财务数据和关键指标变化 - 2019年第二季度摊薄后每股收益为0.31美元，去年同期为0.36美元 [17] - 2019年第二季度全美房地产投资信托基金（NAREIT）每完全摊薄份额运营资金为0.43美元，2018年第二季度为0.39美元，主要因净营业收入（NOI）增加 [17] - 截至第二季度末，净债务加优先股与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）的比率为4.9倍；6月30日，无担保票据、定期贷款和有担保融资的加权平均到期期限为5.6年，加权平均利率为4% [21] - 2019年新的REIT运营资金（FFO）指引范围为每股1.68 - 1.76美元，中点为1.72美元，较第一季度电话会议讨论的数字增加0.02美元 [22] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第二季度末出租率为97.3%，与上一季度持平，较去年同期上升40个基点 [7][18] - 第二季度开始约310万平方英尺的长期租赁，其中44.6万平方英尺为新租赁，190万平方英尺为续租，72.4万平方英尺为开发和收购项目的租赁；按面积计算的租户保留率为73.1% [18] - 现金租金整体上涨13.4%，续租上涨14.1%，新租赁上涨9.9%；直线租金整体上涨27.3%，续租上涨29.5%，新租赁上涨17.7% [19] - 截至目前已签署约83%的2019年续租合同，现金租金变化为13% [7] 开发业务 - 截至6月30日，有总计4.49亿美元的已完成开发项目正在招租或建设中，面积为600万平方英尺，目前已出租64%，预计现金收益率为6.5%，平均利润率约为38% [10] - 第二季度收购达拉斯First Park 121附近28英亩土地，花费740万美元，可建造43.4万平方英尺；第三季度收购费城东北部6.9英亩土地，花费200万美元，已开始建设10万平方英尺建筑，预计2020年第二季度完工，总投资预计1230万美元，目标收益率6.1% [10][11] 收购业务 - 第二季度收购洛杉矶南湾市场的服装大楼，总面积3.2万平方英尺，购买价格710万美元，现有收益率4.2%，预计滚动到市场时收益率约5%；在丹佛I - 70区收购8.5万平方英尺建筑，购买价格900万美元，收益率5.3% [12] - 第三季度收购南加州的两栋建筑和一块土地，包括内陆帝国4.4万平方英尺的空置建筑，花费560万美元，交付收益率5.1%；圣地亚哥4.1万平方英尺的空置建筑，花费730万美元，目标稳定收益率5.9%；丰塔纳2英亩土地，花费160万美元，可建造约4万平方英尺 [12][13] 处置业务 - 出售迈阿密两个单元，总面积1.2万平方英尺，售价160万美元；第三季度出售宾夕法尼亚州东北部11万平方英尺的空置建筑，售价600万美元，以及新泽西的一小块土地，售价24.4万美元 [14] - 凤凰城合资企业出售147英亩土地给用户，公司份额的销售价格总计1820万美元；还出售39英亩给公司用于上述定制开发项目 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国层面，CBRE计量经济顾问公司报告第二季度初步净吸纳量为3100万平方英尺，新竣工量为4100万平方英尺，年初至今净吸纳量总计6700万平方英尺，竣工量8400万平方英尺 [6] - 主要港口市场的满载进口集装箱在今年前3 - 4个月略有上升，然后趋于平稳，最后一个月略有下降，同比下降约1.5% - 2% [32] - 洛杉矶南湾市场的市场出租率目前低于1% [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于捕捉租金增长和盈利性新投资机会，以进一步提升投资组合 [24] - 继续开发盈利性高质量设施，以满足部分未得到充分服务的租户需求 [7] - 持续寻找优质土地，补充开发管道，推动未来增长 [10] - 在处置资产时，探索各种途径以实现价值和价格最大化，目前通过定向销售取得了较好效果 [27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 由于市场整体出租率高，租户需求广泛，工业市场环境有利于租金持续增长，公司投资组合也受益于这一健康环境 [6] - 市场非常紧张，租户选择有限，仍是房东市场，预计未来租金将保持类似增长表现 [25] - 尽管满载集装箱货物略有下降，但对公司影响不大，未收到租户相关问题反馈，港口市场的紧张状况推动了吸纳量和租金增长 [33] - 对实现全年1.25 - 1.75亿美元的资产处置目标有信心，销售将更多集中在下半年 [45] - 有信心通过投机性开发管道继续创造价值，目前没有看到未来开发量下降的潜在风险 [49] 其他重要信息 - 公司近期庆祝了作为上市公司的25周年纪念日，并在纽约证券交易所敲响收盘钟 [16] - 第二季度现金同店NOI增长（不包括终止费用）为3%，包括终止费用为3.4%；终止费用总计44.3万美元 [18] - 本周完成1.5亿美元高级无担保票据的私募发行，票据期限10年，利率3.97%，考虑利率保护协议结算后，有效利率为4.23% [19] - 2019年预计将资本化约每股0.04美元与开发项目相关的利息 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2020年整体续约组合的按市值计价情况 - 公司不跟踪按市值计价，认为当前年度续约情况是投资组合和租金情况的良好指标，目前已完成83%的2019年续约，租金上涨13%，市场紧张，仍是房东市场，预计未来也会有类似表现 [25] 问题2: 是否考虑将更多非核心资产或市场打包成更大的投资组合以缩小与同行的差距 - 公司探索了各种处置资产以实现价值最大化的途径，目前通过定向销售取得了较好效果，所售资产分布在不同市场，不太适合获得投资组合溢价 [27][28] 问题3: 现金货运指数下降的原因及客户业务是否受影响 - 公司跟踪满载集装箱货物，其与港口市场吸纳量相关性最大，主要港口市场的满载进口集装箱同比下降约1.5% - 2%，但认为影响不大，未收到租户相关问题反馈，港口市场紧张推动了吸纳量和租金增长 [32][33] 问题4: 公司目前距离最低派息水平的情况及未来派息安排 - 公司根据现金流增长派息，根据今年预计应税收入，有股息缓冲，认为目前状况良好 [34] 问题5: NOI指引增加但暗示增速放缓的原因 - 同店NOI指引中点提高25个基点是由于上半年表现出色，主要是坏账费用降低；下半年增速放缓主要是因为下半年计入每季度50,000美元坏账费用，若坏账费用与上半年相同，下半年增速将从2%提高到2.5%，此外下半年免租期减少和平均出租率下降也有影响 [36] 问题6: 本季度和年初至今的土地收购和小型建筑交易是否意味着公司开发策略的转变 - 南湾的收购是因为公司在该地区拥有其他建筑，看好该子市场；内陆帝国的收购是因为公司是该地区的大投资者；费城的地块是优质位置，与公司在其他市场的开发规模相似，并非策略转变 [37][38] 问题7: 西雅图出租率低于其他市场的原因 - 西雅图投资组合较小，主要是一栋建筑有空置情况，目前该建筑租赁活动良好 [39] 问题8: 本季度运营费用（OpEx）很低是否异常以及今年未使用股权融资（ATM）的考虑 - OpEx季度间有波动，第一季度因雪灾有较高运营或资本支出，属正常情况；从资金来源和使用看，下半年销售和留存资本约1.6亿美元，开发支出1.4亿美元，杠杆率低，信贷额度有充足流动性，2019年剩余时间资金状况良好 [42][43] 问题9: 资产回收计划的情况，包括处置目标、市场情况及再投资可能性 - 公司全年处置目标为1.25 - 1.75亿美元，目前对实现该目标有信心，销售将更多集中在下半年，公司更关注销售价值最大化，而非交易完成季度 [45] 问题10: 公司市场中哪些地区有较强的建设管道 - 南达拉斯、东北亚特兰大、芝加哥的I - 80沿线、宾夕法尼亚州中部和东部等子市场建设管道较强，主要是大型建筑供应压力较大；其他活跃子市场非常紧张，租金上涨，是近期新投资重点 [46][47] 问题11: 丹佛市场的情况及公司项目的担忧 - 丹佛市场供应约400万平方英尺，分布在市区各地，公司的奥罗拉商业中心项目本季度交付55.5万平方英尺建筑，约一半开发项目在该子市场，且约一半为定制开发，与其他建筑竞争不大，需求良好，租金增长可观 [48] 问题12: 公司未来开发量能否保持当前水平 - 公司目前拥有的土地可建造约1100万平方英尺，不包括凤凰城合资企业的约400万平方英尺，且团队不断寻找新开发地块，有信心通过投机性开发管道继续创造价值，目前未看到开发量下降风险 [49] 问题13: 公司在租赁定价上是否更严格 - 公司团队不断努力最大化每份租约的价值，包括推动租金增长、减少让步、延长租期等，从2019年续约数据可看出租金增长强劲 [51] 问题14: 不同类别资产（ bulk、regional、light、flex）的资本化率差异情况 - 整体上，bulk、light和regional类别之间没有明显差异，flex类资产公司持有较少，其资本化率略高，且这种情况在过去10 - 30年一直存在 [53][54]