财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度，可供普通股股东分配的FFO和核心FFO分别为每股0.39美元和0.40美元，2021年第一季度分别为每股0.40美元和0.42美元，本季度FFO每股略有下降，主要因与2019年货架注册到期和预付ATM费用相关的一次性费用 [21][22] - 2022年第一季度同店现金租金较2021年第一季度增长2.5%，第一季度总运营收入为3550万美元，运营费用为2570万美元，2021年同期运营收入为3470万美元，运营费用为2690万美元 [23][24] - 截至季度末，公司总资产增加超1100万美元，债务与总资产比率降至44.6%，已连续10年降低该杠杆指标，预计距离目标杠杆水平还差1% - 2% [25] - 债务方面，61%为固定利率，33%为对冲浮动利率，6%为浮动利率，2022年到期贷款7900万美元，2023年到期贷款6400万美元，季度末循环信贷借款余额为3460万美元 [27] - 2022年第一季度通过普通股销售净筹集2030万美元，通过出售F系列优先股净筹集140万美元，截至目前，公司现金约440万美元，信贷额度可用余额为2170万美元 [28][29] - 截至3月31日，机构持股比例增至49.6%，普通股股息为每股每季度37.62美分，即每年1.5048美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，昨日普通股收盘价为21.37美元，股息收益率约为7% [30][31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 工业业务方面，2022年第一季度收购北卡罗来纳州威尔克斯伯勒8万平方英尺工业设施，价格740万美元，剩余租期12.7年；收购俄克拉荷马城5.6万平方英尺工业设施，价格590万美元，剩余租期7年；季度后又收购阿拉巴马州福特佩恩和俄亥俄州克利夫兰两处共260719平方英尺工业设施，价格1930万美元，剩余租期11.4年 [6][7][14] - 办公室业务方面，续签并延长阿拉巴马州万斯市梅赛德斯 - 奔驰装配厂12.74万平方英尺工业设施租约至2032年12月；续签并延长俄亥俄州新奥尔巴尼5.09万平方英尺办公设施租约至2037年3月；续签并延长明尼阿波利斯都会区7.396万平方英尺办公租约至2028年7月 [6] - 截至3月31日，资产管理团队续签并延长近25.8万平方英尺租约，租户加权平均租期10.6年，年化直线租金总计290万美元 [9] - 2022年到期租约占比4.2%，公司认为该比例可控，有助于通过扩大投资组合实现租金收入增长 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 工业市场方面，2021年所有物业类型投资销售总额约7500亿美元，为2007年以来最高，今年所有物业类型价格上涨约23%，工业价格上涨29.2%，全国工业空置率约3% - 4%，2021年全年及2022年第一季度每季度净吸纳量超1亿平方英尺，目前在建面积超5亿平方英尺，电子商务和物流需求推动工业市场发展 [15][16] - 办公市场方面，2021年第四季度需求增加，但租金下降，房东优惠增加，净吸纳量总计1870万平方英尺，整体空置率环比下降20个基点至16.6%，为2019年年中以来首次下降，也是过去六个季度以来首次实现正吸纳量，全国范围内有大量转租空间未计入空置率，截至2021年底，在建面积约9000万平方英尺 [17][18] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是增加投资组合中工业资产的配置，目标是在未来12 - 18个月内将工业资产占比提高到60%，继续专注于5万 - 30万平方英尺的收购标的，以售后回租项目为主 [8][9] - 持续进行资本循环，利用出售资产所得资金收购工业资产，提升2022年及未来的运营表现 [10] - 市场上收购候选项目挂牌活动减少，投资销售经纪人表示各物业类型的收购候选项目数量下降，公司持续监测市场，关注债务利率上升是否会导致资本化率扩大 [18] - 公司收购团队寻求优质信用租户，资产管理人员积极管理公司物业以实现价值最大化，公司处于中间市场业务，租户面临疫情、通胀和供应链中断等挑战 [36][37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层认为通胀是当前市场最大问题，但公司资产为硬资产，在通胀环境下表现较好，公司股息收益率约7%，能为投资者提供一定回报 [33] - 公司团队表现出色，在疫情期间有效管理物业，收购团队持续寻找优质收购项目，资产管理人员积极提升物业价值，公司资产基础良好，有能力应对通胀 [35][36] - 对于2022年FFO每股目标，公司希望实现1.5% - 3%的增长，基于收购项目储备、续约和再租赁活动，有望达成该目标 [69] 其他重要信息 - 自2021年7月以来，公司收购活动稳定，平均每月投资1000万美元，平均资本化率为6.8%，自2019年以来收购总额接近4亿美元，均为工业资产，工业资产占比从32%提升至51% [8] - 公司租金收取情况良好，2022年第一季度和4月现金租金收取率均为100%，2021年合同租金收取率为100% [11] - 自2021年初至最近一次收购，加权平均租期为12.8年，资本化率为6.8% [43] - 公司目前收购候选项目储备约3.1亿美元，涉及19处工业物业，其中1处价值1880万美元处于尽职调查阶段，6处价值1.04亿美元处于意向书阶段，其余处于初步审查阶段 [19] - 自2022年7月1日起，Buzz Cooper将担任公司总裁，Bob Cutlip于6月30日退休，但仍会参与公司交易事务 [12] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度已完成收购的两个物业组合的资本化率是多少，收购储备项目的大致资本化率是多少？ - 昨日完成收购的项目直线资本化率为6.7%，自2021年初至最近一次收购，加权平均租期为12.8年，资本化率为6.8%，市场上港口和热门地区资本化率有压缩，公司在二级市场寻找长期售后回租交易，目标平均资本化率在6%以上 [41][43][44] 问题2: 资产类别是否会免受近期利率上升的影响？ - 租金正在上涨，历史上租金涨幅为1.5% - 2%，现在已升至2.5% - 3%，公司认为仍能获得良好回报 [46] 问题3: 近期交易是否来自信贷额度，未来交易的融资利率和期限预计如何？ - 近期交易采用抵押贷款，未来抵押贷款利率可能在4%多到5%出头，期限可能为5 - 7年 [47][48][49] 问题4: 第一季度接近6000万美元意向书阶段的收购项目是否因市场动荡或利率上升而重新考虑或重新谈判，这些项目进展如何？ - 目前有6处价值超1.04亿美元的物业处于意向书阶段，公司对这些项目有信心，传统上意向书阶段项目的成交率为三分之一到50%，若利率大幅上升，公司会因依赖资本成本利润率而放弃项目 [56][57] 问题5: 基于目前市场情况，2022年收购计划是否会更倾向于下半年，是否仍有信心完成1.4亿美元的收购目标？ - 公司有信心完成1.2亿 - 1.4亿美元的收购目标，第一季度部分项目推迟到第二季度，目前相关方已恢复推进项目 [59] 问题6: 请更新通用汽车离开后又返回的奥斯汀资产情况？ - 公司正在与潜在租户沟通，市场上有特斯拉可能迁至奥斯汀的传言，当地有大量A级开发项目，虽非直接竞争但市场活跃，公司正投入资金将物业改造为多租户并配备设施，以提高出租率 [61][62] 问题7: 2022年即将到期的租约情况如何？ - 资产管理团队积极寻找租户或考虑处置资产，犹他州一处物业6月30日到期，有几个潜在客户但暂无确定意向；南卡罗来纳州的物业有两个政府性质的潜在客户，正在洽谈中 [64] 问题8: 投资者应如何看待2022年FFO每股表现，是否会有中个位数增长？ - 公司目标是FFO每股每年增长1.5% - 3%，基于收购储备和续约活动，预计今年能实现该目标 [69] 问题9: 随着利率上升，资本化率是否会上升，是否有买家退出市场？ - 部分门户市场、港口等地出现资本化率压缩，公司预计目标物业和地区的资本化率有望改善，可能会有买家暂停交易 [70][71] 问题10: 近期市场波动和利率上升是否影响投资者对F系列优先股的兴趣？ - 投资者对F系列优先股的兴趣保持稳定 [76]