财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，公司报告每单位净收入0.79美元，每单位可分配现金0.53美元；年初至今，每单位净收入2.56美元，超过2021财年全年的1.56美元；年初至今每单位可分配现金2.25美元，超过2021财年全年的1.92美元 [7][8] - 截至9月30日，每单位账面价值13.88美元，较6月30日的14.50美元下降0.62美元，主要因市场利率上升导致抵押收入债券投资组合公允价值下降 [24] - 截至11月2日收盘，纳斯达克收盘价为每股18.37美元，较每单位净资产账面价值溢价32% [25] - 截至9月30日，无限制现金及现金等价物为1.032亿美元，有担保信贷额度还有5910万美元可用 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 截至9月30日，债务投资组合（抵押收入债券、政府发行人贷款和物业贷款）总计11亿美元，与6月30日持平，占总资产的76% [27] - 目前拥有74只抵押收入债券，为13个州的经济适用型多户住宅物业提供永久融资，其中42%与德克萨斯州的物业相关，26%在加利福尼亚州，9%在南卡罗来纳州；该投资组合公允价值较6月30日下降3220万美元，主要因市场利率上升导致未实现收益减少2000万美元，以及本季度赎回和偿还1160万美元 [27] - 目前拥有13笔政府发行人贷款，为六个州的经济适用型多户住宅物业的建设或翻新提供资金；第三季度，为位于加利福尼亚州埃尔格罗夫的三个物业关闭了新的政府发行人贷款和应税政府发行人贷款承诺，三个项目共有387个单元，资金承诺总计1.536亿美元；第三季度，为政府发行人贷款、应税政府发行人贷款和物业贷款承诺预付资金总计5700万美元 [28][29] 合资企业股权投资组合 - 截至第三季度末，该投资组合包括10个Vantage项目，其中一个按合并基础报告；截至9月30日，Vantage投资的账面价值总计1.03亿美元（不包括合并的Vantage at San Marcos）；第三季度，根据当前资金承诺追加股权投资250万美元 [32] 债务融资 - 截至9月30日，债务融资工具的未偿本金约为9.65亿美元，较6月30日增加约3000万美元 [33] - 固定利率债务与固定利率资产相关，占总债务融资的27%（2.64亿美元）；可变利率债务与可变利率资产相关，占39%（3.77亿美元）；可变利率债务与已通过SOFR计价利率互换进行对冲的固定利率资产相关，占11%（1.04亿美元）；可变利率债务与固定利率资产相关，占23%（2.21亿美元） [34][35][36][37] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年9月30日，彭博市政债券指数年初至今回报率为 - 12.1%，与公司抵押收入债券账面价值在2022年前九个月12.4%的跌幅相关 [45] - 截至2022年9月30日，根据Lipper Refinitiv数据，年初至今共同基金资金流出累计为 - 910亿美元；10月，彭博市政债券指数回报率为 - 8.3%，资金流出140亿美元，年初至今资金流出超过10亿美元 [46] - 截至11月2日收盘，10年期MMD收益率为3.31%，30年期MMD收益率为4.05%，较上季度电话会议时分别高出约120个基点；10年期市政债券与国债收益率之比略升至约81% [47] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与客户合作，提供最具成本效益的资金，特别是在建设贷款中使用房利美免税贷款远期承诺 [49] - 鉴于今年出售的三个合资企业股权投资项目实现了平均2.8倍的投资资本回报，公司将继续寻找机会在该战略中配置资本 [50] - 公司正在评估通过寻找其他经验丰富的合资伙伴、拓展其他市场或探索其他资产类别，扩大在德克萨斯州的传统投资版图，以在合资企业股权投资领域实现更大规模 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第三季度，市政债券市场延续了上半年的负面趋势，利率波动、利率大幅上升（特别是短期曲线）和成本通胀给开发商客户的新交易带来了挑战，经济适用房开发商客户越来越依赖政府补贴和其他软资金来源，使交易在财务上可行 [45][47][48] - 公司认为目前的利率风险敞口较低，与年初至今报告的GAAP净收入2.56美元/单位相比，立即加息200个基点并持续12个月将导致净利息收入和可分配现金减少约250万美元（约0.11美元/单位），低于2021年12月31日的0.23美元/单位 [40] - 董事会虽未宣布后续季度的分配，但公司目前预计2022年第四季度除常规季度分配外，还能进行补充分配 [10] 其他重要信息 - 公司将自2023年1月1日起对符合相关准则的资产采用会计标准更新2016 - 13（CECL标准），该标准要求从当前已发生损失模型过渡到预期信用损失模型，通常会导致比当前GAAP会计更高的信用损失准备金；公司正在评估其对财务报表的影响，并将在采用日期前的SEC文件中提供额外的过渡披露 [31] - 2022年10月，公司发行100万份新的A - 1系列优先股，以交换金融机构持有的100万美元先前发行的A系列优先股；这是根据S - 4表格注册声明进行的第二次交换交易，允许将先前发行的9450万美元A系列优先股全部交换为新的A - 1系列优先股；到目前为止，公司已成功将最初发行的9450万美元A系列优先股中的3000万美元交换为新的A - 1系列优先股，将最早可选赎回日期延长至2028年 [41][43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 多户住宅的资本化率最终会稳定在什么水平，回报情况如何？ - 公司表示过去一年多户住宅市场动态变化大，租金同比显著上涨，但买家的资本成本也因利率上升而增加；历史上公司不太关注资本化率，更多是在交易完成后回顾；从Cushman & Wakefield同事处得知，预计未来资本化率会扩大，但扩大幅度以及受利率和租金增长的影响程度尚不确定 [55][56] 问题2: 同店销售额同比情况如何，预计明年会怎样？ - 公司称目前很难预测，内部衡量交易成功的标准是每单位价格和出售物业时实现的投资资本倍数；今年出售的Murfreesboro、Westover Hills和O'Connor项目的每单位价格可能是Vantage销售中最高的；未来短期销售情况取决于Vantage集团能否通过提高租金来抵消市场资本化率下降、收益率上升和买家融资成本增加的影响 [57][60] 问题3: 公司费用略低，未来应如何从模型角度看待？ - 公司首席财务官表示，一般及行政费用（G&A）的波动不大，主要是季度内的时间差异，特别是与之前宣布的Vantage销售相关的受限单位补偿费用；如果从工资、常规行政费用和大部分G&A来看，根据资产负债表规模调整后与以往基本一致；首席执行官补充说，房地产运营费用存在时间性因素，由于公司的两个自有房地产资产是学生住房资产，7 - 9月是新学年租赁开始的季节，费用会有一次性年度支出，到第四季度会趋于平稳 [62][63] 问题4: 宏观环境恶化是否对现有投资组合造成逆风，如租赁放缓或业务管道放缓？ - 公司表示，目前有三个项目运营稳定，入住率超过90%，Vantage管理团队正在优化租金表，为出售物业做准备；对于仍在招租的项目，根据Vantage和管理公司的报告，未发现租赁速度下降的问题，即使过了夏季租赁旺季，仍有良好的租赁活动和租金水平 [68][70][71] 问题5: 新的Freestone合资关系规模预计能增长到多大，与Vantage投资组合相比如何，能否并行发展？ - 公司称很难直接回答，Freestone集团规模比Vantage小，从业务能力来看，可能略低于历史上Vantage集团的年度水平；公司将继续关注其提供的机会，并与他们合作寻找未来的优质交易 [72]