财务数据和关键指标变化 - 第三季度归属普通股股东的净收入为每股0.06美元，而2020年第三季度为每股亏损0.22美元 [23] - 第三季度FFO为每股0.23美元，2020年第三季度为每股负0.03美元；AFFO为每股0.24美元，高于上一年度同期的每股0.23美元 [23] - 截至2021年9月30日，房地产总投资约为13亿美元，较年初增长16900万美元，增幅15%；净债务略低于5.55亿美元，杠杆率为43%，较上一季度略有上升，但较2020年末的52%大幅下降 [24] - 本季度加权平均利率为3.04%，循环信贷额度的未使用借款能力约为2.4亿美元 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第三季度租赁收入同比增长19.6%，达到3000万美元，主要得益于过去一年的收购活动和租金上调 [20] - 2021年第三季度总费用为2460万美元，2020年第三季度为3.47亿美元；扣除2020年第三季度与管理内化交易相关的1260万美元费用影响后，费用增长11.4%，主要由于过去12个月完成的收购导致折旧和摊销费用增加 [21] - 2021年第三季度G&A费用为390万美元，2020年第三季度为400万美元；预计未来季度G&A费用将略高于当前水平，在400万 - 430万美元之间 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于医疗设施在疫情期间表现出色以及对医疗保健长期基本面的乐观态度，今年医疗设施市场竞争激烈 [11] - 历史上大部分市场的交易资本化率低于公司认为合理的水平，2021年市场竞争有所加剧，特别是低至中5%资本化率的市场部分竞争非常激烈，且这种竞争已蔓延到公司所在的市场区间 [43] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于收购符合质量标准和回报要求的目标资产，构建多元化投资组合，与优质医疗运营商合作 [9][11] - 鉴于资本成本下降，公司开始关注更大规模、资本化率略低（中6%左右）的项目，但仍希望平均资本化率达到7%以上，同时继续在二级市场和一级市场郊区寻找机会 [36][59] - 公司会根据市场情况和战略需求，选择性地出售资产以优化投资组合，如减少特定地区的资产集中度、获取利润并重新投资于更有吸引力的资产 [17][32] - 行业竞争加剧，大型机构资本如Nuveen等进入医疗办公物业投资领域，新投资者增多，包括一些新成立的基金 [28][43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为目前经营平台稳定，与租户建立了良好关系，有信心在年底前继续取得良好业绩 [18] - 预计今年年底市场交易将非常繁忙，与过去几年情况相似 [39] - 公司有能力继续寻找投资机会，通过利用自身优势和资源，平衡市场机会与公司发展战略，实现投资组合的增长 [45][46] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中使用了前瞻性陈述，实际结果可能与陈述内容存在重大差异，受多种不可控风险和因素影响，公司无义务公开更新前瞻性陈述 [3][4] - 公司可能会提及某些非GAAP财务指标，可在公司收益报告和SEC文件中找到这些指标与最可比GAAP数据的表格对账，更多信息可在公司网站投资者关系页面查询 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 资产竞争情况及新投资者进入情况 - 市场竞争加剧，过去18个月有更多投资者进入，特别是大型机构资本如Nuveen等开始关注医疗办公物业投资 [28] 问题: 未来一年收购资本化率是否会压缩 - 随着投资组合增长和战略执行，公司资本成本有所改善，会专注于资本增值投资，目标是在低于7%的资本化率区间选择性寻找机会，继续实现投资组合的增值增长 [29] 问题: 不同物业类型的风险回报特征 - 目前手术中心是较好的资本配置领域，公司正在与租户和开发商讨论投资新建手术中心的机会 [30] 问题: 资产出售的考虑因素和预期定价 - 出售Belpre资产是因为价格有吸引力、可获取可观利润，同时减少该地区在投资组合前10名中的集中度；出售Prescott One是因为租户被收购，出售可获利且避免未来与租户的潜在问题；未来公司会根据市场情况和投资组合优化需求，选择性出售资产 [32][33][34] 问题: 考虑资产出售后，明年收购规模是否会超过以往平均水平 - 难以确定，公司资本成本下降后开始关注更大规模项目，可能会选择资本化率略低（中6%左右）的项目，但市场情况复杂，仍需根据实际情况判断 [36][37] 问题: 9 - 12月交易 volume未达预期的原因 - 难以确定，今年年底市场会很繁忙，预计交易数据与过去几年相似，市场上有大量投资组合交易正在进行 [39] 问题: 全年收购指导及市场竞争情况 - 预计年底前再完成1500万 - 3000万美元的收购，加上年初至今的1.63亿美元，将处于全年指导范围（1.75亿 - 2亿美元）的下半部分；市场竞争加剧，不仅大型投资者增多，小型投资者和新成立基金也加入竞争，导致各资本化率区间的竞争都有所增加，但公司凭借良好的业绩记录、团队和流程，仍能找到投资机会 [42][43][45] 问题: Belpre资产的定价和估值 - 理想资本化率为6.2%，该物业基础价值略低于3000万美元，出售预计获利约1500万美元 [48] 问题: Marina Towers资产的进展 - 公司继续与租户就破产问题进行合作，进展缓慢；第三季度收到租户约40万美元，第四季度收到约8万美元；租户正在缩减规模，公司正在积极与潜在租户沟通，以填补空置空间，对长期引入新租户持乐观态度 [51][52][54] 问题: 收购规模和策略的转变及市场竞争情况 - 公司在二级市场有稳定业务，能获得7.5%的资本化率；由于资本成本下降，开始关注更大规模、资本化率略低（中6%左右）的项目，但仍希望平均资本化率达到7%以上；市场竞争激烈，公司会努力平衡市场机会与公司发展战略，通过规模优势降低债务成本和提升股票价格 [57][58][62] 问题: 收购未达原指导的原因及2022年展望 - 每季度收购规模存在波动，难以保持稳定，市场情况不可预测，公司会保持较大的项目储备，但交易能否达成受多种因素影响；无法确定2022年是否会有从2021年顺延的交易 [65][66] 问题: 是否有其他市场需要退出或调整 - 公司目前的资产出售是机会性的，会根据具体情况进行选择性和战略性的处置 [68] 问题: ATM是否仍可用及剩余额度 - ATM仍可用，当前剩余额度为2300万美元 [71] 问题: COVID对行业的影响 - 公司未观察到COVID对行业产生明显影响，公司的租户覆盖比率较高（平均4 - 5倍），租户盈利能力较强，在困难时期有一定的缓冲能力，与公司投资组合的情况不同 [72][73] 问题: 能否实现每年2 - 3亿美元以上的收购规模 - 公司一直将每年2亿美元的收购规模作为目标，并将继续努力实现这一目标；市场情况会随季度变化，存在季节性因素，但公司有信心通过合理利用资源、拓展关系网络来寻找投资机会 [76][77]