财务数据和关键指标变化 - 公司一季度末的出租率为95.7%，现金同店NOI增长为2.2% [10] - 一季度现金租金增长率为10.4%，截至电话会议当天，公司已续约2021年到期的72%租约，现金租金增长率为12.7% [10] - NAREIT FFO为每股0.46美元，较2020年同期的0.45美元有所增长 [20] - 一季度现金同店NOI增长为2.2%，主要由于新租约和续租租金的增长，部分被较低的出租率抵消 [20] - 2021年NAREIT FFO指引为每股1.85至1.95美元，中点为1.90美元 [23] - 预计2021年同店NOI现金增长为3.5%至4.5%，较之前的指引提高了50个基点 [24] 各条业务线数据和关键指标变化 - 一季度公司完成了约330万平方英尺的租赁，其中60万平方英尺为新租约，230万平方英尺为续租，50万平方英尺为开发和收购项目的租赁 [21] - 租户续租率为76.5%，现金租金整体增长10.4%，其中续租增长8.3%，新租约增长17.8% [21] - 一季度公司出售了3处物业和2个公寓单元，总价为6700万美元，资本化率为8.4% [11] - 二季度初公司出售了一块土地，价格为1100万美元，年初至今总销售额为7800万美元，接近全年1亿至1.5亿美元的销售指引 [11] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国工业市场的净吸纳量在一季度达到1亿平方英尺，连续两个季度超过1亿平方英尺 [6] - 一季度净吸纳量显著超过5700万平方英尺的竣工量 [7] - 公司在达拉斯的First Park 121项目启动，总面积为37.5万平方英尺，预计投资3000万美元，目标现金收益率为7% [14] - 在丹佛的First Aurora Commerce Center项目启动，面积为58.8万平方英尺，预计投资5300万美元，目标现金收益率为6% [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续通过开发项目推动未来现金流的增长，并将投机性租赁上限提高1.5亿美元至6.25亿美元 [12] - 公司目前在建的开发项目总面积为330万平方英尺，总投资为3.18亿美元，预计整体开发利润率为45%至55% [16] - 公司一季度收购了一栋建筑和三块土地，总价为2400万美元，现有资产为奥克兰市场的6.2万平方英尺的配送设施，预计稳定现金收益率为4.8% [17] - 公司目前持有的土地可支持超过1000万平方英尺的新投资，合资企业可支持1100万平方英尺，公司份额约为500万平方英尺 [19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对一季度表现感到满意，并受到经济增长、消费者信心改善和政府经济刺激的支持 [6] - 公司认为工业市场的基本面非常强劲，需求超过供应，高出租率和强劲的租金增长将继续推动新开发项目的投资 [7] - 公司预计2021年将继续受益于经济复苏和供应链的持续演变与增长 [27] 其他重要信息 - 公司宣布David Harker将于6月30日退休，Central Region将由Jojo Yap和Peter Schultz分别负责 [8] - 公司欢迎Marcus Smith加入董事会，他将担任投资和提名公司治理委员会的成员 [9] - 公司感谢Peter Sharpe在董事会超过10年的服务 [9] 问答环节所有的提问和回答 问题: 公司近期的开发项目启动情况 - 公司目前的投机性开发上限为6.25亿美元，已有4亿美元的项目在进行中，其中3.18亿美元正在建设中，预计将在第二和第三季度宣布更多项目启动 [30][31] 问题: 公司对小型市场的投机性开发态度 - 公司主要关注高壁垒市场，无论是开发项目还是收购，都会继续集中投资于这些市场 [31] 问题: 公司对Pier 1空间的租赁情况 - 该市场的租赁活动非常活跃，公司预计该物业将在10月1日重新租赁，并有望在租金上表现优异 [32] 问题: 公司对开发成本的看法 - 由于钢材价格上涨，开发成本增加了5%至7%，土地价格上涨也贡献了5%至7%的成本增加 [40] 问题: 公司对2021年FFO指引的调整 - 由于一季度销售的影响，公司保持了FFO指引不变，销售收益将用于资助新的开发项目 [41] 问题: 公司对2021年剩余时间的租赁展望 - 公司已处理了72%的2021年到期租约，剩余租约平均面积为2.7万平方英尺，预计全年续租率将在70%至80%之间 [47] 问题: 公司对土地收购的策略 - 公司通过大量非邀约报价获取土地，通常这些机会不会通过经纪人广泛营销 [54][55] 问题: 公司对开发利润率的展望 - 由于租金增长和资本化率下降，开发利润率保持稳定，预计未来将继续保持 [72] 问题: 公司对工业市场供应风险的看法 - 公司密切关注每个子市场的供需情况，目前市场供应紧张，需求强劲 [76] 问题: 公司对购买空置建筑的机会 - 市场上可供购买的物业较少，公司会评估符合其标准的空置建筑，但这类机会不多 [81] 问题: 公司对零售物业改造为工业用途的看法 - 公司会考虑将零售物业改造为工业用途，但面临经济和社区接受度的挑战 [86][87] 问题: 公司对2021年增长前景的看法 - 公司预计电子商务将继续强劲增长，尽管增速可能不会像2020年那样快，但仍将保持强劲 [89][90] 问题: 公司对Inland Empire市场的展望 - 该市场的租金增长速度快于建设和土地成本的增加，预计未来收益率将提高 [95] 问题: 公司对未来资产销售的资本化率预期 - 公司预计未来资产销售的资本化率将接近高6%至低7% [98]