财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度摊薄后每股收益为0.28美元，去年同期为0.31美元；NAREIT运营资金为每股0.46美元，2019年第二季度为每股0.43美元 [21] - 截至6月30日，净债务加优先股与EBITDA之比为5.2倍 [26] - 公司将NAREIT运营资金和一次性项目前运营资金的指引范围调整为每股1.76 - 1.84美元，中点为1.80美元，较第一季度指引中点增加0.02美元 [27] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至7月22日，已签订2020年到期租约的83%，现金租金率提高8.6%，预计全年新租约和续租的现金租金率变化约为10% [14] - 第二季度开始约290万平方英尺的租约，其中60万为新租约，160万为续租，70万为开发和收购项目的租约 [22] - 租户面积保留率为88.7% [23] 投资业务 - 第二季度在高壁垒市场进行了几笔收购，包括北加州弗里蒙特的一处3.9万平方英尺物业及相邻4.6万平方英尺建筑，总价1780万美元，加权平均初始收益率约4.6%；在内陆帝国增加了一处9.7英亩的土地投资，花费350万美元，未来几年原地收益率为3% [15] - 第三季度已完成西雅图一处6.6英亩地块的收购，花费610万美元，可建造12.9万平方英尺建筑；还在内陆帝国的First Nandina II地块启动了一个22.1万平方英尺的定制开发项目，总投资2240万美元，初始现金收益率约6.2% [16] 处置业务 - 第二季度出售了三座总面积21.1万平方英尺的建筑，售价1460万美元；年初至今已出售43.7万平方英尺，总价4110万美元；预计第三季度完成凤凰城一处5500万美元的出售 [18] 资本市场业务 - 7月7日达成私募协议，发行总额3亿美元的10年期和12年期票据，加权平均利率2.81% [19] - 7月15日完成一笔原定于2021年1月到期的定期贷款展期 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - CBRE第二季度初步快报显示，净吸纳量为1900万平方英尺，竣工量为5600万平方英尺；预计到2022年，年度工业净吸纳量将超过3.33亿平方英尺 [12] - 公司投资组合期末入住率升至97.7% [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于为各类重要和新兴企业提供物流服务，利用电子商务的长期驱动因素，为股东推动现金流增长 [31] - 持续进行投资组合管理，根据资产情况决定是否出售，以实现资产价值最大化 [45] - 评估新的开发项目，希望看到与租户的良好沟通转化为实际租约，以及疫情和相关政策对经济的影响，以确定是否开始新的开发 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 政府刺激措施帮助了许多客户，企业领导者对前景更乐观，工业业务表现良好，随着电子商务的加速采用和安全库存的增加，物流空间需求有望增长 [11] - 投资市场在经历一段平静期后开始复苏，价格已恢复到疫情前水平，部分情况更高 [14] - 租赁市场总体强劲，仍是房东市场，有望实现租金增长 [34] 其他重要信息 - 公司感谢并告别退休的董事会成员Bruce Duncan，欢迎Matt Dominski担任新主席 [6][7] - 截至昨日，已收取第二季度月度租金账单的98%，7月账单已收取97%，若包括政府相关租户，7月收取率也为98% [8] - 第二季度未收租金中约65%位于有房东驱逐权暂停令的司法管辖区 [9] - 包括已交出的保证金和第二季度确认的坏账准备金，第二季度与月度租金账单相关的应收账款仅为55万美元 [10] - 疫情期间，已与14家租户达成租金延期协议，总计75万美元，约占年化账单的18个基点，平均延期期限为1.3个月 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 租户和租户租金经纪人对租金水平的看法 - 过去45天情况与之前几个月不同，预计会有租金增长，具体取决于市场；在租金优惠方面，与疫情前没有差异，个别供应过剩的大盒子市场可能有额外优惠，总体市场强劲，仍是房东市场，对租金增长机会乐观 [34] 问题2: 开发项目的进展和管道情况 - 去年底完成的达拉斯和休斯顿项目，休斯顿项目因疫情展示有限，目前出租率15%；达拉斯项目中，路易维尔市场出租率18%，市场更开放，期待更多交易；First Redwood和IE项目上月底完成，已收到询价和提案；First Independence Logistics等项目尚未完成；费城项目几周前完成，受疫情影响有延迟，该子市场供应有限，过去30天活动增加；宾夕法尼亚中部项目75%已出租，过去30天询价、流量和提案增加 [36][37][38] 问题3: 改善客户对话的具体含义 - 公司帮助租户获取PPP资金，确保他们了解可用资源、申请流程，并建立银行关系；还处理了部分资产的天气问题，这些举措有助于租户保留和建立良好关系，最终为股东创造价值 [40][41] 问题4: 改善的前景如何转化为资本分配意愿，以及何时重启开发 - 公司正在评估各种机会，目前专注于定制开发业务；决定新开发项目的时机和地点时，关注与租户的沟通转化为实际租约，以及疫情、活动、政策和协议对经济的影响，若看到可持续性，将有信心开始新开发 [42] 问题5: 到2022年初到期租约中是否有大型租户可能迁出 - 到2021年，最大的租户到期租约面积约47.7万平方英尺，位于亚特兰大，租约将于明年5月到期，目前与该租户的沟通进展不多；2021年租约到期情况在租户行业和地区方面非常分散 [43] 问题6: 非核心资产市场需求、下半年出售计划、定价预期以及1031交换政策的影响 - 投资市场买家已回归，各类产品和市场的销售活动恢复到疫情前水平；公司战略不变，将继续进行投资组合管理，根据资产情况决定是否出售，不急于出售，以实现价值最大化 [44][45] 问题7: 开发管道与出售资产以资助建设成本之间的关系 - 开发和出售决策相互独立，出售决策通常基于特定资产的租赁机会，以实现资产价值最大化，与是否开始新开发无关 [46] 问题8: 未收租金的主题和租户情绪 - 未收租金的租户主要是收入依赖人员聚集的业务，如帐篷租赁公司、健身俱乐部、体育用品店、餐厅供应商、娱乐场所等；2%的未收租金中，部分将成为坏账，部分将收回，部分可能延期，还有可能协商租户迁出，对于表现良好的租户，公司会积极提高租金 [48][49][50] 问题9: 对处置目标的看法以及资产出售价格是否变化 - 公司大部分销售通常在下半年，第二季度暂停未影响计划，目前市场活动和买家回归，对话稳固，对下半年销售持乐观态度，预计在指引范围内 [53] 问题10: 7月现金租赁利差略有下降的原因 - 无需过度解读，预计全年现金租赁利差约为10%，有时与新租约和续租的组合有关，仍能看到健康的租金增长 [55] 问题11: 2020年租约期限变化的原因 - 总体租约期限约为7.5年，高于以往水平；续租期限上升是因为有一个大型租户签订了10年期租约；公司过去几年一直在推动延长租约期限并保持强劲的租金增长 [56][58] 问题12: 关于租金延期和租赁活动的问题 - 公司共延期约75万美元租金，所有延期协议的租户将在2020年底前偿还；只要延期在12个月内偿还，同店计算中无时间差异；预计到第三季度末，2020年到期租约的签约率将接近100%，第三季度电话会议将提供2021年租约签约情况；今年前七个月的租赁活动与过去几年相似，续租在4、5月放缓，6、7月回升，目前已回到正轨，开发项目也未落后 [61][62][64] 问题13: 债务方面是否有潜在升级，利差是否应进一步缩小 - 评级机构希望公司规模更大才能升级，目前公司指标应达到BBB+；在债务成本方面，即使没有升级，仍可通过寻找不同债务来源来缩小利差；公司不在公共债券市场，通常需要发行3亿美元以上且平均期限为7年、债务规模超过20亿美元才能成为常规发行人，公司预计不久后将达到该规模 [67][68] 问题14: 休斯顿市场的情况 - 公司在休斯顿的投资组合表现良好，入住率约98%，租金收取率达99.7%；从开发角度看，Grand Parkway Katy项目展示有限；市场整体建设量超过吸纳量，北部子市场供应与吸纳失衡更严重，在吸收供应后租金有望企稳 [70] 问题15: 本季度同店现金NOI计算是否包括租金延期 - 计算中包括租金延期，对公司而言该数字 immaterial；行业内多数公司几年前已统一定义，若6月租金延期至下一季度偿还，同店计算中仍在6月确认收入 [71][73] 问题16: 租户行为在不同地理区域和建筑规模上的变化及未来预期 - 第二季度上半季度，活动主要集中在大型租户、大空间，涉及食品饮料、电子商务3PL和医疗行业；下半季度活动扩大到各行业和空间规模，多数空置空间租约面积在7.5万平方英尺以下；过去30 - 45天，提案请求、参观和询价明显增加，行业范围进一步扩大，包括家居改善、纸包装、建筑材料、家居建筑和通信等；供应链相关业务活跃，还出现了一些企业将海外业务迁回美国的迹象，主要集中在成本较低的市场 [77][78][79] 问题17: 对租户集中度的担忧，特别是对亚马逊的看法 - 公司关注投资组合中的租户集中度，不希望任何特定租户占比过高；亚马逊是一家优秀的公司，具有巨大的增长潜力，目前占公司年度基础租金的4%左右，公司对与亚马逊的业务仍有一定的接纳能力 [80] 问题18: 同店预测的假设 - 指引提高25个基点，一是因为预计从Pier 1获得更多租金，二是第二季度现金坏账费用降低；下半年同店NOI下降的主要原因包括：约4个百分点是免费租金的影响，上半年有免费租金消耗的好处，下半年新租约有免费租金；约1个百分点是入住率下降，主要是Pier 1迁出；还有就是坏账假设，上半年确认80万美元现金坏账费用，下半年预计为180万美元 [82][83] 问题19: 是否有兴趣开展投机性开发机会，哪些市场有供需动态支持 - 公司目前有可建造约1300万平方英尺的土地储备，大部分已获授权并可随时开发；正在评估投资组合内外的机会，一旦对当前商业环境的可持续性有信心，就准备开始新的投机性开发，希望看到与租户的沟通转化为实际租约，并确保不会回到3 - 4月的封锁状态 [85]