财务数据和关键指标变化 - 2022年全年经可比性调整的FFO和核心FFO分别为1.54美元和1.56美元，2021年分别为1.60美元和1.57美元 [23][48] - 2022年全年同店现金租金较2021年增长1.5% [23] - 2022年第四季度总运营收入为3720万美元，运营费用为2680万美元；2021年同期运营收入为3530万美元，运营费用为2540万美元 [23] - 截至12月31日，有效平均SOFR利率为4.3%，未偿还银行定期贷款通过2.1亿美元的利率互换和利率上限进行对冲，还有1亿美元的远期起息互换将于2023年年中替换到期的利率上限 [24] - 截至当日，公司回购了18万美元的6%系列G优先股，拥有约480万美元现金和8640万美元的信贷额度可用资金 [25] - 2022年通过普通股销售净筹集4320万美元，通过出售系列F优先股净筹集540万美元 [50] - 2022年房地产在折旧前增加7430万美元，截至季度末债务与总资产比率降至45.3% [71] - 2023年和2024年贷款到期金额分别为5770万美元和1130万美元，截至季度末循环信贷借款余额为2330万美元 [72] - 机构持股比例截至12月31日增至7.4% [73] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2022年收购11440万美元工业资产，总面积120万平方英尺，共13处房产，7个租户，平均剩余租赁期限14.5年 [15] - 2019年以来收购额超4.65亿美元，工业资产占比从32%增至56%，团队短期目标是未来12 - 18个月内工业资产占比至少达到60% [42] - 2022年第四季度收购丹佛6.9万平方英尺工业建筑，价格1200万美元，GAAP资本化率8.2% [39] - 2022年第四季度续租伊利诺伊州博林布鲁克1.5816万平方英尺工业空间两年 [14] 办公业务 - 2022年出售俄亥俄州哥伦布3.1万平方英尺和得克萨斯州艾伦11.52万平方英尺的办公建筑 [13] - 2022年第四季度租赁俄亥俄州梅森2.0682万平方英尺办公物业7年4个月，使该物业达到满租；续租密歇根州大急流城6.3243万平方英尺办公物业7年，总租赁期增至9.3年 [40] - 2022年第四季度续租新泽西州8港2.9626万平方英尺办公空间两年 [14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 2022年工业市场净吸纳量4.68亿平方英尺，为历史第二高，仅次于2021年；要价租金同比上涨19.1%；空置率环比上升10个基点至3.4%；目前在建面积6.32亿平方英尺，与上一季度基本持平 [19] - 2022年租赁活动总量超180万平方英尺，较2021年增长15.1%，相当于疫情前租赁量的22%；目前近1亿平方英尺产品在建，第四季度新开工390万平方英尺，使总建设量环比增长7.5% [20] 办公市场 - JLL数据显示，2022年办公市场净吸纳量为负3700万平方英尺，2021年为负5900万平方英尺 [46] - 年末转租空置面积总计1.36亿平方英尺，预计未来几年随着租约到期，办公空置率将上升，转租空间的续约率将降低 [69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 鉴于经济环境，公司降低股息至每月每股0.10美元，即每年1.20美元，以改善公司在紧张且不可预测市场中的竞争地位 [10] - 继续将资本从办公资产转向工业资产，目标是未来12 - 18个月内工业资产占比至少达到60% [42] - 持续进行资本循环，将出售资产所得重新投入工业资产，以提升未来运营表现 [43] - 积极寻找工业收购机会，关注5 - 30万平方英尺的收购标的，以售后回租交易为主 [42] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 许多经济学家认为，由于利率持续上升和制造业活动下降，近期经济衰退风险较高；2023年1月通胀数据显示，通胀率虽在放缓，但仍远高于美联储长期目标 [8] - 疫情后全面恢复到疫情前的办公空间利用率和租赁需求在可预见的未来不太现实 [36] - 尽管经济波动，但工业物业基本面依然强劲，长期优质房地产投资机会仍然存在；投资者开始采取避险策略，但全国工业市场仍具韧性，只是基本面略有放缓 [45] - 公司认为通过降低股息、资本循环和工业资产收购，将有助于未来实现股权增值和持续的高股息回报 [37] 其他重要信息 - 公司会议报告可能包含前瞻性陈述，涉及风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，相关风险因素可在公司网站和SEC网站查询 [4] - 公司讨论FFO和核心FFO指标，认为它们能更好反映运营结果和进行业绩比较 [5] - 公司延长、修订并扩大了公司信贷安排，可用性增加超3000万美元，约达8400万美元 [11] - 公司宣布了6.625%系列H和6%系列G累积可赎回优先股的回购计划，每个系列最高回购2000万美元 [41] - 2020年交付量4.8亿平方英尺，较2021年增长35%，2023年预计交付超6亿平方英尺；新提案项目开始放缓，在建资产管道可能在2023年收缩 [68] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2023年到期租约情况，办公与工业比例及预期 - 2023年有7处物业租约到期，其中2处办公物业已达成购买协议待执行，2处正在协商续约，1处使物业达到满租，1处待售或续租，1处租户因有合同在谈已续租2个月，预计合同达成后将签订长期租约 [78] 问题2: 2023年到期债务的再融资方式和其他资本来源 - 到期债务均为抵押贷款，公司有多种选择，可进行再融资、用信贷额度偿还、用ATM计划筹集的股权资金偿还等 [57] 问题3: 豁免激励费用的重启时间及2023年再次豁免的可能性 - 激励费用从属于股息支付，如果无法及时满足股息支付，公司可以多次豁免激励费用 [61] 问题4: 2023年第四季度资本支出是否会增加 - 通过出售部分办公资产，公司减少了与运营费用相关的风险；工业租赁有时资本支出较多，但公司通常会向租户收取相关费用 [65][83] 问题5: 南卡罗来纳州大租户租约到期情况 - 目前由接收银行负责运营费用，希望在不到三个月内解决 [97] 问题6: 2023年租约到期的时间分布 - 大部分租约到期集中在12月 [97] 问题7: 奥斯汀资产的现状和计划 - 目前有一些参观和约7 - 8万平方英尺的招标书，建筑有一些改善，公司正在积极招租，之后再评估是持有还是出售 [98] 问题8: 定期贷款C的平均利率和相关浮动利率债务的利差 - 定期贷款C有利率上限，范围在310 - 370，将于2023年年中被约370的远期起息互换取代，利差为SOFR加145 [89]