财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度，经可比性调整的FFO和归属于普通股股东的核心FFO分别为每股0.36美元和0.37美元，2020年第二季度分别为每股0.40美元和0.41美元；2021年前6个月分别为0.76美元和0.78美元，2020年前6个月均为每股0.80美元 [25] - 2021年第二季度同店现金租金较2020年第二季度增长2.8%，2021年前6个月较2020年前6个月增长4% [25] - 第二季度总运营收入稳定在3340万美元，运营费用为2500万美元，2020年同期运营收入为3350万美元，运营费用为2590万美元 [26] - 过去6年公司通过再融资到期债务和以较低杠杆水平为新收购项目融资，将债务与总资产比率降低了20%以上，降至44.8%，公司认为已接近目标杠杆水平1% - 2% [26][27] - 截至2021年6月30日，机构持股比例增至54.3%，较过去5年增加了7% [33] - 公司普通股股息为每股每季度0.37545美元，即每年1.502美元，自2003年IPO以来未削减或暂停分红，昨日普通股收盘价为22.98美元，股息收益率约为6.5% [33] 各条业务线数据和关键指标变化 工业业务 - 2019年1月以来总投资2.99亿美元，均为工业项目，工业资产配置比例从2019年1月的33%增至目前的49%，目标是在未来18个月以上达到60% [9] - 第二季度及之后，收购了德克萨斯州贝敦市25200平方英尺的工业服务设施，投资810万美元，剩余租期12.6年，GAAP资本化率为7.1%；收购了密苏里州圣路易斯市80600平方英尺的工业设施，投资2200万美元，剩余租期17.4年，GAAP资本化率为7.5% [10] 租赁业务 - 截至7月31日，资产团队年内延长、扩大或租赁了127万平方英尺，涉及12个租户，平均加权租期8.6年，租户改善津贴为每平方英尺2.56美元，这些交易的年化直线租金总计840万美元 [11] - 第二季度现金租金收取率为100%，7月为99% [13] - 2021年底前到期的租约占比2.9%，2022年到期的占比4.5%；2021年剩余时间内，有330万美元的年化直线租金到期，其中290万美元在12月底到期 [14] 各个市场数据和关键指标变化 工业市场 - 第二季度投资销售交易量高于2020年第二季度，空置率为4% - 4.5%，净吸纳量超过1亿平方英尺，在建面积超过4亿平方英尺，约40%已预租 [17][18] 办公市场 - 第二季度投资销售交易量高于2020年第二季度，空置率升至16.5%，负吸纳量为800万平方英尺，较前几个季度有所改善；全国范围内有超过1.5亿平方英尺的转租空间未计入空置率 [17][19] - 办公租金环比上涨约1%，但由于优惠增加，净有效租金下降超过4%，目前有超过1亿平方英尺的办公项目在建 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 继续实施投资策略，增加投资组合中的工业资产配置，以提高物业运营效率，主要关注5万至30万平方英尺的收购目标 [9] - 积极寻找工业收购机会，目前收购候选项目管道约为3.6亿美元，涉及21处房产，其中2处为办公物业，其余为工业物业 [21] - 对于奥斯汀的办公物业，探索重新租赁和/或出售的双重策略，预计在第三季度末宣布重大交易 [16] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司团队表现出色，在疫情期间运营良好，租金收取情况良好，租户持续支付租金 [34][35][38] - 市场上投资销售挂牌量增加，公司认为会出现收购机会并将积极追求 [21] - 对未来两年同店表现感到鼓舞，未来租约到期情况可控 [14] 其他重要信息 - 第二季度发行了1亿美元的6%系列G永久优先股，所得款项主要用于赎回所有未偿还的7%系列D优先股，除减少股息支出外，还提供了超过800万美元的额外可投资资本 [6][28] - 第二季度末后，收购了密苏里州圣路易斯市80600平方英尺的工业设施，投资2200万美元；续签了明尼苏达州伯恩斯维尔市12600平方英尺办公物业的租约至2029年12月；续签了德克萨斯州圣安东尼奥市60245平方英尺灵活办公大楼的租约至2031年11月 [7] - 6月任命Gary Gerson为首席财务官，此前他自3月起担任临时CFO；任命Buzz Cooper为首席投资官，他是公司执行副总裁兼中南部地区负责人 [7][8] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请详细说明收入环比下降的原因，以及第二和第三季度的租赁业务对收入的提升程度 - 收入环比下降主要是因为第一季度的一些加速租金未延续到第二季度，且第一季度由于尽职调查成本降低导致G&A成本减少，第二季度由于专业、法律和股东相关成本增加导致G&A成本上升 [41] - 第二季度的一些交易因时间原因未反映在当季数据中，如6月中旬的810万美元收购和7月中旬的2200万美元收购，以及6月底签署的俄克拉荷马州卡托萨港物业租约，这些交易将在未来数据中体现 [42] 问题2: 310万平方英尺的空置空间租赁中，包含多少免租期，何时开始产生有效现金租金 - 除一处预计11月开始外，其他租赁已开始产生现金租金 [43] 问题3: 自第一季度末以来约60万平方英尺续约的租金价差情况 - 12处物业交易中，10处代表约630万美元直线租金的物业租金上涨约8.5%，增加约56万美元 [44] - 明尼苏达州布莱恩市的物业从单层办公转换为工业物业，此前空置一年多，运营成本约55万美元，转换后租赁了2/3的面积，考虑运营成本和租赁收入后，未来12个月将增加约80万美元收入 [45][46] - 俄克拉荷马州卡托萨港物业此前运营成本约50万美元，现租约超过100万美元，加上运营成本节省，从7月开始将有150万美元的转变，虽有免租期，但FFO已开始计算 [46] 问题4: 第二季度G&A成本中，有多少是非经常性的，下半年G&A成本的合理运行率是多少 - 从长期来看，G&A成本平均在85万美元左右，第一季度人为偏低，第二季度人为偏高 [48] 问题5: 基于第二季度情况和利率环境，2021年的潜在投资预期是否有变化 - 目前有6000万美元处于意向书阶段，近500万美元处于尽职调查阶段，预计将在下周左右完成交易，认为投资仍将超过1.1亿美元，有可能达到1.3亿美元 [50] 问题6: 自上次沟通以来，公司所在细分领域（非门户市场的小型资产）的资本化率环境是否有变化 - 门户市场资本化率降至4% - 5%，公司所在二级市场可找到中期至长期租约（7 - 10年）、GAAP资本化率约7%的产品，考虑公司股价和债务成本，加权平均资本成本约为5%，收购仍有50 - 75个基点的利差 [51][52] 问题7: 奥斯汀办公资产在第三季度末可能有重大交易的信心来源是什么 - 奥斯汀市场对该物业的参观和买家兴趣增加，公司考虑重新租赁和/或出售的双重策略，可能部分租赁后出售并将资金重新投入工业领域 [53] 问题8: 奥斯汀资产在市场上出售时，已租赁或部分租赁与完全空置的每平方英尺价格差异是多少 - 公司目前正在与相关方进行沟通，暂不公开讨论该问题 [55] 问题9: 俄克拉荷马州塔尔萨市物业的现金租金与空置前相比情况如何 - 租金较之前有所下降，但租户承担了部分运营成本，具体金额将在网站公布 [57] 问题10: 第二季度约100万美元的租约终止发生在哪些建筑，属于何种类型的建筑 - 公司需查看相关信息后在网站公布 [63] 问题11: 租约终止中尚未确认的部分，预计在第三季度加速确认还是随机分布到今年剩余时间或2022年 - 公司将在第三季度末提供相关信息，部分已协商的内容将延续到明年，是当前租金的补充 [65]