财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度调整后每股运营资金为1.41美元，较去年同期增长31.8%，高于指引上限 [13] - 第四季度同店收入同比增长16.9%，同店运营费用仅增长1.9%，同店净营业收入利润率扩大410个基点至72.4%，同店净营业收入同比增长23.9% [14][15][16] - 2021年全年收购总额达23亿美元，其中全资收购17亿美元，全资投资组合增长近20% [8] - 2022年1月月底入住率为93.6%，较2021年1月高80个基点，要价同比上涨26% [10] - 2022年预计调整后每股运营资金在5.93 - 6.03美元之间，中点为5.98美元，较2021年增长18% [10][19] - 2022年预计同店收入增长9.5% - 10.5%，同店净营业收入增长11.5% - 12.5%，全资收购额在5.5 - 6.5亿美元之间 [19] - 截至第四季度末，净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率为4.5倍，低于去年同期的5.4倍；债务偿付覆盖率升至5.5倍，高于去年同期的4.7倍；信贷额度有5亿美元可用，平均债务期限为6.8年，且100%为固定利率债务 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三方管理业务方面，第四季度新增29家门店，全年新增103家门店，2020年底共有367家门店，2021年收购了31家托管门店，占全资收购量近三分之一 [9] - 微型履约业务处于测试阶段，已在亚特兰大、拉斯维加斯、芝加哥、哥伦布等地布局，本月新开洛杉矶门店，12月有近3万笔发货量，今年1月发货量同比增长35% [31][32] 各个市场数据和关键指标变化 - 多数市场需求强劲、定价能力强，2022年市场供应预计与2021年持平，约有150 - 160家门店交付，重点关注拉斯维加斯、凤凰城、奥兰多、纽约市等市场 [7][45] - 收购策略聚焦于人口结构和街边费率良好的市场，特别是阳光地带市场，今年在加利福尼亚州已完成6笔收购，另有30笔在合同中 [37] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续在关键市场扩张，如奥斯汀、亚特兰大、坦帕、迈阿密、凤凰城、圣地亚哥和纽约市 [8] - 微型履约业务先吸引客户，观察2022年客户获取情况后再决定是否全面扩张 [31][32] - 吸引更多商业客户，提供叉车、库存跟踪、分拣包装和运输等工具，建设微型履约中心和区域配送中心 [57][58] - 行业方面，大型投资组合交易减少，市场不确定性增加，如资本成本和利率上升 [29] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年开局良好，入住率和要价同比增长，收购管道强劲 [10] - 对2022年市场供应情况不太担忧，认为是不错的一年 [45] - 微型履约业务有需求和竞争，目前进展符合预期，将逐步推进 [59] 其他重要信息 - 公司被《福布斯》杂志评为2022年最佳中型雇主之一，被Sustainalytics评为ESG区域顶级公司，首席执行官签署了CEO多元化和包容性行动承诺 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第一季度运营资金指引及运营率回落原因 - 第四季度有300万美元的物业税收益，第一季度该收益消失，且存在物业税正常增长、薪资福利增加和除雪费用等因素 [22] 问题2: 当前投资组合入住率、同比情况及全年入住率假设 - 目前入住率为93.7%，比去年2月高50个基点，较1月略有下降；指引假设夏季入住率与去年持平，峰值略低于96%，且峰值到低谷的降幅比2021年略大 [24][25] 问题3: 净债务与经常性息税折旧摊销前利润比率是否考虑季度内完成的收购 - 考虑了季度内完成的收购 [26] 问题4: 外部增长战略及收购指引相关问题 - 目前大型交易较少，市场较安静，受资本成本和利率不确定性影响，公司对指引感到满意，会根据情况调整，优先完成已签约交易 [29][30] 问题5: 微型履约业务门店开业展望及未来披露情况 - 目前处于测试阶段，先观察吸引客户情况，再决定是否全面扩张；业务在增长，12月有近3万笔发货量，今年1月发货量同比增长35% [31][32] 问题6: 下一代业务费用明细 - 同店组薪资预计同比增长4% - 5%，营销增长约8%，物业税增长6% - 7.25%，公用事业预算增长约5%，其他项目在2% - 3%之间 [35] 问题7: 收购管道关注的市场及组合交易情况 - 关注人口结构和街边费率良好的市场，特别是阳光地带市场，今年在加利福尼亚州开局良好；目前未看到大量1 - 2亿美元的投资组合交易，管道中多为小型交易 [37][39] 问题8: 第四季度和2022年初收购交易的租赁期和收益率预期 - 2021年全年混合资本化率为4.5%，第一季度约为4%，其中9笔在加利福尼亚州，预计第一年仍有增值 [43] 问题9: 市场供应趋势及不同市场情况 - 预计2022年市场供应与2021年持平，约有150 - 160家门店交付，关注拉斯维加斯、凤凰城、奥兰多、纽约市等市场 [45] 问题10: 未来收购融资方式 - 2021年70%的收购资金来自股权融资，今年预计增加杠杆，股权融资占比35% - 40% [49] 问题11: 物业税预期及压力较大的市场 - 第四季度物业税评估和退款情况使今年对比基数较高，2022年在北达拉斯、科林县、俄亥俄州奥县、亚特兰大地区、库克县和弗吉尼亚州等地面临较大物业税压力 [51] 问题12: 客户租赁方式变化 - 约30% - 35%的客户使用无接触应用程序租赁，较疫情前的10% - 12%有所提升，公司内部正在努力提高该比例 [53] 问题13: 商业客户需求水平与2021年初对比 - 商业客户需求增长，公司提供工具吸引更多商业客户，如叉车、库存跟踪等，同时建设微型履约中心和区域配送中心 [57][58] 问题14: 轻速度业务发展趋势与预期对比 - 进展符合预期，目前在进行营销以吸引客户，有竞争也有机会，将逐步推进 [59] 问题15: 租赁资产的典型入住率及2021年第一季度签约资产的平均入住率 - 典型租赁资产入住率在50% - 80%之间，第一季度约25%的租赁资产处于该范围 [62] 问题16: 当前低于街边费率的客户比例及与去年对比 - 约50%的客户低于街边费率，比去年同期高10% [63]