财务数据和关键指标变化 - 公司2022年第三季度房地产收入较2021年第三季度增长超5000万美元，其中Live!交易增加现金租金收入约3100万美元，Bally's Quad Cities和Black Hawk房产增加300万美元，Pinnacle、Boyd、Belterra和PENN租赁的扶梯增加300万美元现金租金，租赁投资和直线租金调整的非现金收入增长1000万美元 [15][16] - 运营费用减少5700万美元，主要因出售Trop Las Vegas大楼获利6740万美元，抵消了去年出售Perryville的1480万美元收益，同时2021年出售TRS业务导致G&A费用下降，但土地租赁和土地使用权摊销产生约200万美元非现金费用 [17] - 公司给出2022年每股稀释后运营单位（OP units）指引为3.52 - 3.54美元，不包括待定交易影响 [18] - 本季度完成ATM股权融资、远期股权交易，加强了资产负债表，杠杆率处于目标范围内 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 核心博彩三重净租赁业务模式与潜在交易伙伴的对话活跃，因金融市场和经济变化，运营商对公司售后回租方案的认可度提高 [22] - 从机构化角度看，地区博彩房地产在房地产投资中表现出色，公司业务模式在不确定性中保持稳定，现金流具有韧性，未来机构化程度有望提高 [24] 各个市场数据和关键指标变化 无 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司与Bally's完成拉斯维加斯Tropicana物业交易并开始50年地面租赁，正推进Tiverton和Biloxi交易，待罗德岛最终批准；与Penn Entertainment合作，允许其将Aurora和Joliet物业从现有主租赁中移出并迁至更有利位置，还将为哥伦布的酒店提供资金，双方正讨论拉斯维加斯M酒店的新塔楼项目，这些交易将整合新物业并签订更固定条款的新主租赁协议 [10][12][13] - 公司建立了项目管道，包括Bally's Lincoln资产、Penn的开发项目、巴吞鲁日的陆地开发项目等，未来将合理部署资金，决策保持谨慎，致力于增加每股现金流、保护现金流质量和提升每股内在价值 [28][29] - 公司在融资方面，为Bally's交易安排了6亿美元的5年期延迟提取定期贷款，本季度通过ATM计划和远期股权交易发行了1.69亿美元股权，增强了收购能力 [26][27] - 行业方面，资本市场变化导致借贷成本上升，卖家估值预期与买家借贷成本存在脱节，新项目融资困难，公司在交易中需谨慎考虑风险和回报 [46][47][48] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为当前经营环境存在不确定性，资本市场和利率环境变化对业务有影响，但公司核心业务模式具有韧性，与租户合作紧密，有信心应对挑战 [22][24][59] - 未来前景方面，公司对已开展的项目和潜在机会感到兴奋，预计今年剩余时间和明年业务表现良好，将继续寻找增长机会，提升股东价值 [13][28][29] 其他重要信息 - 公司宣布管理层职位晋升，强调内部仍以合作模式运作，各成员平等参与决策，职位调整是对长期工作的认可 [35][36][37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 管理层职位晋升原因 - 公司表示时间推移凸显了实际情况，此次调整是为明确职位，内部运作模式不变，团队仍以合作方式决策，职位调整基于员工长期技能和表现 [35][36][37] 问题2: 现有和潜在开发项目的金额和经济情况 - 巴吞鲁日项目预计总花费6000万美元，已投入超2000万美元，2023年完工还需4000万美元；伊利诺伊州Aurora河船搬迁项目已承诺投入2.25亿美元，其他项目承诺投入3.5亿美元，这些项目的资本化率将根据当前利率和时间确定 [39][40] 问题3: 若伊利诺伊州项目未达预期回报，公司对这两个物业的覆盖情况是否有信心 - 公司表示预计项目会有回报，Aurora项目有隐含资本化率，且项目纳入表现良好的主租赁协议，对覆盖情况有信心 [43] 问题4: 当前资本市场环境下，交易管道是否变化，卖家估值预期是否重置 - 公司称交易活动活跃，但卖家估值预期与当前资本市场存在脱节，可能会有短暂停滞，同时新的绿地开发项目增多，但公司需谨慎考虑风险和回报 [46][47][48] 问题5: 随着公司规模扩大，是否有必要增加对拉斯维加斯大道资产的投资 - 公司表示对大道资产无偏见，过去因成本原因更看重地区市场，但疫情后发现大道资产更具韧性，只要能获得合理回报和有效管理资产负债表，会考虑投资 [50][51] 问题6: 管理层职位晋升对Steve和Matt的角色、报告结构和决策能力是否有影响 - 公司强调内部以合作模式运作，职位调整不影响他们的职责，所有决策由团队共同参与 [53][54] 问题7: 团队对利率环境的看法及对业务的影响，以及ATM股权融资和持有现金的想法 - 公司表示股权融资用于未来PENN交易和明年到期的5亿美元债券，利率环境需谨慎对待，融资时选择合适的资本化率是挑战，将根据市场情况决定资金部署 [56][59] 问题8: 为何林肯项目因比洛克西项目未完成，若比洛克西项目可用，需提前多久通知，对资产负债表策略有何影响 - 因Bally's未获得贷款人同意，无法出售林肯房地产，公司有至2024年12月31日以原协商条款收购林肯的选择权；通知时间需查看协议，公司与Bally's保持沟通，理解其贷款人同意流程的复杂性，认为比洛克西和蒂弗顿收购是好项目，林肯项目最终会纳入投资组合 [63][64][65] 问题9: 明年到期的5亿美元债券的再融资选择，是否考虑发行10年期无担保债券或短期债券 - 公司尚未决定，可能使用自由现金流和明年8月到期的远期股权，10年期债券利率可能约7.5%，但不一定按此收益率发行 [68] 问题10: 纽约市新赌场的前景，公司是否可能参与，对东北地区资产有何影响 - 公司认为会有影响，已与潜在开发商进行对话，关注项目进展，认为部分项目融资可能有困难 [69][70] 问题11: Bally's和Cordish公司的进一步潜在机会，以及对非博彩投资的兴趣 - 与Bally's保持沟通，目前重点是完成已签约项目；与Cordish在博彩领域有持续对话，未达成交易；在非博彩领域，公司以提升每股内在价值为决策依据，虽有对话但未找到符合要求的项目，未来6 - 12个月可能有机会 [75][76][77] 问题12: 开发项目的过程及是否可复制给其他运营商 - 公司表示致力于与租户合作，帮助他们实现目标，如与Penn的交易，过程复杂但达成了对双方有利的结果，包括租赁调整和资产整合，未来会继续支持租户 [81][82][83] 问题13: 罗德岛资产的监管进程 - 公司已提交所有申请和文件，是罗德岛首个REIT，正与监管机构密切合作，乐观认为不会有问题，希望年底完成，可能在明年1月初完成资产交易 [86][87] 问题14: 本季度的远期股权融资是否会成为未来首选的融资方式 - 公司认为是，因业务模式需要在股权发行和现金需求之间有较长时间间隔，远期股权融资可有效预融资机会，为资产负债表提供灵活性，是未来增长的工具 [92][93] 问题15: 以信贷方式发放贷款或票据作为业务增长途径的利弊 - 公司表示贷款拥有房产有一定合理性，但不是银行，不以直接贷款为业务，历史上有贷款转房产的案例，贷款可作为解决问题或大型交易的一部分，也可作为安全措施，但最终目标是拥有房地产 [95][96][97] 问题16: 在当前环境下，贷款业务是否更有利 - 公司认为是 [98] 问题17: 对于规模较小的博彩运营商，是否会因再融资问题更快调整预期，是否有更多机会 - 公司希望如此，认为当前利率成本与运营商预期不同，对话很重要，需等待价格发现，市场有机会但存在买卖价差 [101][102][103] 问题18: 贷款拥有机会与直接房地产购买的占比情况 - 难以区分，交易需根据具体情况解决问题，最终目标是拥有房地产，开发项目可能先寻求贷款解决方案，再进行售后回租或两步流程 [105][106] 问题19: 新的Penn租赁协议减少了可变租金暴露，未来是否满意当前水平，是否会进一步降低 - 公司将可变租金比例从约12%降至约6%，交易减少了收入重置和百分比租金重置的暴露，增加了固定租金的保证扶梯，对当前位置满意，未来可变租金不多 [107] 问题20: 小型Bally's交易的债务需求，以及融资利率情况 - 小型交易需要6亿美元债务融资，来自9月签订的新定期贷款信贷协议，利率与无担保信贷安排的浮动利率相同 [111][112] 问题21: Penn交易中3.5亿美元潜在开发资金的资本化率如何确定 - 采用非公开动态定价结构，基于与永久资本成本的利差，确保为股东提供适当利差，未提前锁定未来项目的资本化率，以应对市场波动 [113] 问题22: Penn项目的资金提供是否有条件，如哥伦布酒店扩建是否必须使用公司资金 - 完全由Penn自行决定是否接受公司资金和开展项目 [116] 问题23: 新的Penn租赁协议中，可变租金部分目前情况如何，下一次重置时间和预期调整范围 - 剩余PENN租赁的百分比租金将于2023年11月重置，为期5年，因包含疫情期间，预计明年百分比租金会下降，但未量化具体金额，未来可能上升；调整范围是非公开数字，目前未知，可能在2023年第四季度发布指引时公布 [121][126] 问题24: 林肯项目未获得贷款人同意的原因 - 公司只能推测，可能是Bally's提出修正案时市场出现问题，涉及还款、费用和其他定性变化未达成一致，预计未来2年双方会重新协商或重新制定信贷安排以促成交易 [128][129]