财务数据和关键指标变化 - 第四季度调整后资金流（AFFO）为每股0.41美元，同比增长10%；2021年全年AFFO为每股1.56美元，同比增长8%；若剔除Kerrow餐厅影响，第四季度AFFO增长8.1%，全年增长6.3% [6] - 第四季度现金租金收入为4420万美元，剔除130万美元直线及其他非现金租金调整；全年租金回收率为99.9%，第四季度为99.8%；季度内可收回性或信用准备金无重大变化，无资产负债表减值 [17] - 截至年底，当前年度现金基本租金为1.752亿美元，加权平均10年年度现金租金增长率为1.4%；第四季度现金一般及行政费用（G&A）为330万美元，占现金租金收入的7.5%；2021年全年现金G&A为1370万美元；预计2022年现金G&A低于1500万美元，增长约7% [18][19] - 第四季度末，净债务与EBITDA比率从5.8倍降至5.4倍，低于5.5 - 6倍的目标范围；固定费用覆盖率为5.2；流动性为2.2亿美元，其中现金60万美元，循环信贷额度可用2.14亿美元；季度股息为33.25美元，较上一季度增长4.7% [22][23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 餐厅业务方面，快餐餐厅运营水平约为2019年周水平的118%，休闲餐饮与2019年水平持平；两大租户Darden Restaurants和Brinker International销售表现强劲，Olive Garden、LongHorn和Chili's平均门店销售额分别增长5.2%、22.3%和5%，这两个品牌占租金收入约66% [7][8] - 2021年新投资中，餐厅占39%，汽车服务占36%，医疗零售占18%，其他服务型零售占7% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年初至今，资产定价与2021年水平一致，近期公共股权市场利率上升和波动尚未影响到私人市场资本化率，私人市场资本化率通常滞后于公共市场数月 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续致力于投资组合多元化，除餐厅领域外，在服务型零售其他领域的投资组合敞口增加；核心能力是在优质房地产中寻找与优质运营商合作的价值机会，会继续评估相邻零售类别投资 [11][12] - 计划利用卖方市场进行少量选择性资产处置，作为替代资金来源；2022年积极构建交易管道，管道行业分布与2021年类似，集中在餐厅、汽车服务和医疗领域 [14][15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司租户表现良好，餐厅运营商近期季度业绩强劲，与一流运营商合作的投资组合表现持续向好；对Kerrow餐厅业务的复苏和前景感到兴奋 [5][8] - 尽管面临定价逆风，但仍有信心在2022年构建稳定交易管道；预计资本化率可能在今年晚些时候有所缓解，当前会谨慎选择投资机会 [13][15] 其他重要信息 - 第四季度财务中，因Kerrow餐厅运营业务净递延税资产评估准备金移除，确认一次性86.4万美元非现金税收优惠；该税收优惠包含在资金流（FFO）中，但在调整后资金流（AFFO）计算中剔除 [25] - 2021年公司实施MRI软件用于会计和财务报告；随着投资组合规模扩大和租户数量增加，公司增加会计人员，通过技术和流程效率提升，为投资组合未来增长做好准备 [26][27] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 作为小公司，如何考虑资产负债表的容量和运营空间 - 公司运营注重机会主义，年末收购量较大时，利用股价高位进行股权融资，以保持资产负债表稳健；同时考虑评级提升因素，确保杠杆指标良好 [30] 问题2: 若不进行股权融资并保持收购节奏，杠杆率上升到6倍左右是否可接受 - 公司杠杆目标为5.5 - 6倍，多数时间杠杆率低于该范围；认为6倍杠杆率不算高，若达到该水平也可接受；目前公司租金覆盖率高，现金流质量强，能支撑利息支出 [31][32] 问题3: 投资组合再投资中，从现有资产获取的交易占比情况 - 目前占比极小，但公司会不断寻找增值机会，如购买Darden餐厅相邻土地，既帮助租户又对自身经济有利 [34] 问题4: 是否还有类似与商场房东合作的项目机会 - 目前有多个此类交易处于管道中，预计下季度会有更多消息；此类交易为商场相关方提供流动性，对双方都有利，相关物业适合公司投资组合，在疫情期间表现出色 [37] 问题5: 10%的地面租赁物业是从何处获取机会，若出售此类投资组合，其资本化率与购买时相比如何 - 大部分地面租赁物业机会来自外铺策略；公司认为Darden餐厅租赁类似地面租赁，租金低、覆盖率高、租金销售比低；暂不推测出售时的资本化率，但认为购买决策明智，此类投资长期来看很安全 [39] 问题6: 地面租赁物业的覆盖率是否与Darden餐厅类似 - 预计非常相似，租金低、租金销售比低、EBITDA覆盖率高，租户因自建建筑而投入较大 [40] 问题7: 公司如何应对餐厅业务的劳动力挑战 - 公司Kerrow子公司由Carol Dilts出色管理，虽面临劳动力和食品通胀问题，但业务运营良好，餐厅数量增至7家，盈利能力同比大幅提升 [41] 问题8: 2022年及未来，餐厅收购的合理比例是多少，与高资本化率的非餐厅收购相比，推动餐厅交易的主要因素是什么 - 公司在餐厅业务有悠久历史和深厚关系，认为餐厅收购质量高，希望伴随租户成长；非餐厅收购方面，疫情前决定拓展医疗零售和汽车服务领域，认为非餐厅物业较高的资本化率反映了不同风险；目前普通中等质量快餐和部分休闲餐饮资本化率较低，公司今年会出售部分物业，预计出售资本化率对交易资本化率有增值作用 [43][45] 问题9: 2022年计划进行的资产处置是出于进攻还是防御目的 - 是两者的混合，部分情况两者兼具 [46] 问题10: 2022年餐厅和非餐厅收购的资本化率是否会保持稳定，还是会进一步压缩 - 预计资本化率会略有下降，但幅度不大；部分竞争对手的资本化率在中5%左右，公司对此不感兴趣；认为今年下半年资本化率可能因无风险利率变化而不同 [49][50] 问题11: 过去六到九个月，1031市场需求是否有变化 - 实际感受与监管法规相关报道不同，未感受到明显变化；宏观趋势上，由于疫情运营环境复杂和高估值倍数，一些老年加盟商和企业经营者出现疲劳，面临代际所有权转移时选择出售，带来了一些交易机会 [51][52]