财务数据和关键指标变化 - 第三季度调整后资金营运能力（AFFO）为每股0.41美元，同比增长5% [6] - 现金租金收入同比增长12.7%，过去12个月收购金额达2.36亿美元 [7] - 第三季度现金租金收入为4760万美元，剔除110万美元直线及其他非现金租金调整 [23] - 第三季度现金一般及行政费用（G&A）为370万美元，占现金租金收入的7.8% [24] - 第三季度净债务与EBITDA比率为5.5倍，固定费用覆盖率为4.9倍，预计调整后杠杆率约为5.4倍，低于6倍的目标 [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度新投资中，餐厅占比52%，汽车服务占22%，医疗零售占19%，其他零售占6% [16] - 餐厅运营商近期业绩强劲，快餐餐厅周销售额约为2019年的120%，休闲餐厅约为103% [12] - 75%的投资组合的EBITDA与租金覆盖率为4倍，在净租赁行业中处于较强水平 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 自4月以来市场和卖家对资本化率的预期普遍软化，过去10周这一趋势加速，净租赁潜在买家减少，部分投资机会的资本化率接近或超过7% [17] - 公司目前投标的投资组合资本化率比几个月前高出50 - 100个基点 [9] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司持续调整投资组合，与一流运营商合作，以有吸引力的租金水平收购物业 [7] - 积极应对市场变化，调整收购价格，注重租户信用和资本化率，保护投资利差 [18][19] - 利用资产处置作为替代资本来源，优化投资组合质量 [11][14] - 持续进行利率套期保值，固定大部分可变利率定期贷款的利率 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 现有投资组合表现出色，租金收取率达99.8%， occupancy率保持在99.9% [6] - 收购定价因资本成本上升而改善，预计第四季度和2023年将有更多投资机会 [8][20] - 对第四季度和2023年的前景持乐观态度，认为前期的价格纪律和策略调整为后续发展奠定了良好基础 [35][36][22] 其他重要信息 - 第三季度出售4处房产，总价860万美元，加权平均现金资本化率为5.5% [11] - 第三季度通过股权融资筹集7900万美元，平均股价为每股28.09美元 [14] - 10月25日宣布修订6.8亿美元银行信贷安排，延长部分定期贷款期限，转换利率基准，降低信贷利差，并增加3000万美元额度 [26][27] - 公司持有3700万美元现金，有260万股远期销售协议，预计结算后净收益7100万美元，季度初可用流动性超3.58亿美元 [25] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收益率50 - 100个基点的变动是否仅适用于大型交易 - 公司表示这种变动是全面的，并非仅针对大型交易 [32] 问题2: 收购管道的规模以及市场变化是否带来更多机会 - 公司称春季调整了收购管道，下半年收购环境更有利，目前收购管道定价合理，前期的价格纪律为后续发展奠定了良好基础 [34][35][36] 问题3: 第四季度收购是否会更强 - 公司认为不应按季度考虑，目前收购管道定价接近市场，对现状满意，前期策略调整使其在今明两年处于有利地位 [35][36] 问题4: 若出现衰退，外卖业务能否缓冲租户信用趋势 - 公司表示主要休闲餐厅租户在配送方面较为保守，租金覆盖率设定保守，投资组合为困难时期做好了准备，在宏观环境不佳时具有较好的定位 [38] 问题5: 餐厅和非餐厅交易哪个机会更好、资本化率更高 - 公司称快餐通常交易价格有溢价，但目前快餐领域也有较好机会，整个市场因借贷成本变化而重新定价 [39] 问题6: 如何确定合适的远期股权数量 - 公司表示会对价格和市场敏感，采取机会主义策略，当股价有吸引力时会进行融资 [41] 问题7: 第三季度收购资本化率低于第一、二季度的原因 - 公司解释一是第一、二季度的组合不同，二是第三季度收购的物业价格是在较早时候确定的，后续会对管道内的物业重新定价，且目前签约的资本化率更高，同时公司的报告制度能让投资者实时了解定价情况 [43] 问题8: 资本化率扩张中，不同类型交易的占比情况 - 公司称是多种情况的组合，包括快餐交易、重新谈判的交易以及原本不在目标范围内现在变得有吸引力的交易等，目前有很多有趣的收购机会 [45] 问题9: 1031市场需求是否变得对利率更敏感，是否仍是有竞争力的买家 - 公司表示与1031市场有竞争，但因相同的国债利率和自身前期的融资优势，公司有资金进行收购，而1031交换买家的融资成本高，使得REIT买家更具吸引力 [48]