财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度，公司报告每单位净收入0.09美元，每单位可分配现金0.15美元；2022日历年，每单位净收入2.62美元，较2021财年的1.53美元增长71%；2022年每单位可分配现金2.37美元，较2021财年的1.88美元增长26% [42] - 截至12月31日，摊薄后每单位账面价值为14.31美元，较9月30日增加约0.57美元，主要因市政债券市场适度稳定，抵押收入债券投资组合公允价值增加 [39] - 截至12月31日，报告无限制现金及现金等价物5110万美元，有担保信贷额度额外可用额度3450万美元 [50] - 利率敏感性分析显示，截至12月31日，利率立即提高200个基点并持续12个月，净利息收入和可分配现金将减少约100万美元，即每单位约4.03美元，较2021年12月31日的每单位0.23美元有显著改善 [51][52] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 债务投资组合包括抵押收入债券、政府发行人贷款和物业贷款，资产总计12.7亿美元，较9月30日增加约16%，占总报告资产的81% [53] - 拥有77只抵押收入债券，为13个州的经济适用多户住宅物业提供永久融资，其中37%的投资组合价值与德克萨斯州的物业相关，26%与加利福尼亚州相关，17%与南卡罗来纳州相关 [53] - 抵押收入债券投资组合的公允价值从9月30日至12月31日增加了1.04亿美元，其中约8500万美元为季度内的净本金预付款，其余增加为未实现收益 [54] - 拥有13笔政府发行人贷款，为6个州的经济适用多户住宅物业的建设或修复提供资金，第四季度为政府发行人贷款、应税政府发行人贷款和相关物业贷款承诺预付了总计3040万美元的资金 [54][55] - 截至12月31日，抵押收入债券、政府发行人贷款和相关债务投资的未来资金承诺约为3.94亿美元，将在未来30个月内提供资金，增加创收资产基础 [55] 合资企业股权组合 - 截至12月31日，合资企业股权组合包括12项投资，其中一项按合并基础报告，合资企业股权投资额账面价值约为1.16亿美元（不包括按合并基础报告的一项投资） [64] - 第四季度根据当前资金承诺追加了1090万美元的股权投资 [64] - 2022年合资伙伴出售了三处Vantage物业，为公司带来了总计65.9万美元的优先回报和3970万美元的资本收益；2023年1月出售了两处Vantage物业，公司预计在第一季度确认24.4万美元的优先回报和1520万美元的资本收益 [45] - 除2023年1月出售的两处Vantage物业外，剩余Vantage合资企业股权投资包括八项物业权益，其中三项已100%完工，其余五项正在建设或规划中；截至2022年12月，一处已完工物业的实际入住率至少达到90% [45] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年市政共同基金流出创纪录，达到1500亿美元，唯一的亮点是市政债券ETF流入300亿美元；今年开局较好，1月彭博市政指数总回报率为2.9%，高收益市政指数总回报率为4.4% [56] - 从市场技术角度看，1月资金流出仍为负，但速度较2022年显著放缓，1月发行量为220亿美元，过去两周市政基金流入超过30亿美元 [84] - 截至昨日收盘，10年期MMD收益率为2.6%，30年期MMD收益率为3.58%，分别比上季度电话会议时低约70个基点和50个基点；10年期市政债券与国债比率约为66%，处于历史范围的低端 [85] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 继续与客户合作，提供最具成本效益的资金，特别是与建设贷款相关的房利美免税贷款远期承诺 [57] - 评估通过寻找其他经验丰富的合资伙伴、拓展到其他市场或探索其他资产类别，扩大传统投资领域，以在合资企业股权投资领域实现更大规模，如对Valage Carson Valley的合资企业股权投资 [86] - 鉴于2022年出售的三项合资企业股权投资实现了平均2.8倍的投资资本回报，以及2023年1月出售的两项Vantage资产实现的强劲收益，将继续寻找机会在该战略中部署资本 [77] 行业竞争 - 公司的竞争对手主要分为三类：其他类似的私人资本池、商业银行和房利美；尽管市场利率波动，但竞争并未缓和；公司凭借产品、灵活性和专用资金池，有能力获得一定的业务份额 [110][111][123] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 利率持续波动、过去12个月利率大幅上升以及成本通胀给开发商客户的新交易带来了挑战，经济适用房开发商客户越来越依赖政府补贴和其他软资金来源，使交易在财务上可行 [75][76] - 从历史上看，与经济适用房项目相关的第一抵押贷款债务表现良好，损失率和违约损失率较低，公司对自身资产的表现有信心 [112][124] 其他重要信息 - 公司将于2023年1月1日起对符合指导范围的资产采用会计标准更新2016 - 13（CECL标准），该标准要求从当前已发生损失模型过渡到预期信用损失模型，通常会导致比当前GAAP会计更高的信用损失准备金；公司正在完成CECL的评估和实施，并将在2023年第一季度的10 - Q表格中提供过渡性披露 [63] - 公司继续寻求将现有A类优先股交换为新发行的A - 1类优先股，以维持获得非稀释性固定利率和低成本机构资本的渠道；截至目前，已成功将金融机构持有的9450万美元初始A类优先股中的3700万美元交换为新的A - 1类优先股，将交换单位的最早可选赎回日期延长至2028年或2029年 [70] - 2023年2月收到2000万美元A类优先股的赎回通知，将于2023年8月赎回；公司正在寻求交换即将达到可选赎回日期的剩余3750万美元A类优先股 [71] - 2023年2月，公司还向现有投资者发行了800万美元的额外A - 1类优先股，并继续在现有A - 1类和B类优先股的主动发行中寻求额外的优先股发行 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 利率波动下抵押收入债券（MRB）业务的机会数量 - 公司近期在12月和1月完成了1.18亿美元的MRB投资，这些交易中的非营利借款人因市场波动无法通过投资银行发行未评级免税债券，公司得以介入并快速完成交易，市场不确定性为公司提供了部署资金的机会 [89][90][93] 问题2: 是否透露MRB投资的ROE水平 - 公司通常不按交易披露此类指标，但披露了此次收购的债务结构为七年期定期贷款，免税利率为6.5% [94] 问题3: 多户住宅（Vantage）租赁趋势 - 市场租金增长速度放缓，部分市场甚至出现环比或季度环比租金下降；对于德克萨斯州已完工的资产，进入春季租赁旺季，有一处资产已达到90%的实际入住率 [95][96] 问题4: 2023年Vantage资产销售情况、新投资和老年住房投资的典型周转时间 - 公司无法评论Vantage资产销售的潜在时间，这由Vantage集团管理成员决定；多户住宅Vantage资产从初始股权投资到出售的正常生命周期历史上在30至50个月之间，平均约为37个月；老年住房投资的租赁期通常比多户住宅长，预计项目生命周期将延长约12个月 [115][116][100] 问题5: 如何看待一般及行政费用（G&A）以及未来趋势 - 第四季度G&A费用增加主要有三个原因：建立老年住房和专业护理债务投资平台的前期成本、与12月执行的2亿美元以上投资承诺相关的成本以及基金更名和转至纽约证券交易所的增量成本；预计未来G&A费用将略高于历史水平，随着基金规模扩大而增加 [101][117] 问题6: 采用CECL标准的影响 - 公司仍在完成初始准备金的评估和计算，将在第一季度10 - Q表格中分享；实施时，首日准备金将通过资产负债表或权益处理，1月1日至3月31日期间根据市场和投资组合变化的增量调整将作为第一季度的准备金处理 [119] 问题7: 债务业务的竞争情况 - 公司的竞争对手包括其他私人资本池、商业银行和房利美；市场利率波动并未缓和竞争，但公司凭借产品和灵活性有能力获得业务份额 [110][111][123] 问题8: 经济适用多户住宅的信贷前景以及CECL方法是否考虑该细分市场 - 历史上，与经济适用房项目相关的第一抵押贷款债务损失率和违约损失率较低；CECL模型会考虑经济适用房部分，但由于CECL标准的范围，其考虑程度可能不是很大，公司的CECL风险主要集中在政府发行人贷款和物业贷款方面 [112][3] 问题9: 2023年1月收到的分配是否应计入2023年的K - 1 - 第四季度（10月至12月）的收入相关分配将在当年的K - 1中报告，用于个人纳税申报；分配在2023年的资本结转中进行调整，但纳税影响基于当年分配的收入和费用，而非收到的分配 [128][134] 问题10: 下一次分配的宣布时间 - 公司通常在3月中旬宣布4月底的分配，但需确认是否基于K - 1的支付日期 [7][8]