财务数据和关键指标变化 - 2022年第二季度，公司报告每单位净收入0.75美元，每单位可分配现金0.76美元；年初至今，每单位净收入1.79美元，超过2021财年全年的1.56美元；年初至今每单位可分配现金1.74美元，接近2021财年全年的1.92美元 [7] - 6月30日，公司报告每单位账面价值14.65美元，较3月31日的15.35美元下降约0.70美元；截至8月3日收盘，纳斯达克收盘价为19.57美元，较6月30日每单位账面价值溢价34% [17][18] - 6月30日，公司报告无限制现金及现金等价物为1.046亿美元，有担保信贷额度可用余额为5050万美元；7月出售Vantage at O'Connor获得约1940万美元现金收益 [19] - 若利率立即上升200个基点并持续12个月，公司净利息收入和可分配现金将减少约210万美元，即每单位约0.10美元，低于2021年12月31日的每单位0.23美元 [42] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 债务投资组合（包括抵押收入债券、政府发行人贷款和物业贷款）约11亿美元，较3月31日增加约5600万美元，增幅5.3%，占总资产的76% [20] - 拥有74只抵押收入债券，为13个州的经济适用多户住宅提供永久融资，其中41%的投资组合价值与德克萨斯州的房产相关，26%与加利福尼亚州相关，10%与南卡罗来纳州相关 [21] - 第二季度有三笔重大抵押收入债券交易，包括7200万美元的融资承诺、380万美元的债券收购和710万美元的债券赎回 [22][23] - 第二季度，抵押收入债券和应税抵押收入债券承诺下共预付资金2230万美元，截至6月30日，剩余资金承诺约1.21亿美元 [24] - 拥有10笔政府发行人贷款，为6个州的经济适用多户住宅建设或修复提供资金；第二季度完成一笔3070万美元的新政府发行人贷款和物业贷款承诺 [25] - 第二季度，政府发行人贷款和物业贷款承诺共预付资金6250万美元，截至6月30日，剩余资金承诺约1.54亿美元，预计在未来36个月内支付 [26] 合资企业股权投资组合 - 截至6月30日，合资企业股权投资组合包括11个项目，其中一项投资按合并基础报告；Vantage投资的账面价值约为1.08亿美元（不包括Vantage at San Marcos） [31] - 第二季度，根据当前资金承诺额外预付股权资金780万美元，截至6月30日，剩余股权投资承诺为1150万美元 [32] - 5月出售Vantage at Westover Hills，确认收益1270万美元；7月出售Vantage at O'Connor，预计第三季度报告约1060万美元的出售收益 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 截至2022年6月30日，彭博市政债券指数年初至今回报率为 - 9%，与公司抵押收入债券账面价值在2022年前六个月下降8.4%相关 [47] - 截至2022年6月30日，市政共同基金年初至今累计流出760亿美元；7月彭博市政债券指数回报率为2.64%，使年初至今负回报率降至 - 6.54% [48] - 10年期MMD目前为2.14%，30年期MMD为2.83%，较上季度电话会议时收益率分别下降约60和30个基点；10年期市政债券与国债基点比率回到更正常的80%水平 [49] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续与客户合作，提供最具成本效益的资金，特别是在建设贷款中使用房利美免税贷款远期承诺 [51] - 鉴于今年出售的三笔合资企业股权投资实现了2.8倍的投资资本平均回报，公司将继续寻找机会在该战略中部署资金 [52] - 公司正在评估通过寻找其他经验丰富的合资伙伴、拓展到其他市场或探索其他资产类别，扩大在德克萨斯州以外的传统投资领域，以在合资企业股权投资领域实现更大规模 [53] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年第二季度，市政债券市场延续了第一季度的负面趋势，但7月市场表现有所稳定 [47][48] - 利率波动、利率大幅上升以及成本通胀给开发商客户的新交易带来了挑战，经济适用房开发商需要更多依赖政府补贴和其他软资金来源 [50][51] - 公司认为目前对利率上升的风险敞口较低，与年初至今的净收入相比，处于可控水平 [43] - 董事会预计公司在2022年剩余季度除定期季度分配外，仍有能力进行补充分配 [9][83] 其他重要信息 - 公司将于2023年1月1日起对符合相关准则的资产采用会计标准更新2016 - 13（CECL标准），该标准将从当前已发生损失模型过渡到预期信用损失模型，通常会导致更高的信用损失准备金 [27] - 公司拥有的田纳西州诺克斯维尔一家质子治疗癌症治疗中心的商业物业抵押收入债券于2022年7月成功从破产中出售，若最终收益等于报告的账面价值，将实现约570万美元的损失，但该损失此前已在2020年和2021年通过信用损失准备确认，不会影响报告的GAAP净收入，但会在最终解决期间减少可分配现金 [28][30] - 2022年4月，公司发行200万份新A - 1系列优先股，交换金融机构持有的200万份此前已发行的A系列优先股，维持了对非稀释性固定利率和低成本机构资本的获取 [44][45] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明公司套期保值的节奏以及对未来利息成本的看法 - 公司在第一季度购买了两笔利率互换协议，2月约5500万美元，期限两年；3月约4800万美元，期限五年 [57][58] - 由于美联储短期利率上升，目前现货利率已超过互换协议中的固定支付利率，公司开始从交易对手方获得付款，有助于抵消未来美联储进一步提高短期利率带来的利息成本 [59][60][61] 问题2: 第二季度Vantage项目的租赁情况如何，未来六个月租金增长的可见性如何 - 公司对仍在招租的项目的租赁活动速度感到满意；根据物业管理公司的数据，预计2022年的租金增长将与2021年圣安东尼奥、休斯顿和奥斯汀等市场的情况一致 [62] 问题3: 利率波动对项目管道有何影响，目前的项目管道与几个月前相比如何 - 宏观层面上，美国对经济适用房的需求仍然很大，相关项目支持计划仍在实施，但利率上升、建筑材料和劳动力成本增加给开发商带来挑战，导致项目从获得市政配给到完成交易的时间延长，项目管道速度放缓 [65][66][68] - 10年期国债收益率下降约80个基点，有助于降低永久利率，使项目更具可行性；短期市政利率与短期应税利率关系正常化，使免税TOB融资更有效率和成本效益，有助于缓解短期利率上升带来的成本压力 [69][70][71] 问题4: Vantage投资组合能否扩大，公司对这类投资工具的资本投入是否有限制 - 有限合伙协议对公司另类投资组合规模有限制，75%的合伙企业资产必须投资于抵押投资；假设合伙企业资产规模不变，分配到另类投资策略的资本将达到上限 [72][73] - 公司希望在该领域部署更多资金，将通过评估其他潜在关系和投资选择，实现市场和赞助商的多元化，以管理未来的增长 [74][75] 问题5: 公司的分配政策是什么，是否会将应税收入全额分配给股东 - 公司不是REIT，分配的时间和金额由普通合伙人董事会决定；董事会和管理团队倾向于从全年角度考虑分配，而不是按季度匹配净收入和可分配现金 [80][81][82] - 董事会在6月15日宣布，公司预计在2022年剩余季度除定期季度分配外，仍有能力进行补充分配 [83] - 管理团队和董事会意识到股东的税收状况，并在决策时予以考虑，但无法做出固定分配比例的承诺 [86][87]