财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO每股收益为0.37美元，2022年第一季度分别为0.39美元和0.40美元 [14] - 2023年第一季度总运营收入3660万美元，运营费用2540万美元；2022年同期运营收入3550万美元，运营费用2570万美元 [14] - 截至季度末，循环信贷借款余额2625万美元，2023年第一季度通过普通股销售净筹集400万美元，通过出售F系列优先股净收益50万美元 [15] - 截至目前，现金约740万美元，信贷额度可用7500万美元 [15] - 普通股股息为每股每季度0.30美元，即每年1.20美元 [15] - 截至季度末，债务与总资产比率降至45.2%，47.4%为固定利率，49.1%为对冲浮动利率，3.5%为循环信贷额度提款 [29] - 截至3月31日，有效平均SOFR为4.87%，未偿还银行定期贷款通过2.1亿美元利率互换和利率上限进行对冲，还有1亿美元远期利率互换将于2023年年中替换到期上限 [29] - 2023年和2024年贷款到期情况可控，2023年到期5480万美元，2024年到期1120万美元 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年第一季度同店租赁收入较2022年第一季度增长5.8% [12] - 自2019年以来收购额超4.7亿美元，均为工业资产，工业资产配置从32%增至59%，纯办公资产配置降至37% [26] - 目前收购候选项目约4.08亿美元，共25处工业地产，其中3处总价2550万美元处于尽职调查阶段，1处850万美元处于10阶段，其余正在审查 [27] 各个市场数据和关键指标变化 - 由于利率和债务成本持续上升，市场资本化率扩大，新赞助商探索售后回租 [6] - 工业部门表现优于其他资产类别，约占所有商业地产销售的25% [12] - 行业交易数量同比下降超50%，买卖双方在定价预期上存在分歧 [12] - 与去年同期相比，经纪公司的活跃房源和非公开交易均大幅放缓，售后回租市场略有放缓，整个行业交易量下降50% - 70% [48] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续将资本循环至工业资产，降低对办公市场的敞口，分散投资组合风险 [11] - 团队近期目标是在未来6 - 12个月内使工业资产配置超过60% [12] - 专注于收购5万至30万平方英尺的工业资产，主要是长期售后回租项目 [12] - 未来12 - 18个月内，公司将100%专注于工业资产收购，不会购买办公资产 [45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 国家经济形势严峻，影响商业地产市场，远程工作和疫情后遗症削弱办公地产市场，但工业地产市场保持强劲 [11] - 公司整体投资组合保持稳定，有吸引力的收购候选项目，一季度租赁和租金收取情况良好，积极寻找工业收购机会，为增长做好准备 [11][13] - 美联储似乎进入暂停加息模式，若能维持5%的利率，公司将处于良好状态 [63] 其他重要信息 - 公司将讨论FFO和核心FFO，认为这些指标能更好反映经营成果和进行业绩比较 [10] - 建议访问公司网站获取详细财务和投资组合信息，并注册电子邮件通知服务 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 如何填补投资组合中的空置率 - 公司正积极出售有空置率的办公资产，部分已签订PSA待完成交易，一处16.5万平方英尺的办公资产已签订LOI [33] 问题: 如何为2023年到期的5480万美元债务进行再融资，再融资利率如何 - 这些都是抵押贷款到期，财务人员正在与潜在贷款人沟通，大部分是办公资产，利率相对较高，可能会获得可变利率抵押贷款并进行互换以降低成本 [34] 问题: 未来45天预计以7.5%资本化率收购的资产金额是多少 - 是2550万美元 [42] 问题: 未来12 - 18个月是否会购买办公资产 - 不会，公司将100%专注于工业资产收购，办公资产不确定性太大 [45] 问题: 优先股目前的定价情况如何 - F系列优先股是非公开交易的，不通过公开市场出售，也不折价出售 [46] 问题: 地区银行市场压力对交易流量和融资有何影响 - 利率上升使一些贷款人放贷意愿降低，但公司有稳定的贷款机构，仍能进行收购和抵押安排；行业交易数量下降，但公司在售后回租市场有一定机会，会谨慎选择 [47][48] 问题: 当前市场的资本化率扩张情况如何 - 一笔后续收购的资本化率为9.7%，该交易有一定特殊性，广泛市场交易的资本化率会稍低一些，公司通过自有渠道获取的交易资本化率会稍高 [66] 问题: 激励费用豁免是否会延长至2023年更晚时间 - 董事会将在下次会议时决定是否继续豁免、部分豁免或不豁免 [67] 问题: 出售房产预计可回收多少资金 - 预计约2000万美元 [59] 问题: 利率上限到期会导致利息费用增加多少 - 1亿美元的利率上限到期后，利息费用每年可能增加约100万美元 [53] 问题: 2023年或2024年是否还有其他利率上限到期 - 2024年第一季度约6000万美元的利率上限到期，这些上限对冲的是2026年到期的6000万美元B类定期贷款，公司正在考虑进行互换并关注市场定价 [54] 问题: 信用协议中抵押房产的估值多久重新评估一次 - 基于过去12个月的收入进行季度评估 [55] 问题: 信用协议中是否有需要特别关注的条款以避免违约 - 公司目前状况良好，没有需要特别关注的条款 [61]