财务数据和关键指标变化 - 2021年全年总营收约1.159亿美元，同比增长约24%；归属于普通股股东的净利润为1180万美元，即每股0.19美元；每股运营资金（FFO）为0.90美元；调整后每股运营资金（AFFO）为0.95美元，较2020年的0.88美元增长8% [9] - 2021年第四季度总营收3030万美元，同比增长21.7%；总费用2590万美元，高于上年同期的2230万美元；归属于普通股股东的净利润为380万美元，即每股0.06美元，而2020年第四季度为110万美元，即每股0.02美元 [18][19][22] - 截至2021年12月31日，房地产总投资约13亿美元，较年初增加2亿美元，增幅18%；第一债务约5.8亿美元，杠杆率为43%，较2020年末的52%大幅下降 [24][25] - 2021年第四季度通过股权增发获得1130万美元，全年发行1530万股普通股，获得约2.3亿美元，其中约9800万美元通过股权增发获得 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年末可租赁总面积430万平方英尺，出租率97.5%，加权平均租赁期限7.1年，租金覆盖率5.1倍，加权平均合同租金增长率2.1% [17] - 医疗办公楼租金覆盖率从第三季度的5.7倍跃升至第四季度的7.7倍，主要是由于几个新租户报告了出色的租金覆盖率 [42] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于医疗设施在疫情期间表现优于其他房地产资产，以及对医疗保健长期基本面的乐观态度，医疗设施市场竞争激烈 [12] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于打造一个与当地强大运营商和医疗系统合作的医疗设施投资组合，以实现稳定的收入和回报 [8] - 公司将继续通过收购符合投资标准和目标回报要求的资产来实现增长，2022年目标完成1.8亿 - 2.2亿美元的收购，平均资本化率为7% [15] - 公司专注于收购单个资产，与大多数专注于大型投资组合的投资者形成差异化竞争 [13] - 公司可能会根据市场条件，出于战略或机会主义原因出售资产 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 首席执行官Jeff Busch认为，随着利率上升，医疗保健资本化率将上升，但市场调整需要时间，未来一两年可能会有更多收购机会 [31][32] - 公司对2022年的业务发展持乐观态度，将继续专注于增长机会 [82] 其他重要信息 - 公司近期发布了首份企业社会责任报告，详细介绍了其环境、社会和治理（ESG）理念和成就 [11] - 2021年第四季度，公司为俄克拉荷马城的Mercy康复医院进行了680万美元的扩建，预计回报率为11.8% [10][13] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购市场是否出现新的竞争对手？ - 2021年有机构投资者和私募股权基金的资金流入，但目前新资金流入不如去年普遍。这些资金通常有3 - 5年的持有期，倾向于收购大型、简单的资产以快速整合投资组合 [30] 问题2: 随着利率上升，医疗保健资本化率是否会上升？ - 首席执行官Jeff Busch认为，随着利率上升和银行要求更多股权，资本化率将上升，但市场调整需要时间，未来一两年可能会有更多收购机会 [31][32] 问题3: 2022年是否会使用股权增发（ATM），目标金额是否与2021年相同？ - 首席财务官Bob Kiernan表示，公司将根据杠杆率来考虑使用ATM，目标是将杠杆率维持在40% - 45%的范围内，并在认为有吸引力的价格下使用ATM [36] 问题4: 医疗办公楼租金覆盖率在第四季度大幅跃升的原因是什么？ - 首席财务官Bob Kiernan解释，是由于几个新租户报告了出色的租金覆盖率，拉高了整体数据 [42] 问题5: 在2022 - 2024年到期的约24%的基本租金（ABR）中，是否有已知的租户迁出或缩租情况？ - 目前对于2024年的情况无法提供太多信息；对于2022年，预计续租率在85% - 90%，短期内续租率较高，目前没有明显的重大变动 [46] 问题6: 目前空置的约10万多平方英尺的物业租赁情况如何？ - 墨尔本的一处物业在租户破产后于1月清空，目前正在与三个租户洽谈，预计该物业将逐步恢复为创收资产，但全面恢复可能要到明年 [49] 问题7: 目前处于合同阶段的7200万美元资产的情况如何，包括时间安排、资产类型等？ - 这些资产为单个资产，处于不同的尽职调查阶段，预计三分之一到一半将在第一季度完成交易，其余将在接下来的两到三个月内完成 [56] 问题8: 这些资产是否符合公司扩大的资产选择范围？ - 这些资产部分符合公司的新策略，即收购多租户、未完全出租但市场强劲的资产，通过后期出租提高回报率，同时实现多元化和潜在的通胀收益 [61] 问题9: 第四季度入住率环比下降约140个基点的原因是什么？ - 主要是由于墨尔本租户通过主租赁协议占用的空间变为空置 [63] 问题10: 第四季度运营费用（OpEx）环比大幅上升的原因是什么？ - 主要是由于部分资产采用了更多的毛租赁协议，以及一些现金基础租户和墨尔本物业的费用增加 [67] 问题11: 第四季度计提的准备金是否与墨尔本物业有关？ - 无关，准备金是针对密歇根的一个新租户，该租户在2021年年中所有权变更后出现付款问题，公司将其转为现金会计基础 [69] 问题12: 待收购资产主要分布在哪些地区？ - 包括密歇根、卡罗来纳、印第安纳波利斯、阿拉斯加、佛罗里达和肯塔基等地 [73] 问题13: Mercy医院扩建项目的具体情况和预计回报如何？ - 收购物业时就考虑到需要扩建，租赁协议中有相关规定，经过双方协商确定了具体方案，预计回报率为11.8% [76] 问题14: 待出售物业交易推迟的原因是什么，是否存在交易无法完成的风险？ - 买家正在调整融资方案，因此请求推迟交易，公司认为这是更好的时机，因为有新的收入来源可以替代。目前无法确定交易是否会失败 [78]