财务数据和关键指标变化 - 总运营收入为140万美元，同比增长40%，主要因物业收购、可收回费用增加和合同租金上涨 [33] - 运营费用为200万美元和130万美元，增长主要源于专业费用、可收回费用、近期收购的折旧和摊销以及薪酬成本增加 [33] - 净营业收入为110万美元，去年同期为82.4万美元，增长28%，体现了公司严谨的承保和对增值投资的关注 [34] - 本季度发生约10.7万美元的债务交易费用，与不再收购的资产组合相关 [35] - 本季度净亏损为91.7万美元，去年同期为31.8万美元，直接归因于前述费用增加 [36] - 核心调整后资金流为3.6万美元，去年同期为10.8万美元 [37] 各条业务线数据和关键指标变化 - 公司目前拥有13项资产，总市值约6100万美元，主要租户为投资级信用租户 [13] - 按年化基础租金计算，92%的投资组合为投资级或同等水平，公司认为这一比例在同行中最高 [14] - 公司保持92%投资组合的年化基础租金合同增长，部分资产因CPI增长实现租金提升，带来约165个基点的年度同店租金增长 [15][16] - 加权平均剩余租赁期限为5.8年，有一份租约将于2022年底到期，团队正与租户积极协商并探索替代租户 [29] 各个市场数据和关键指标变化 - 研究显示所有净租赁物业的平均资本化率约为6.5%，公司大部分资产收购资本化率高于7%，管道中的资产也关注该资本化率或更高 [44] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于收购和持有位于人口密集子市场的零售、工业和办公净租赁物业，重点关注投资级信用租户 [10] - 公司通过专业承保投资级租户、较短剩余主要租赁期限和强大的房地产基本面来差异化竞争 [11] - 公司在第二季度专注于稳定投资组合，通过再融资将短期债务替换为长期债务，确保长期稳定债务，利率为3.85% [17][18] - 公司继续寻求能为投资组合带来内部增长的资产，同时关注外部增长，但会坚持投资原则 [17][23] - 公司UPREIT计划是外部增长的成功部分，合作伙伴愿意继续参与公司业务 [24] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前市场存在不确定性，利率上升和经济衰退担忧导致市场放缓，但公司投资组合相对不受经济变化影响，能够收取100%的基础租金，入住率自成立以来一直保持100% [29][30] - 公司有健康的现金余额和强大的资产负债表，能够承受市场不确定性，已成功为所有抵押贷款债务获得长期融资，将所有利率从可变转为固定，并安排债务到期以管理现金需求和对冲利率上升 [37] - 公司收购和承保团队处于有利地位，能够继续扩大资产基础，利用本季度建立的关系发现新机会，并在下半年提供强大的收购管道 [38] 其他重要信息 - 公司在2022年第三季度初与最大有限合伙人达成协议，赎回约120万美元的有限合伙单位，转换为普通股，其余以现金支付，体现了合伙人对公司的信心和长期支持 [23][24] - 公司参加NAREIT年度投资者会议，受到同行关注，其他参会者对公司表现出兴趣并了解公司故事 [25][26] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请提供不同子行业的资本化率情况，以及过去几个月资本化率的变动情况 - 研究显示所有净租赁物业的平均资本化率约为6.5%，公司大部分资产收购资本化率高于7%，管道中的资产也关注该资本化率或更高 [44] 问题: 6.5%的资本化率是否适用于租赁期限较长的目标物业 - 是的，该研究涵盖所有可用净租赁物业，公司专注于租赁期限较短的物业子集，通常资本化率较高 [45] 问题: 今年剩余时间的收购管道中，零售、工业和办公资产的分配情况如何 - 公司是多元化净租赁公司，收购管道包括所有三种资产类别，将根据可用资金选择最佳资产 [46] 问题: 公司股息未被调整后资金流覆盖，未来如何考虑股息覆盖问题 - 覆盖股息是公司的优先事项，公司正努力尽快实现这一目标，预计未来收购将有助于实现股息覆盖 [47]