财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度摊薄后每股收益为0.32美元，而去年同期为0.19美元 [29] - 2020年第一季度全美房地产投资信托协会（NAREIT）完全摊薄后每股运营资金（FFO）为0.45美元，2019年第一季度为0.41美元；剔除相关项目后，FFO仍为每股0.45美元 [30] - 2020年第一季度FFO还包括约80万美元与Pier 1在巴尔的摩租约相关的递延租金应收款非现金核销 [31] - 截至3月31日，净债务加优先股与EBITDA之比为5.2倍 [35] - 目前公司约有7000万美元现金和4亿美元信贷额度可用，总流动性为4.7亿美元 [35] - 2020年更新后的FFO和一次性项目前FFO指引均为每股1.73 - 1.83美元，中点为1.78美元，较上一次四季度财报电话会议讨论的一次性项目前FFO指引中点下降0.05美元 [41] - 2020年坏账费用假设从每季度50万美元增加到每季度90万美元，全年坏账费用假设为300万美元，较之前指引增加100万美元 [44][45] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 截至4月22日，已签署2020年到期租约的72%，签约现金租金率增长8.4% [17] - 第一季度租赁面积约260万平方英尺，其中新租45.9万平方英尺，续租130万平方英尺，开发和收购项目租赁92.5万平方英尺 [32] - 按面积计算的租户保留率为68.9% [32] - 同店净营业收入（NOI）现金基础增长8.4%（不包括终止费用），其中约一半增长来自开发项目较低的免租期，其余归因于租金上调和新租及续租租金率的提高，部分被平均入住率的轻微下降所抵消 [33] - 现金租金率总体上涨10.8%，续租上涨8.9%，新租上涨16.1%；直线法计算下，总体租金率上涨26.5%，续租上涨27.1%，新租上涨24.8% [34] 销售业务 - 除2月初完成的坦帕投资组合出售外，还完成了1300万美元的销售，截至目前，今年已完成4000万美元的销售，目标是实现2020年1.25 - 1.75亿美元的销售指引 [20] 投资业务 - 2月收购诺丁汉岭物流中心，总投资约8200万美元，预计现金收益率为5.7% [25][26] - 第一季度和截至第二季度，在北加州东湾市场收购两栋建筑，总价1400万美元，加权平均收益率为5.2% [27] - 收购洛杉矶南湾一栋2.4万平方英尺的建筑用于重建，购买价格为1440万美元 [28] - 第一季度收购南加州内陆帝国东区一块9英亩的可开发土地，价格为200万美元，可开发面积达18.9万平方英尺 [28] 开发业务 - 第一季度将费列罗定制开发项目投入使用，总面积64.4万平方英尺，总投资5300万美元，稳定收益率为7.9% [29] - 截至3月31日，在建开发项目总面积150万平方英尺，总投资1.54亿美元 [22] 各个市场数据和关键指标变化 租赁市场 - 疫情前，市场有大量新的租赁需求，主要来自电子商务和食品相关企业 [16] - 过去几周，多数空置物业有租赁活动，但部分洽谈节奏放缓或暂停 [17] 南湾市场 - 港口集装箱货运量下降，但产品仍需存储；市场空置率约1%，非常紧张 [125][126] - 尽管供应链中断，仍在回应租赁请求，目前活动主要集中在电子商务公司 [126] 巴尔的摩市场 - 市场表现强劲，空置率创历史新低，吸纳量创历史新高 [128] - I - 95以北子市场空置率低于4%，过去几年推动了大部分吸纳量 [129] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内强调保持流动性，谨慎使用资本 [22] - 继续推进在建开发项目，目前不进行新的投机性开发启动，包括推迟迈阿密第一公园的夏季开发计划 [22][23] - 销售过程注重为股东实现价值最大化，同时改善现金流增长状况，预计销售将集中在下半年 [20][21] - 认为COVID - 19加速了电子商务的采用，预计未来工业空间需求将增加 [18][19] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 衡量COVID - 19和相关居家令的经济影响仍为时尚早，若居家令减少并最终解除，将了解行动对结果的影响 [7] - 尽管疫情对商业造成重大影响，失业率短期内急剧上升，第二季度GDP可能显著下降，但公司对第一季度强劲业绩以及团队过去六周的表现感到满意 [7][9] - 希望整体经济和租户业务在社交距离限制减少或取消后反弹 [10] - 对公司业务的长期前景充满信心，COVID - 19加速电子商务普及和库存增加将推动工业空间需求增长 [18][19] 其他重要信息 - 3月底前收取了约97%的3月账单，与疫情前情况相符；截至4月22日，收取了约93%的4月账单，其中包括Pier 1的租金 [12] - 约三分之二未收到付款的4月账单所在司法管辖区目前有驱逐禁令或不执行驱逐，影响了租金收取 [13] - 租户租金减免请求（包括资金雄厚的租户）占4月账单的约19%；剔除资金雄厚的租户，仅考虑提出具体条款的租户，占4月账单的8%，其中约85%已支付4月租金 [14] - 目前尚未批准租金减免，不确定有多少租户真正需要租金减免 [15] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：4月租金减免请求相关问题 - 提问：19%的4月账单请求减免是按租金金额还是租约百分比计算，以及“请求具体条款”如何理解 [53][54] - 回答：19%是按租金金额计算，租户通常请求两到三个月的租金延期，少数请求减免 [55] - 提问：如何处理租金减免，以及Pier 1、剩余坏账和租金减免在年底的影响 [56][57] - 回答：部分未收到的租金可能会给予减免，部分可能成为坏账；若提供减免，将尝试在2020年收回，不会影响同店业绩 [58][59] 问题2：坏账相关问题 - 提问：100万美元坏账增加是否包含Pier 1部分租金，每季度40万美元坏账是否足够 [62] - 回答：假设Pier 1不影响每季度90万美元的坏账假设；以大衰退时期为参考，结合当前投资组合和租户质量改善，认为每季度90万美元坏账费用是合适的 [64][66][68] - 提问：Pier 1是否计入空置而非坏账 [69] - 回答：下半年若Pier 1不支付租金将计入坏账 [69] 问题3：投机性开发相关问题 - 提问：疫情消散后是否重新审视投机性开发上限 [70] - 回答：开发上限是限制而非目标，市场环境驱动决策，目前无增加上限计划，当前上限下有1.35亿美元的开发容量 [71][72] 问题4：同店业绩相关问题 - 提问：租金延期是否会使2020年同店业绩为负 [74] - 回答：假设2020年批准的租金减免将在年底前收回，不会影响同店业绩 [74] - 提问：除Pier 1外，导致同店业绩指引下调的因素 [75] - 回答：约1%的下调与新的入住率假设有关（包括Pier 1 6月30日空置及其他入住率下降），另外1.3%与增加的坏账费用有关 [75][76] - 提问：若在第四季度前有租赁活动且坏账费用维持在每季度90万美元，同店业绩是否有提升空间 [77] - 回答：是的，有提升空间 [78] 问题5：租金减免条件相关问题 - 提问：批准租金延期的条件 [79] - 回答：根据租户具体情况，审查其财务状况、流动性和未来支付能力，以达成双赢的解决方案 [79] 问题6：4月未收租金相关问题 - 提问：4月7%未收租金是否为延期租金，以及多少计入同店NOI假设 [82] - 回答：93%的4月租金收取情况与疫情前的95%接近，剩余7%需逐案确定是否延期；目前难以确定计入同店NOI的比例 [84][87] - 提问：如何分类高风险租户 [88] - 回答：主要考虑公司规模和业务类型，依赖人们户外活动消费的企业面临较大困难，如体育用品、船舶服务、家具销售等行业 [89] - 提问：是否有类似Pier 1的高风险租户 [91] - 回答：目前未发现类似Pier 1的租户，Karma租户有大量保证金作为信用增强 [91] 问题7：租金会计处理相关问题 - 提问：第二季度报告时租金是否全额入账，以及何时计入坏账 [92][93] - 回答：若4月租金收取率维持在93%，将评估剩余7%，若租户信用良好且预计能收回，不计提坏账；只有确定无法收回时才计提坏账 [94][95] - 提问：若租金延期但预计明年收回，对第二季度收入报告的影响 [96] - 回答：仍按直线法报告收入，需评估租户还款能力，一年还款期需承担更多信用风险 [97] - 提问：新闻稿中递延租金核销排除项的含义 [98] - 回答：与Pier 1相关的80万美元递延租金应收款核销是因为假设不再收到其租金；由于难以预测，未将递延租金应收款纳入预测指引 [99][100] 问题8：坏账假设相关问题 - 提问：坏账假设是模型演练还是跟踪特定租户 [105] - 回答：以大衰退时期为起点，结合投资组合和租户质量改善确定坏账准备；目前未发现重大问题，但仅经历一个月的疫情影响 [106][107] - 提问：是否开始分析8%提出租金减免租户的情况，以及他们是否会在5月再次申请 [108][109] - 回答：大部分提出申请的租户已支付4月租金，未支付的约1%可能需要进行租金延期对话；等待租户主动重启对话，将逐案处理 [108][109] 问题9：处置目标和增值收购相关问题 - 提问：是否能实现处置目标，暂停开发是否包括增值收购 [112] - 回答：已完成4000万美元销售，还需1.1亿美元达到目标中点；工业资产仍有需求，但销售可能集中在下半年；强调保持流动性，大型增值收购可能不符合目标 [112][115] 问题10：租赁需求和恢复时间相关问题 - 提问：疫情爆发后近一两个月的租赁需求情况，以及预计租赁活动何时恢复 [116] - 回答：已签署2020年到期租约的72%，领先于前两年，租金增长良好；目前有租赁需求的行业包括电子商务、食品、医疗和清洁用品等；假设夏季开始复工，租赁活动将逐步恢复正常，但恢复速度受医疗进展影响 [117][119][120] 问题11：行业多元化和风险暴露相关问题 - 提问：租金收入的行业多元化情况，以及对表现不佳行业的风险暴露比例 [122][124] - 回答：租户基础分散，前20大租户占租金收入约22%；对表现不佳行业的风险暴露较小，但未提供具体比例 [122][123][124] 问题12：南湾市场和巴尔的摩投资相关问题 - 提问：南湾市场港口活动和供应链中断对租户及市场的影响 [124] - 回答：港口集装箱货运量下降，但产品仍需存储；市场空置率低，需求主要来自电子商务公司；租赁活动节奏放缓，但仍在回应租赁请求 [125][126] - 提问：巴尔的摩投资的投资 thesis 以及租户活动情况 [128] - 回答：巴尔的摩市场表现强劲，空置率低，吸纳量高；收购的两栋建筑位置优越，15%已预租，对剩余空间的兴趣良好；Pier 1仍在运营，但假设其6月30日空置是谨慎做法，对该市场的再租赁前景有信心 [128][130][132] 问题13：4月租金收取和未收租金原因相关问题 - 提问：93%的4月租金收取是否包含保证金应用 [135] - 回答：不包含，是租户实际支付的租金 [135] - 提问：未收租金的三分之二所在地区有驱逐禁令，是否有资金雄厚的公司利用这一政策 [136] - 回答：情况较为复杂，不能简单说企业在利用政策，因为不支付租金会带来诸多不利后果 [136][137]