暂停，也有很多其他方愿意与公司合作。公司认为限制增长的因素是优质交易的可用性，而非获取资本的能力 [37] 问题10: 指引修订中，利息收入和合资企业收入增加的主要驱动因素是什么 - 利息收入增加的原因包括过桥贷款计划表现良好，保留更多贷款在资产负债表上，出售A部分所需时间更长；假设JCAP投资维持到5月，之后进行混合和延期；以及利率上升使过桥贷款更有利可图。第一季度还有一些一次性交易带来额外收益。股权和收益部分主要是一些合资企业的物业表现出色，使公司进入激励分成阶段，这些合资企业预算制定较早，实际表现预计将超出原估计 [38][39] 问题11: 租户停留时间目前情况如何，与去年相比趋势怎样 - 目前在租客户的平均停留时间约为42个月，超过40个月，这一数据在新冠疫情期间有所增加。已入住和迁出客户的平均停留时间约为16个月，较过去两年增长约10% [40] 问题12: 商业客户需求是否有变化，最后一英里配送业务对公司业务是否有影响 - 最后一英里配送业务对公司业务影响不大。商业客户需求稳定，但随着公司投资组合增长和新增更多多层现代仓储门店，商业客户通常需求的大型外部通道单元在投资组合中的占比变小，商业客户在业务中的占比也逐渐降低 [41][42] 问题13: 当前通胀压力对公司租金上涨的影响有多大，在发出租金上涨通知时如何考虑对消费者资产负债表的影响 - 公司租金调整主要基于需求，难以区分通胀和需求对租金上涨的具体影响。每次发出租金上涨通知时，会保留一个对照组，通过跟踪对照组和收到通知组的迁出率来评估是否过度提价影响业务 [43][45] 问题14: 第三方管理平台的需求如何，管道项目与实际签约的转化率是多少 - 与历史数据相比（排除去年的大型投资组合交易），目前业务进展正常。第一季度进行187个新物业项目，批准52个新合同，净增19家门店，按此速度全年预计净增75 - 100家门店，与过去表现相符且较为强劲 [46] 问题15: 为何需求如此之高，能否持续，以及未来走向如何 - 需求驱动因素多样，包括在各种经济情况下都会出现的需求，如结婚、生育等，以及在经济不景气时的需求，如因负担不起公寓而需要存储物品等。公司认为可以在不同经济周期保持健康需求，历史上在2008 - 2009年和2020 - 2021年都有持续需求 [48] 问题16: 与过去相比，公司应对租户迁出问题的系统是否有所改善，未来会有何不同 - 公司不断改进工具，提高应对能力，以优化业绩 [49] 问题17: 过桥贷款活动高于预期且可能持续，原因是什么，是否可持续 - 这主要是一个关系型业务，随着公司与借款人关系的发展和重复业务的增加，业务自然增长。公司自2019年开展此项业务以来，贷款数量逐年增加，预计将继续增长 [50] 问题18: 4月个位数租金增长是否需要更多营销费用或促销活动来维持，是否体现定价能力 - 需求强劲，营销费用实际上有所下降，客户对租金上涨接受度高 [53] 问题19: 公司可变利率债务占债务结构的25%，未来对可变利率债务有何规划 - 公司长期以来一直持有可变利率债务，通常控制在20% - 30%，以提供收购灵活性。一般在有收购机会时提取循环信贷额度，之后再转为定期贷款。虽然利率上升时可变利率债务成本增加，但过桥贷款项目也为其提供了一定的自然对冲 [54] 问题20: 与上一季度相比，对供应压力的预期有何变化 - 对新交付量的预期有所缓和，预计今年同店组合中新增交付量低于20%，较上一季度有所下降，主要是由于建设融资压力增加和审批积压等因素导致项目延迟或取消。但公司认为由于产品表现强劲和大量资本涌入，未来仍会有更多开发项目，尽管可能需要更长时间 [56][57] 问题21: 合资企业机会增加，是与现有伙伴和资金池合作，还是引入新伙伴 - 今年有两个新的合资伙伴，一个交易已完成，另一个即将完成。公司会平衡各方需求，确保有足够的合资资本 [58] 问题22: 进入合资企业时，是长期合作还是有退出机制，如何考虑合资企业的时间线 - 公司选择合资伙伴时，要求双方有相似的投资标准，合作伙伴通常是保险公司的一般账户、具有无限存续期和持有期的核心基金等，希望与公司一样将资产视为长期持有以获取逐年增长的现金流。虽然不能保证永远持有，但在合作协议中公司有优先购买权，更重要的是选择志同道合、投资目标一致的伙伴 [59][60] 问题23: 第一季度迁入率与迁出率情况如何，第一季度收购的运营物业平均入住率是多少 - 第一季度迁入率比现有客户迁出率低10%，属正常情况。全资收购门店的平均入住率为76%，预计13个月实现经济稳定，合资企业门店入住率更高 [61][62] 问题24: 物业税增长1%，工资增长8%，请解释这两项费用的情况 - 物业税略低于预期，主要是由于税务上诉的时间安排。工资方面，去年底员工工资提高约8%，包括年度加薪和一次性调整，且员工配置基本恢复正常 [63] 问题25: 如何看待整个投资组合的按市值计价情况，目前租金与市场租金的差距如何 - 10%的差距与时间有关，去年夏季以较高租金入住的客户，随着市场租金在秋季和冬季下降、夏季回升，这些客户将面临租金上涨，这将推动未来增长，是租金周期的正常现象 [64]