财务数据和关键指标变化 - 2019年第四季度摊薄每股收益为0.76美元，上年同期为0.40美元；全年摊薄每股收益为1.88美元，上年为1.31美元 [28] - 2019年第四季度NAREIT基金运营资金为每股0.45美元，2018年第四季度为每股0.42美元；全年NAREIT每股FFO为1.74美元，2018年为1.60美元 [28] - 2019年末入住率为97.6%，较上一季度下降10个基点 [29] - 2019年第四季度现金租金率总体上涨9.7%，续约上涨8.2%，新租赁上涨12.4%；全年现金租金率总体上涨13.9%，创公司纪录 [30] - 2019年第四季度同店净营业收入（NOI）现金基础上（不包括终止费用）增长2.1%，全年增长3.1% [29] - 2020年第一季度股息为每股0.25美元，按年计算为每股1美元，较2019年增长8.7%，派息率约为预期AFFO的64% [26] - 2020年NAREIT FFO指引为每股1.77 - 1.87美元，中点为1.82美元；排除相关成本后，FFO指引为每股1.78 - 1.88美元，中点为1.83美元 [32] 各条业务线数据和关键指标变化 开发业务 - 2019年第四季度投入使用七个开发项目，总面积210万平方英尺，总投资1.65亿美元；全年投入使用13栋建筑，总面积440万平方英尺，估计投资3.25亿美元，这些资产出租率91%，估计现金收益率6.7%，预期利润率42% - 52% [13][14] - 年末已完工待出租和在建开发项目管道总面积300万平方英尺，估计总投资2.77亿美元，预计现金收益率6.9%，出租率36%，预期利润率约40% - 50% [15] 收购业务 - 2019年建筑收购总面积54.2万平方英尺，花费6700万美元，预期稳定资本化率5.4%；2020年第一季度在北加州东湾市场收购一处2.3万平方英尺房产，购买价格490万美元，预期收益率5.3% [21] 处置业务 - 2019年第四季度完成1.55亿美元销售，包括360万平方英尺和一块土地；全年处置总额2.61亿美元，包括520万平方英尺和四块土地 [22][25] - 2020年销售指引为1.25 - 1.75亿美元，预计大部分销售集中在下半年 [25] 各个市场数据和关键指标变化 - 2019年全国工业市场新供应量为2.24亿平方英尺，净吸纳量为1.83亿平方英尺，自2009年以来新供应首次超过净吸纳量；空置率仍较低，新增建筑主要集中在某些子市场的大型建筑，如亚特兰大、达拉斯和休斯顿 [10] - 公司已就2020年约60%的续租签订租约，现金租金率涨幅超过9%；全年新租和续租现金租金率预计增长约10% - 14% [11][12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续调整投资组合，增加对高壁垒市场的资本配置，以推动长期增长 [9] - 持续进行资产组合管理，剥离低增长资产，将资金重新投入到高增长机会中 [63] - 看好迈阿密市场，认为该地区租金增长迅速、土地稀缺，具有长期投资价值 [64] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2019年第四季度表现出色，为全年画上圆满句号；2020年预计将延续良好态势，利用平台实现更多现金流增长和价值创造 [7] - 整体经营环境对强劲需求和租金增长仍然有利，公司对2020年前景持乐观态度 [11] 其他重要信息 - 2020年季度末平均在役入住率预计为97% - 98%，第一季度入住率可能会有季节性下降 [33] - 2020年坏账费用假设为200万美元，与去年一致；假设最大租户之一Pier 1 Imports将全年占用巴尔的摩64.4万平方英尺的设施，3月至年底该租约预计产生约250万美元的FFO [34] - 2020年同店NOI现金基础上（不包括终止费用）预计增长4% - 5.5%，前两个季度的同店指标预计高于全年其他时间 [35] - 2020年一般及行政费用（G&A）指引范围为3100 - 3200万美元，不包括相关离职成本和股权奖励成本 [36] - 2020年预计将资本化约每股0.03美元的与开发项目相关的利息 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 为何Pier 1的FFO计算排除第一季度，以及该租户使用空间情况 - 公司已收取1月和2月的租金，所以FFO计算从3月开始；Pier 1继续完全占用该建筑，且整合了更多业务，还在招聘人员 [42][44] 问题2: 2019年现金租金增长接近14%是否异常，2020年租金增长预期 - 2019年租金增长强劲是市场表现，2020年预计租金增长10% - 14%，较2019年下降两个百分点，但仍为两位数增长 [46][47] 问题3: 目前土地市场定价、可用性情况，以及对获取需长时间审批土地的意愿 - 土地价格在高壁垒市场上涨明显，租金增长缓解了部分土地成本压力；公司有当地团队寻找土地机会，会坚持财务标准；在审批流程长的地区，会进行前期工作提高审批确定性，过去10年审批成功率达100% [50][52] 问题4: 公司交易隐含资本化率较高，为何不增发股权 - 公司目前资金来源和使用情况良好，预计2020年开发支出约1.7亿美元，销售收益预计约1.5亿美元，加上预计第三季度完成的凤凰城销售5500万美元，销售收益超过开发需求，且杠杆率为4.6倍；若投资需求超出资金来源，会考虑增发股权 [54][56] 问题5: 以36美元/平方英尺出售印第安纳波利斯资产和53美元/平方英尺出售圣路易斯资产的情况 - 印第安纳波利斯的资产大多较旧，租金增长低，是多租户混合，天花板高度和功能各异；圣路易斯的资产情况类似；这些资产长期存在入住率问题，团队将入住率提高到99%以上后出售 [58][59] 问题6: 详细解释退出圣路易斯和印第安纳波利斯市场的决策过程，以及对未来一两年潜在市场退出的看法，对南佛罗里达市场的投资考虑 - 公司的策略是管理投资组合，剥离低增长资产，重新配置资金到高增长机会；迈阿密市场租金增长迅速，土地稀缺，具有长期投资价值，人口、就业和消费增长前景良好 [63][65] 问题7: 2020年同店指引加速增长的原因，以及是否考虑将南加州资产变现以平衡投资组合 - 同店增长约2%来自租金上调，约2%来自新租和续租租金增长，约1%来自免租期结束，约0.5%来自预计坏账费用增加；公司看好南加州市场，认为该地区租金增长高、消费区大、审批流程严格，将继续按资产逐一评估投资 [73][74] 问题8: 2020年租户周转率与2019年的比较，以及租户离开的原因 - 过去三四年租户保留率平均在80% - 85%，预计2020年为70% - 80%；租户离开通常是因为供应链变化、分销和履行方式改变或业务增长，而非租金上涨 [77][78] 问题9: 10% - 14%现金租金增长指引按规模的分布情况，坏账损失主要来自大租户还是小租户 - 去年租户面积小于20万平方英尺的租金涨幅比整体高200个基点；过去几年坏账费用平均每年约50万美元，主要来自面积10万平方英尺或更小的租户 [80][81] 问题10: 收购是否有不适合的市场，以及收购与开发的利润率偏好 - 收购是公司机会之一，但大部分新投资仍将用于新开发；公司在开发利润率上目标为100 - 150个基点，收购则取决于具体项目的租金增长机会和土地价值 [83][84] 问题11: 第一季度的离职费用情况，以及First Joliet的租赁活动 - 第一季度有离职费用；First Joliet 35.5万平方英尺的建筑中还有14.8万平方英尺待租，有展示和活动但暂无租赁成果，目前已出租60%，且租赁进度较早 [86][87] 问题12: 过去三年销售活动中，还有多少高资本化率资产需要在未来几年处置 - 公司会每年对资产进行评估，根据现金流增长和投资机会决定处置资产；高资本化率资产往往资本密集度高，将其资本投入新开发项目可增加现金流和价值 [89][92] 问题13: 是否可以通过1031交换将处置资产用于开发，以及芝加哥北部Park 94土地的情况 - 可以通过1031交换将销售所得用于土地开发，也可设置反向交换；First Park 94有两栋建筑已100%出租，土地基础成本约1美元/平方英尺，正在进行定制开发讨论但暂无进展 [94][95] 问题14: 绝对稳定开发项目何时比与现有资产的利差更重要，开发风险是否包括二次租赁和电商发展 - 开发的最大风险是租赁，也存在环境挑战；开发低收益率项目时，若租金增长未达预期，总回报将受影响；公司注重建筑的灵活性和特性，认为其长期表现更好；公司倾向投资供应需求基本面优于全国平均水平的高壁垒市场 [97][100] 问题15: 除Pier 1外是否还有其他关注的租户，以及还有多少市场可以完全退出 - 除较小租户外，其他租户状况良好；1月确认坏账费用6万美元，仍处于较低水平；是否退出市场是基于资产逐一决策，取决于租金增长和未来机会，而非市场整体退出有经济优势 [101][103] 问题16: 坦帕湾地区是否有开发项目及原因 - 公司目前不关注坦帕市场，更看好奥兰多和南佛罗里达市场的租金增长特性 [107]