财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，公司报告净收入为每受益单位证书（BUC）1.3美元，可分配现金为每BUC 0.98美元，账面价值为每BUC 15.35美元，资产为14亿美元，杠杆率为69% [7] - 2022年第一季度，公司总营收为1920万美元，基本和摊薄后每股净收入为1.03美元，可分配现金（CAD）为每BUC 0.98美元，截至3月31日总资产约为14亿美元 [23] - 截至2022年3月31日，净账面价值为每BUC 15.13美元，较2020年12月31日的16.82美元有所下降；2022年3月31日纳斯达克收盘价为每BUC 18.15美元，较账面价值溢价约18%；截至5月4日收盘，股价为17.82美元，较净账面价值溢价16% [39] 各条业务线数据和关键指标变化 债务投资组合 - 截至季度末，抵押收入债券（MRBs）、政府发行人贷款（GILs）和物业贷款总计10.4亿美元，约占总资产的74%；目前持有71只MRBs，为12个州的经济适用多户住宅物业提供永久融资，其中德州占42%，加州占23%，南卡罗来纳州占12% [24] - 目前拥有9笔GILs，为6个州的经济适用多户住宅物业建设提供融资；截至2022年3月31日，未偿还的GIL资金承诺总计8500万美元，相关物业贷款资金承诺总计9070万美元 [26][27] 合资企业股权投资组合 - 截至2022年3月31日，合资企业股权投资组合包括12个Vantage项目，其中1个投资按合并基础报告，所有投资用于建设市场利率多户住宅物业，总计超过3400个租赁单元，Vantage投资的账面价值总计1.077亿美元 [29][30] - 第一季度根据当前资金承诺追加了1280万美元的股权投资，截至3月31日，剩余股权投资承诺总计1930万美元；2022年3月出售了田纳西州的Vantage in Murfreesboro物业，初始投资1220万美元的资本已返还，实现投资收入65.8万美元和出售收益1640万美元 [32] 自有物业 - 截至3月31日，拥有两处多户住宅物业，共有859个学生公寓床位，净账面价值为5420万美元；50/50 MF物业入住率为88%，Suites on Paseo MF物业入住率为93%，两处物业均用运营现金满足所有运营和直接抵押义务，并积极为2022年秋季学期预租 [33] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年第一季度是市政债券总回报40年来最糟糕的一个季度，市政债券表现远逊于更广泛的固定收益市场；10年期LIBOR掉期利率在第一季度上涨约70个基点，10年期MMD（市政市场高等级信用基准）上涨约110个基点 [16] - 据Refinitiv Lipper数据，今年以来市政共同基金资金流出总计超过400亿美元；据巴克莱研究，2022年前四个月MMD收益率的上升是有记录以来最糟糕的四个月；10年期MMD目前为2.78%，30年期MMD目前为3.11%，较上季度电话会议时收益率约高110个基点 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续推进经济适用多户住宅物业建设资金的垫付，第一季度垫付约5530万美元，部分由4860万美元的债务融资所得资金提供；目前有大约1.85亿美元未提取的建设资金承诺，将在未来12至24个月增加资产基础 [15] - 公司在第一季度实施了两笔利率对冲交易，通过与瑞穗执行两笔利率互换，对冲了四笔由浮动利率TOB融资的固定利率债券头寸的融资成本，互换的总名义余额约为1.04亿美元，期限为2至5年 [19][20] - 公司将继续与开发商客户合作，推动项目管道和资金活动，特别是在新的4%低收入住房税收抵免交易方面；同时继续关注高级护理和老年住房项目市场，寻找机会 [58][68] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 固定收益市场的不确定性，包括美国经济表现、近期通胀数据和美联储首次加息及更多加息信号，持续对市政债券市场造成严重冲击，市场波动、利率上升和成本通胀给开发商客户的新交易带来挑战 [16][17] - 公司认为市政市场的好转需要更广泛固定收益市场（特别是国债市场）的稳定，以及资金流出的减少和新资金的流入 [54][55] - 对于Vantage项目的资产出售，公司作为非控股股东无法控制出售时机，预计Vantage团队将继续采取一致的方法管理租赁、最大化租金收入并争取最佳出售结果；在新投资机会方面，公司将保持过去的审慎态度，考虑更高的建设成本和利率 [42][43] 其他重要信息 - 2022年4月1日，公司实施了此前宣布的每三股受益单位证书（BUC）反向拆分为一股的操作，在公开提交的财务报表中，该反向拆分已追溯应用于所有每股净收入、每股分配和类似的每股披露，所有呈现的期间均为拆分后基础 [6] - 破产法院已批准出售田纳西州诺克斯维尔的Provision Proton Therapy Center，该中心为公司的MRB提供担保，公司拥有未偿还债券本金余额的约9.2%，预计债券受托人最终分配给公司的金额将接近目前对这些债券460万美元的估值（包括应计利息） [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 当前Vantage资产入住率接近或超过90%，未来如何变现这些资产并将资金再投入新投资？ - 公司作为非控股股东，无法控制Vantage项目资产的出售时机，Vantage团队会管理租赁、最大化租金收入并争取最佳出售结果；在新投资机会方面，公司将保持审慎，考虑建设成本和利率上升的新环境 [42][43] 问题2: 利息费用环比下降，如何看待利息费用和运行率？ - 公司在10 - Q报告中提供了债务义务和利率相关信息，本季度利率上升促使公司进行利率互换以固定利率；未来将根据杠杆提供者的定价、资产计划和利率环境评估债务融资选项 [45] 问题3: 鉴于年初的大额收益，如何考虑股息分配要求和设定合适水平？ - 向BUC持有人的分配由公司普通合伙人决定，基于对可分配现金和其他相关因素的审慎评估；普通合伙人会与管理层协商，持续评估分配决策，以符合BUC持有人和合伙企业的长期最佳利益 [48] 问题4: 鉴于市政市场表现，市场通常在周期的哪个阶段转向？资产负债表上的未实现损失有多少可恢复？ - 市政市场的好转需要更广泛固定收益市场（特别是国债市场）的稳定，以及资金流出的减少和新资金的流入 [54][55] 问题5: 公司目前现金头寸较大，是否能利用当前市场环境获得更高回报？ - 公司有约2.76亿美元的建设贷款承诺需要履行，部分现金余额用于满足这些承诺；年初仍有开发商客户有需求和交易流，特别是4%低收入住房税收抵免交易，公司将与客户合作推动项目和资金活动 [57][58] 问题6: 请提醒Tier 2收入对普通合伙人的上限是多少？未来若有其他Vantage项目出售，该项目会如何变化？ - Tier 2收入指投资还款、出售或清算产生的净利息收入和净剩余收益，按75%分配给BUC持有人，25%分配给普通合伙人；根据合伙协议，任何年度的Tier 2收入上限为年末合伙企业持有的投资本金的0.9%；2022年第一季度Vantage in Murfreesboro物业出售收益超过了当前对2022年Tier 2收入上限的估计，实际上限会根据投资组合和资产出售情况变化，公司会定期分析和更新估计并调整收入分配 [61][62][63] 问题7: Vantage项目的销售是否会受到近期利率上升的影响？2022年的销售节奏预期是否有变化？ - 公司无法控制Vantage项目的销售过程，由Vantage团队决定；虽然利率上升可能使买家融资困难，但Vantage资产所在市场租金同比大幅上涨，增加了资产价值，Vantage团队会密切关注 [66][67] 问题8: 公司在高级护理和老年住房项目方面有哪些新机会？ - 公司在2021年第四季度进行了两笔高级住房投资，包括密歇根州特拉弗斯城的ILAL记忆护理项目和休斯顿的营利性熟练护理机构；公司将继续与相关赞助商对话，与Greystone合作并提升内部项目发起能力，认为该领域有良好的风险调整后名义杠杆回报机会 [68][69]