财务数据和关键指标变化 - 2022年第三季度，可供普通股股东分配的FFO为每股0.23美元，核心FFO为每股0.44美元；2021年第三季度经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.44美元和0.39美元 [30] - 截至2022年9月30日的前三季度，可供普通股股东分配的FFO为1.21美元，核心FFO为1.22美元；2021年同期经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为1.20美元和1.17美元 [31] - 2022年前三季度同店现金租金较2021年前三季度增长0.2% [31] - 第三季度总营业收入为3980万美元，营业费用为3740万美元，其中包括对南卡罗来纳州哥伦比亚市一处办公物业的1070万美元减值费用；2021年同期营业收入为3430万美元，营业费用为2550万美元 [32] - 第三季度总资产增加约1630万美元，债务与总资产比率降至44.8%，公司认为距离目标杠杆水平还差1% - 2% [33] - 截至9月30日，有效平均SOFR利率为2.98%，未偿还银行债务通过2.1亿美元的利率互换和利率上限进行对冲 [37] - 2022年和2023年到期贷款分别为1600万美元和6610万美元，截至季度末，循环信贷借款余额为780万美元 [38] - 2022年第三季度，通过普通股销售净筹集890万美元，通过出售F系列优先股净筹集90万美元 [39] - 截至目前，公司持有约660万美元现金，信贷额度可用余额为3060万美元 [40] - 截至9月30日，公司股票机构持股比例增至46.6% [41] - 公司普通股季度股息为每股0.3762美元，即每年1.548美元，昨日收盘价为17.33美元，股息收益率为8.68% [42] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2021年7月以来收购活动稳定，团队平均每月投资1190万美元，平均GAAP资本化率为6.9%，2019年以来收购规模超过4.5亿美元，所有资产均为工业性质 [15] - 工业资产配置比例从32%提升至54%，团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产配置比例提高到60% [16] - 第三季度完成三笔工业资产收购交易，总投资4610万美元，2022年1月以来9750万美元收购交易的平均GAAP资本化率为6.88%，目前计划在未来45天内完成的交易资本化率高于7% [19] 办公业务 - 第三季度出售三处办公物业，分别位于佛罗里达州朱庇特、新泽西州帕西帕尼和俄亥俄州波士顿高地 [12] - 第三季度末后，出售俄亥俄州哥伦布市一处3.1万平方英尺的办公建筑 [14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 多数工业物业类型表现超预期，基本面依然强劲，全国工业市场保持韧性，净吸纳量连续八个季度超过1亿平方英尺，空置率降至3.2% [21] - 需求持续超过供应，平均工业要价同比上涨22%，创历史最高增速，预计未来几个月全国租金将继续跑赢通胀 [22] - 第三季度交付量近1.5亿平方英尺，创历史新高，建设管道继续大幅增加至7.6亿平方英尺 [23] 办公市场 - 第三季度办公吸纳量继续为负，为过去10个季度中的第9个负吸纳季度，2022年第三季度全美净负吸纳量为1850万平方英尺 [24] - 第三季度租赁活动略有下降，约4500万平方英尺，较第二季度下降3.6%，平均租赁期限降至6.2年 [25] - 第三季度办公市场新增交付量为1180万平方英尺，年初至今交付量为3830万平方英尺，较2021年略有下降 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业资产收购和运营改善，通过资本循环将出售收益重新配置到工业资产上，以增加工业资产配置比例和改善物业运营 [10][14] - 团队成功开展非公开市场售后回租交易，未来将继续关注此类机会，同时在收购方面保持谨慎，等待卖家对资本化率上升的认识 [64] - 公司积极管理租赁到期物业，努力重新出租或出售办公物业，以提高资产利用率和价值 [52] - 公司通过调整信贷安排、管理债务结构和利率风险，确保有足够的流动性来满足未来资本需求 [33][34] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场面临新冠疫情、通胀上升、供应链挑战、利率快速持续上升和欧洲战争等影响，工业和办公市场既有改善也有挑战 [20] - 尽管经济存在不确定性，但公司团队表现出色，第三季度租赁和租金收取情况良好，积极寻找工业收购机会，为增长做好准备 [28] - 公司租户受通胀和利率上升挑战，但仍按时支付租金，公司对团队应对未来挑战有信心 [49][50] - 预计利率将上升，公司将通过套期保值策略管理利率风险，希望有足够的收入来抵消费用增加 [67][68] - 2023年收购机会可能减少，公司将更加谨慎，等待卖家调整预期 [66] 其他重要信息 - 今日报告可能包含前瞻性陈述，存在风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务公开更新或修订这些陈述，除非法律要求 [4][5][6] - 公司将讨论FFO和核心FFO指标，认为它们能更好反映运营结果和进行业绩比较 [7] - 建议投资者访问公司网站（gladstonecommercial.com），注册电子邮件通知服务，也可在Facebook和Twitter上关注公司 [8] - 朱迪·卡特加入公司担任资产管理高级副总裁 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍一下2022年第四季度到期的一份租约以及2023年到期租约的情况 - 公司正在积极管理即将到期的租约，南卡罗来纳州一处物业的租约即将到期，公司正在努力重新出租，已有几个有意向的政府机构，但进展缓慢，公司也在考虑其他替代方案，如出售或重新招租；2023年到期的租约中，部分物业公司计划出售或重新招租，总体来看，公司认为这些租约是可控的 [52][54] 问题2: 第三季度收购资本化率为7.2%，第四季度收购一处物业的资本化率为8.1%，这是该物业的特殊情况还是反映了市场资本化率随利率上升的趋势 - 这是团队在高利率环境下与卖家协商的结果，目的是提高交易的经济性和对股东的增值性；市场上已经开始出现资本化率扩大的趋势，公司希望卖家能尽快接受这一现实，但会在承保和交易增值性方面保持谨慎 [56] 问题3: 进入第四季度，交易数量情况如何，特别是在繁忙季节；预计第四季度和2023年的情况如何 - 市场上的机会有所减少，但公司团队在过去18个月至2年中通过非公开市场售后回租交易取得了成功，将继续关注此类机会；公司希望卖家能认识到由于借贷成本上升，资本化率需要提高；预计2023年公司在收购方面会更加谨慎，等待卖家调整预期 [64][66] 问题4: 目前对债务成本有何看法，2023年是偿债高峰期，预计债务成本与目前相比会有怎样的变化 - 公司已经对部分定期贷款进行了利率互换，并将继续考虑进行更多操作；预计短期利率将上升，远期曲线显示最高可能达到5.1%，目前抵押贷款利率在6%左右；公司希望通过套期保值策略管理利率风险，如果费用增加，希望有足够的收入来抵消；公司目前的抵押贷款情况良好，能够在未来一两年内应对债务问题，但新交易面临挑战，因为卖家的价格预期与公司的借贷成本存在较大差距 [67][68][70] 问题5: 奥斯汀物业的租赁情况如何，前景如何，在利率环境变化的情况下是否会考虑出售 - 该物业剩余约10万平方英尺的面积有几个潜在租户，目前现金流已经转正；奥斯汀市场出现放缓，住宅和转租市场都有大量供应，对公司的优质空间造成了压力；公司内部正在讨论该物业的未来规划，如果能够提高其价值，可能会考虑重新定位以购买更多工业资产；公司认为即使在当前利率环境下，该物业仍有市场，但希望先将二楼出租以提高其价值 [73][74][77] 问题6: 从公司对中间市场的独特视角来看，租户是否出现压力迹象，是否会影响公司在某些类别资产的收购决策 - 总体而言，公司租户的现金流状况良好，公司选择的租户在市场上相对较强；利率上升对行业内所有企业都有影响，导致公司在新交易方面面临挑战，因为借贷成本上升与卖家价格预期之间存在巨大差距；预计2023年利率不会下降，公司将努力应对市场变化；公司拥有多元化的银行合作伙伴和投资组合，能够应对各种情况，关键在于租户的信用质量 [80][81][83]