财务数据和关键指标变化 - FFO和核心FFO可分配给普通股股东的金额在2022年第二季度均为每股0.39美元，2021年第二季度经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.36美元和0.37美元；2022年上半年两者均为每股0.78美元，2021年上半年经可比性调整后的FFO和核心FFO分别为每股0.76美元和0.78美元 [23] - 2022年前两季度同店现金租金较2021年前两季度增长2.5%，不包括2021年前6个月因提前终止租约确认的加速租金 [24] - 2022年第二季度总运营收入为3640万美元，运营费用为2780万美元；2021年同期运营收入为3330万美元，运营费用为2500万美元 [24] - 截至2022年第二季度末，公司总资产增加约3900万美元，债务与总资产比率降至44.9%，距目标杠杆水平还差1% - 2% [25] - 公司债务中59%为固定利率，31.6%为有套期保值的浮动利率，9.4%为浮动利率（即循环信贷额度的提款额）；截至6月30日，有效平均LIBOR为1.79%；若利率在1.79%基础上提高1% - 2%，每年费用将增加190万 - 260万美元，即每季度增加50万 - 65万美元，约合每股0.12 - 0.165美元 [26][27] - 2022年和2023年到期贷款分别为5710万美元和7420万美元；截至季度末，循环信贷额度借款余额为4700万美元；2022年第二季度通过普通股销售净筹集1140万美元，通过出售F系列优先股净筹集140万美元；截至目前，公司现金约380万美元，信贷额度可用余额3460万美元 [28] - 截至6月30日，公司股票机构持股比例增至49.7% [29] - 公司普通股股息为每股每季度0.3762美元，即每年1.548美元；周一收盘价为20.78美元，股息收益率为7.24% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2022年第二季度，公司收购了位于阿拉巴马州福特佩恩和俄亥俄州克利夫兰的260,719平方英尺工业投资组合，价格为1930万美元；收购了北卡罗来纳州威尔明顿的345,584平方英尺工业制造配送设施，价格为1880万美元 [9] - 自2019年以来，工业收购额超过4亿美元，工业资产占比从32%增至52%，团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60% [11] 办公业务 - 2022年第二季度末后，公司出售了佛罗里达州朱庇特的办公物业，售价1900万美元，实现销售收益800万美元，杠杆内部收益率约为18% [9] - 公司已签署两份办公物业销售协议，将在未来45天内完成交易 [15] - 公司在德克萨斯州奥斯汀帕尔默的办公大楼向科智咨询解决方案公司出租了41,225平方英尺，租期5.7年，提高了整体FFO [10][14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 纽马克数据显示，连续第五个季度净吸纳量超过1亿平方英尺，空置率降至3.7%的历史新低；需求持续超过供应，平均工业要价同比上涨12.7%；预计未来几个月全国租金将继续高于通胀水平增长 [17][18] - 第二季度建设管道大幅增加至6.13亿平方英尺，较第一季度增长约12.5%；供应链、劳动力和通胀压力导致开发进度延迟，建设管道处于历史高位 [19] 办公市场 - 高纬环球数据显示，2022年第二季度美国办公物业净吸纳量为负780万平方英尺；仲量联行数据显示，第二季度租赁活动相对平稳，约4700万平方英尺，较第一季度仅增长10个基点；近50%的交易租期为10年或更长，平均租期从疫情期间的6.7年提高到7年；办公部门新增交付面积1180万平方英尺，年初至今完工面积2650万平方英尺，有望达到2021年的5000万平方英尺 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续专注于工业收购和运营改善，通过收购、处置和租赁活动增加工业资产配置，提高物业运营效率 [9][10] - 团队近期目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60%，重点关注5万 - 30万平方英尺的收购目标，主要是售后回租交易 [11] - 公司持续进行资本循环，将销售收益重新投入工业资产，以提升2022年及未来的运营表现 [12] - 公司积极监测市场状况，关注利率上升对资本化率的影响，目前收购候选项目管道约2.75亿美元，涉及15处工业物业 [21] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场面临新冠疫情持续影响、通胀上升、供应链挑战、利率快速上升等问题，但工业市场基本面依然强劲，长期优质房地产投资机会仍然存在；办公市场逐渐从疫情中恢复，但吸纳量仍为负值 [15][16][19] - 公司团队表现出色，能够应对当前经济放缓带来的挑战；租户在困难时期仍按时支付租金，公司对未来发展充满信心 [32][35] 其他重要信息 - 公司今日报告可能包含前瞻性陈述，涉及一定风险和不确定性，实际结果可能与陈述有重大差异；公司不承担公开更新或修订前瞻性陈述的义务，除非法律要求 [4] - 公司将讨论FFO（运营资金）和核心FFO，认为这些指标能更好反映运营结果，便于比较不同时期的表现 [5] - 建议投资者访问公司网站（gladstonecommercial.com），注册电子邮件通知服务，查看新闻稿和10 - Q表格以获取更详细信息 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 交易市场中资本化率受到了什么影响 - 公司看到资本化率有所上升，但目前还不清楚上升幅度与利率上升的关系；这对公司有利，一些过去的机会又重新出现，但竞争仍然激烈，部分机构在劳动节前暂停行动 [38] 问题2: 2022年到期的三份租约情况如何 - 公司正在努力处理南卡罗来纳州和俄亥俄州的两份租约，其中一处建筑正在考虑出售，另一处俄亥俄州的建筑也在出售中；2022年的情况可控，团队也在关注2023年的情况 [39] 问题3: 本季度130万美元的减值费用是怎么回事 - 这与一处待售建筑有关，该建筑是Buzz之前提到的三处建筑之一，预计很快会完成出售；减值主要是由于会计处理，总体上该建筑出售仍会有轻微盈利 [40] 问题4: 与科智咨询在奥斯汀的新租约情况如何，租金与通用汽车时期相比如何，是否需要花费大量资金进行租户改进 - 租户改进费用方面，虽然对公司来说任何支出都有意义，但远低于当地市场水平，每平方英尺低于30美元；租金方面，高于通用汽车退出时的约14.5美元，目前超过20美元，但出于对科智咨询的考虑，不便提供更具体数字 [47] 问题5: 出售的建筑初始资本化率是多少 - 佛罗里达州的交易内部收益率为18%，需要回去查看具体的资本化率，但出售价格高于购买价格 [48] 问题6: 犹他州空置的建筑是否已出租 - 该建筑尚未出租，公司正在努力处理，也在考虑一项有趣的交易，可能会有积极结果，公司希望重新出租或出售该建筑 [49] 问题7: 剩余租约到期是在第四季度还是今年剩余时间 - 租约将在第三季度末或第四季度到期 [50] 问题8: 长期利率的近期波动是否影响了抵押贷款融资市场，2022年下半年有何变化 - 抵押贷款市场仍然存在，资金充足，但利率上升；近期利率有所下降，10年期利率下降了超过30个基点，预计未来一个季度抵押贷款利率将下降 [56] 问题9: 奥斯汀物业和整个投资组合的剩余资本支出情况如何 - 整个投资组合目前资本支出需求不大，具体金额需要查看；科智咨询交易中，公司将在该建筑投入约150万美元进行资本支出，计划在年底前重新定位该建筑，拆除自助餐厅 [57]