财务数据和关键指标变化 - 本季度房地产净收入近2.56亿美元，创历史记录 [8] - 截至季度末，按过去12个月计算并调整去年完成的收购后，总杠杆率为5.62倍，净杠杆率为5.59倍 [19] - 债务中15%为可变债务，85%左右为固定利率债务 [19] - 本季度ATM无活动 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 6月30日，Penn主租赁协议下的Tunica度假村停止运营，加速了相关不动产的折旧和摊销，但移除该物业对租赁收入无影响 [9] - 4月30日Pinnacle主租赁协议到期，PENN未达到实现租金递增的水平，可能受天气和其他非经常性因素影响，公司将在接下来几周进一步了解情况 [10] - Eldorado主租赁协议方面，自10月1日收购Tropicana后开始采用OpCo/PropCo模式，目前报告的6月30日季度覆盖率能更好反映资产表现，Eldorado对Tropicana资产运营表现满意，在有新竞争对手的情况下，大西洋城业务的EBITDA同比基本持平 [11][12] - Boyd主租赁协议于4月30 - 5月1日到期，实现了全额租金递增，涉及三处物业、抵押物业和辛辛那提的Belterra Park设施 [13] - Casino Queen受益于伊利诺伊州博彩扩张立法，有管理运营竞争对手设施的机会，还将受益于体育博彩、桌面游戏、税收减免和10年税收抵免，但报告显示其覆盖率在两次报告间有所下降，不过当前季度运营表现有所改善 [14][15] - Meadows租赁协议将于9月30日 - 10月1日到期，公司已从指引上限中移除Meadows的租金递增，正密切关注其资产表现，看是否有可能实现递增 [17] TRS子公司业务 - TRS子公司本季度EBITDA表现达到此前指引，巴吞鲁日的禁烟令于6月1日到期，此前业务有适度回升，但受飓风Barry影响，长期来看，相关赌场管理团队积极改善运营表现 [18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续评估潜在增值交易，以增加公司46处物业的行业领先基础 [7] - 管理层每日积极与运营商合作，关注从Caesars和Eldorado合并等交易中产生的机会，以及其他运营商合理化资产组合带来的机会 [25] - 对于TRS物业，公司乐于持有，在某些情况下会考虑机会，但直接出售可能性较小，更可能参与多物业交易，暂无出售计划 [26] - 对于拉斯维加斯大道资产，公司认为其波动性较大，在评估时会考虑不同覆盖率，关注运营商和租户计划，更注重构建能长期稳定的租赁收入组合 [31][32][35] - 公司认为其他机构进入博彩房地产资产类别会提升自身资产组合的相对价值，未来交易的增值水平可能不如去年第四季度的Tropicana和Eldorado交易，但仍有增长机会 [42][43] - 公司目前未看到与其他REIT进行并购的价值，更倾向于创造自身价值，但会寻找增值交易 [44] - 公司关注所有体验式机会和与现有资产组合相邻的机会，寻找具有类似信用特征、弹性和耐久性的非博彩资产，这仍是一项持续的工作 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司本季度表现稳定，超出此前发布的EBITDA和AFFO指引 [7] - 对于伊利诺伊州博彩扩张，影响尚不确定，可能不是好事，但公司因采用主租赁协议结构受到较好保护，短期内体育博彩可能对资产运营表现有提升作用，长期影响更多由运营商承担 [64][65][69] 其他重要信息 - 公司根据投资者和分析师反馈，增强了信息披露，如现金NOI调节表和主租赁协议详细信息 [8] - Casino Queen的次级贷款前的担保贷款被出售给有丰富博彩经验的战略投资者，公司对其运营表现有信心 [16] - 公司微调并收紧了指引，高低端指引的唯一差异在于Penn主租赁协议11月1日到期时是否能实现全额租金递增，若实现，每月增加45万美元，年化增加540万美元 [20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购市场的活动管道情况，以及Caesars和Eldorado合并是否会带来收购机会 - 公司密切关注Caesars和Eldorado合并，也在积极寻找小型增值交易，但目前没有迫在眉睫的交易 [24] - 管理层持续与运营商合作，关注从相关交易和运营商资产组合调整中产生的机会，该领域机会具有偶发性，但公司会全力寻找增长机会 [25] 问题2: TRS物业的运营计划，是否会出售或回租，以及如何考虑管理、出售和再投资 - 公司过去5.5年一直倾向持有TRS物业，因其能利用公司的博彩经验和资产评估能力，直接出售可能性较小，更可能参与多物业交易，暂无出售计划 [26] 问题3: 如何看待收购拉斯维加斯大道资产的机会，是否会增加资产组合价值 - 公司认为拉斯维加斯大道资产波动性较大，评估时会考虑不同覆盖率，关注运营商和租户计划，更注重构建长期稳定的租赁收入组合 [31][32][35] 问题4: 是否能收回上季度对Casino Queen的贷款 - 目前尚不确定，需等待支票兑现，这是一项正在进行的工作 [41] 问题5: 考虑到当前REITs对该领域的兴趣，未来交易的增值水平能否与过去相同 - 其他机构进入会提升公司资产组合相对价值，未来交易增值水平可能不如去年第四季度的Tropicana和Eldorado交易，但仍有增长机会 [42][43] 问题6: 是否认为与其他REIT进行并购有价值 - 目前未看到与其他REIT进行并购的价值，更倾向于创造自身价值，但会寻找增值交易 [44] 问题7: Pinnacle租赁协议是否存在争议，PENN分配公司成本的方式是否有变化 - 公司与主要租户之间不存在争议，正在了解PENN整合后如何看待覆盖率，因3月31日至6月30日覆盖率下降，需要获取更多信息 [50] 问题8: 2019年第二季度Pinnacle投资组合EBITDAR是否同比下降约2500万美元 - 从覆盖率下降与年化租赁收入的关系来看，该计算是合理的，这也是公司询问和了解情况的原因 [51] 问题9: 与3、6、9个月前相比，新进入博彩房地产领域的情况，以及对拉斯维加斯和地区性赌场物业的影响 - 任何关注该资产类别的机构都会带来积极影响，预计会有更多人参与，公司会控制自身能控制的事情，如与更多投资者接触 [57][58] 问题10: 拥有美国原住民赌场租户与传统赌场租户是否有差异 - 在商业环境中没有差异，在主权土地上则无法操作 [59][61] 问题11: 伊利诺伊州博彩扩张对公司租户和资产组合的利弊，以及对覆盖率的中期影响 - 影响尚不确定，可能不是好事，但公司因采用主租赁协议结构受到较好保护，短期内体育博彩可能对资产运营表现有提升作用，长期影响更多由运营商承担 [64][65][69] 问题12: 如何看待Caesar Eldorado交易中VICI采用的远期销售协议和看跌 - 看涨结构，未来是否会考虑 - 从融资角度，公司一直考虑所有选项，包括远期销售；从资本配置角度，看跌 - 看涨结构需要匹配资金，会降低当前和潜在回报，公司更倾向正常交易，且要考虑对与租户长期合作关系的影响 [73][76] 问题13: 对非博彩资产的关注是否增加 - 关注程度没有变化，公司关注所有体验式机会和与现有资产组合相邻的机会，寻找具有类似信用特征、弹性和耐久性的非博彩资产，这仍是一项持续的工作 [77] 问题14: 如何对Eldorado和Caesars合并等大型运营商并购交易中产生的小型交易进行评估，与过去大型交易有何不同 - 关键是要有合适的运营商和可行的商业计划，同时考虑资产位置、市场和主租赁协议结构，公司今年花更多时间与潜在运营伙伴沟通 [79][80][81] 问题15: 在当前利率环境下，是否考虑对定期贷款A进行互换、重铸和延长期限 - 公司会谨慎管理资产负债表，关注信贷市场，鉴于10年期国债利率下降和明年11月到期的10亿美元债务，有机会节省利息并锁定更长期限的利率，但目前暂无具体计划 [82] 问题16: 与运营商沟通时，他们对采用OpCo/PropCo结构是否有顾虑 - 不同运营商有不同商业理念，部分人认为拥有房地产能提供缓冲，但看到OpCo/PropCo并购活动带来的股权价值提升后，一些人开始意识到可以释放部分资产以提高运营杠杆，大多数近期交易都涉及REIT和OpCo/PropCo拆分，更多是等待合适的催化剂 [83][84]