财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益增至每股0.20美元，覆盖了普通股股息，上一季度为可分配亏损，主要受第四季度一笔非应计贷款解决的影响；按预亏损计算，季度环比可分配收益每股提高约0.03美元，得益于浮动利率投资组合受益于短期利率上升带来的净利息收入增加 [8][64] - 第一季度GAAP净亏损3750万美元，即每股0.72美元，包括4640万美元的信贷损失拨备，即每股0.89美元；与上一时期相比，GAAP净亏损扩大，原因是市场不稳定导致CECL储备增加 [18] - 季度末CECL储备约为3300万美元，即每股2.54美元，占投资组合承诺的约3.8%；季度环比CECL储备增加4600万美元，主要与抵押依赖贷款的更高拨备和反映不确定市场环境的更具衰退性的假设有关；略多于一半的CECL拨备（约6700万美元）分配给五笔非应计贷款 [19] - 第一季度账面价值每股下降约0.78美元，即约5%，至14.08美元，主要受CECL储备增加的影响，部分被估计每股0.19美元的股票回购收益抵消 [43] - 由于CLO再融资，季度末总杠杆率从第四季度的2.3倍升至2.5倍；季度末现金超过2.2亿美元 [44] 各条业务线数据和关键指标变化 贷款业务 - 第一季度末，贷款承诺总额为35亿美元，未偿还本金余额约为33亿美元，未来资金承诺仅为2.05亿美元，占总承诺的不到6% [14] - 投资组合加权平均风险评级为2.6，与上一季度的2.5基本持平；第一季度，一笔以明尼阿波利斯市中心一家机构级全方位服务酒店为抵押的2750万美元高级贷款被降级为风险等级5 [15] - 有四笔非应计贷款由办公物业支持；正在评估这些办公资产的各种解决方案，包括转换为其他用途；对于凤凰城和圣地亚哥的办公资产，正在与借款人合作接管物业，并收到了多份购买转换意向书，正在评估一系列解决方案，包括止赎或代替契约，然后出售物业 [16][17] 投资组合 - 投资组合在地区和物业类型上分布广泛，包括88笔投资，平均贷款规模约为3800万美元；贷款继续提供有吸引力的收入流，整体信用状况良好，实现的投资组合收益率约为8%，加权平均初始稳定贷款价值比为63% [38] - 第一季度，根据现有承诺提供了约1700万美元的资金；还款和贷款偿还总额约为6000万美元，超过了贷款资金，导致季度投资组合余额略有下降 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 迈阿密等市场的物业需求特征和基本面良好；而明尼阿波利斯等受疫情影响较大、返岗趋势较晚的市场面临更大挑战；公司在旧金山、华盛顿特区、波特兰和西雅图等受影响最严重的市场几乎没有办公物业敞口 [12] - 办公市场并非单一的，表现取决于特定的市场基本面和特定资产；约90%的办公资产未偿还本金余额为A类或近期翻新过 [33][34] - 多户家庭市场方面，尽管利率上升和经济环境不佳，但公司投资组合中的多户家庭物业总体表现出健康的基本面；投资组合主要为A类和B类，最大的集中在东南部和西南部；预计一些多户家庭贷款需要再经历一两个租金周期才能达到退出条件 [108][109] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 尽管房地产资本市场出现一些流动性迹象，但公司在新贷款发放方面仍保持保守态度；在证券具有吸引力的相对价值时，会抓住机会将资金投入自身证券，已回购普通股，利用市场对账面价值的不合理折扣创造的深度价值机会 [9] - 强调积极的资产管理，与借款人合作，确保贷款成功偿还和解决；借款人继续支持其物业，等待市场稳定和交易量恢复正常水平 [10] - 鉴于贷款发放的保守立场，公司进一步增加了第一季度投资组合的CECL储备，以应对市场持续动荡带来的不确定性 [11] - 董事会将股票回购授权增加了500万股，约占已发行股份的10%，公司将继续根据多种因素抓住机会进行回购 [31] 行业竞争 - 美国商业房地产市场提供有吸引力的长期机会，大量目前持观望态度的资本最终将投入市场，为该行业提供支持；随着环境稳定和银行监管可能增加，公司作为非银行贷款机构将能够利用有吸引力的投资机会 [13] - 近期地区银行业的发展可能会进一步推迟市场复苏，并影响商业房地产资产的流动性，因为地区银行在该市场历史上占有重要地位 [32] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观背景具有挑战性，商业房地产市场情绪负面，但公司第一季度业务仍取得了强劲的经营业绩 [8] - 市场环境何时稳定、商业房地产市场何时改善以及美联储将短期利率维持在高位的时间尚不清楚；市场持续动荡，特别是某些位于更具挑战性城市的物业，可能会继续带来不确定性 [11] - 公司认为美国商业房地产市场提供有吸引力的长期机会，一旦当前的干扰过去，市场稳定和银行监管增加将为公司作为非银行贷款机构提供有吸引力的投资机会 [13] - 近期地区银行业的发展可能会进一步推迟市场复苏，并影响商业房地产资产的流动性 [32] - 办公市场面临逆风，但并非所有办公物业都受到同样影响，表现取决于特定的市场基本面和特定资产；公司对办公资产的解决方案持积极态度，正在与借款人合作评估各种选择 [33][16] - 多户家庭市场总体表现良好，尽管利率上升和经济环境不佳，但公司投资组合中的多户家庭物业基本面健康 [108] 其他重要信息 - 3月，公司成功对2019年的FL2 CLO进行了再融资，用银行贷款为2.69亿美元的贷款提供资金，提高了贷款层面借款的效率，释放了约8500万美元的资本，进一步加强了流动性状况；这是公司第二次进行此类再融资，凸显了贷款组合的高质量、在困难市场条件下为资产融资的能力以及与贷款合作伙伴的长期关系 [65] - 公司对达拉斯一笔3200万美元的办公贷款进行了说明，该贷款为2017年的6年期贷款，贷款余额3500万美元，定价较高，为L + 540；该资产表现不佳，租赁情况低迷 [23][49] - 公司与借款人就贷款展期或修改的讨论仍具有建设性，在借款人满足一定条件（如还款、增加经济利益、利差、费用、结构调整）的情况下，公司愿意与他们合作；公司倾向于借款人提供新的利率上限或其他类似结构 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：请解释达拉斯办公贷款的独特之处以及与其他办公贷款的差异 - 约90%的办公贷款组合为A类或近期翻新过，并非所有贷款都属于此类；达拉斯市场有一些良好趋势，但该资产表现不佳，租赁情况低迷，多年来一直表现不佳 [49] 问题2：该笔达拉斯办公贷款的具体储备金额是多少 - 五笔风险评级为5的贷款有总计约6750万美元的特定储备，约占25%，每笔贷款情况不同，具体储备金额难以单独提供 [51][70] 问题3：投资组合中三到四级评级的贷款是否有很多变动，还是主要集中在九笔四到五级评级的贷款 - 季度内投资组合的总体风险评级相对稳定，从2.5升至2.6；除了明尼阿波利斯酒店贷款从四级降至五级外，四到五级评级的贷款总数没有变化；其他部分贷款有从二级降至三级的情况，但这些贷款表现良好，只是鉴于市场环境，进行了谨慎的评级调整，目前无需担忧 [55][56] 问题4：与借款人就贷款展期或修改的讨论情况如何，是否有阻力，是否希望在展期或修改中看到其他保护措施 - 讨论基调仍然具有建设性，公司有成熟的操作模式；如果借款人在还款、增加经济利益、利差、费用、结构调整等方面表现良好，公司愿意与他们合作；公司倾向于借款人提供新的利率上限或其他类似结构 [57] 问题5：非应计贷款或风险评级为5的贷款的债务情况如何 - 大部分此类贷款的未偿还本金余额通过第三季度和第四季度设立的两个新融资工具进行融资，约有超过1亿美元的杠杆用于其中三笔资产，这是这些贷款的主要借款来源，另外两笔也有少量借款 [58] 问题6：是否考虑通过反向询价或其他方式回购可转换债券 - 公司已经考虑过这个问题，并将继续进行内部讨论；鉴于可转换债券将于第四季度到期，这是一个潜在的流动性使用方式 [67] 问题7：何时能收回部分资金用于新的股票回购授权或新贷款 - 公司正在积极处理五笔非应计贷款，希望在未来几个季度内解决部分或全部问题，但由于市场情况，具体时间难以预测；公司不会被迫出售资产，会谨慎处理 [94] 问题8：除了风险评级为5的办公贷款外，其他办公贷款情况如何，今年有多少办公贷款到期 - 公司密切关注部分办公贷款，并与借款人进行了深入讨论；借款人认识到资产的内在价值，并投入资金支持；中等市场的机构业主更积极地支持其物业，而一些大型基金运营商可能会选择行使对贷款人的看跌期权；路径仍然不确定，公司与借款人保持密切沟通 [82][83] 问题9：与借款人的对话频率如何，未来三个季度将面临的办公贷款到期金额是多少 - 公司与借款人保持频繁的资产管理对话，对话频率因情况而异；2022年有超过20%的还款，其中超过一半是办公贷款；预计今年还款金额会因市场环境和利率上升而减少 [85][88] 问题10：多户家庭市场表现如何 - 尽管利率上升和经济环境不佳，但公司投资组合中的多户家庭物业总体表现出健康的基本面；投资组合主要为A类和B类，最大的集中在东南部和西南部；预计一些多户家庭贷款需要再经历一两个租金周期才能达到退出条件 [108][109]