财务数据和关键指标变化 - 2022年第四季度GAAP净亏损990万美元，即每股基本亏损0.19美元，其中包括1650万美元的信贷损失拨备（每股0.32美元）和170万美元的贷款销售损失（每股0.03美元） [12] - 第四季度可分配亏损为820万美元，即每股基本亏损0.16美元，其中包括与帕萨迪纳零售贷款解决方案相关的1550万美元已实现损失 [12] - 调整已实现损失后，第四季度可分配收益为900万美元，即每股基本收益0.17美元 [12] - 第四季度账面价值每股普通股下降约0.38美元，至14.86美元，主要受CECL准备金增加的影响 [12] - 第四季度总债务与权益比率从第三季度末的2.6倍降至2.3倍，主要是由于1.44亿美元可转换债券的偿还和贷款组合的持续还款 [13] - 全年GAAP净亏损5530万美元，即每股基本亏损1.04美元，主要是由于6930万美元的信贷损失拨备（每股1.32美元）和与提前偿还定期贷款借款相关的1880万美元债务提前清偿损失（每股0.36美元） [49] - 2022年全年可分配收益为1470万美元，即每股基本收益0.28美元，其中包括与两笔非应计贷款解决方案和一笔贷款销售相关的2730万美元已实现损失（每股0.51美元） [49] - 调整已实现损失后，2022年全年可分配收益为4200万美元，即每股基本收益0.79美元 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年，公司发放了约5.65亿美元的贷款余额，平均余额为3800万美元，全年发放速度放缓反映了对不确定市场环境的谨慎态度和增加流动性的目标 [9] - 第四季度末，公司的总承诺余额为36亿美元，本金余额约为34亿美元，其中包括2.3亿美元的未来资金承诺，约占总承诺的6%，低于2020年第一季度超过7.5亿美元的高位 [9] - 全年持续有还款，第四季度约有3.62亿美元的贷款还款、偿还和一笔贷款销售，其中约47%为办公贷款，还款超过贷款发放，导致投资组合余额下降约2.5亿美元 [10] - 截至12月31日，投资组合加权平均风险评级为2.5，与上一季度的2.6基本持平，第四季度将一笔未偿本金为3200万美元的办公贷款风险评级调至5，并将其置于非应计状态 [10] - 第四季度，公司发放了约1.09亿美元的总本金，其中约3100万美元用于现有承诺，7700万美元与帕萨迪纳零售贷款解决方案相关的收购融资 [24] - 2022年，公司从还款和两笔贷款销售中实现了近10亿美元，其中约44%为办公贷款 [24] - 除了风险评级为5的贷款外，办公投资组合非常分散，在20多个市场中有28笔贷款，平均规模约为3400万美元 [25] - 截至12月31日，公司有四笔总计2.47亿美元的贷款风险评级为5，相关CECL准备金约为3900万美元，均由办公物业担保 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 商业房地产和资本市场环境短期内仍具挑战性和不确定性，美联储何时停止加息、维持高利率多久、市场环境何时稳定以及商业房地产市场何时改善尚不清楚 [6] - 办公领域面临逆风，但对不同物业和市场的影响不均衡，公司投资组合中受疫情和居家办公趋势影响较大的市场和物业受到的影响最大 [6] - 房地产交易 volume 放缓，物业价值承压，市场不确定性增加 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 短期内，公司将继续保守管理业务，保护资产负债表，保持较低杠杆，强调流动性，并与借款人合作以实现最大成果 [7] - 公司预计商业房地产市场长期具有吸引力，目前大量资本持观望态度，等待市场更清晰和资本市场稳定 [7] - 公司目标是针对美国商业房地产的中端市场和适度杠杆贷款，平均贷款规模约为3700万美元，借款人有较大的股权缓冲，这种策略在当前市场更具弹性 [22] - 鉴于市场环境，公司将保持谨慎态度，利用团队的专业知识和经验应对挑战 [22] - 公司预计在贷款发放方面保持谨慎，预计还款将超过新贷款发放，投资组合余额短期内将略有下降 [11] - 公司将继续积极管理资产负债表，通过与借款人合作推动贷款还款，加强流动性 [20] - 公司将专注于解决风险评级为5的贷款，以释放被困资本，消除对收益的重大拖累 [47] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为商业房地产市场并非单一整体，由不同目标和需求的投资者组成，信贷导向型资金可能在出现更多困境销售和实现更高收益机会时进入市场 [38] - 资本市场和整体市场改善的主要驱动因素是利率停止上升的时间和维持高位的时长更加明确，市场普遍认为美联储政策转向后，交易 volume 和资本流入将增加 [39] - 公司认为其投资组合具有广泛的多元化，平均贷款规模适中，能够适应更广泛的潜在再融资贷款人和物业买家，具有一定的弹性 [22] - 公司预计未来可能会遇到一些借款人寻求贷款延期或救济的情况，但已在风险评级和准备金中进行了分类和考虑 [78] 其他重要信息 - 下半年，公司完成了两笔新的信贷安排，总借款能力高达3亿美元，旨在以非按市值计价的方式为表现良好、表现不佳和不良贷款提供资金 [5] - 第四季度，公司新增了一笔1亿美元的有担保信贷安排，为非按市值计价的贷款提供融资，增加了资本结构的灵活性 [50] - 公司预计下周提交10 - K表格 [2] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 非按市值计价回购安排和有担保信贷安排的预支率是多少？ - 预支率因不同资产而异，目前在40% - 55%之间，具体取决于特定贷款，公司认为这些安排有助于管理整体流动性，并考虑用第二个CLO对FL2进行再融资 [31] 问题: 市场上获得新的有担保融资安排的意愿和可用性如何？ - 公司与现有银行关系良好，不需要寻求新的贷款人，同时也有新贷款人的询问 [33] 问题: 达拉斯新的风险评级为5的办公贷款位于哪个子市场，建筑年龄、赞助商业务计划、当前入住率和租户组合如何？ - 这是一笔由达拉斯一处办公物业担保的小额贷款，位于北达拉斯，租赁情况不佳，公司正在考虑出售物业或接受产权替代等解决方案，解决时间难以预测 [35] 问题: 什么因素会促使房地产股权资本进入市场？ - 商业房地产市场由不同投资者组成，信贷导向型资金可能在出现更多困境销售和实现更高收益机会时进入市场，资本市场和整体市场改善的主要驱动因素是利率停止上升的时间和维持高位的时长更加明确 [38][39] 问题: 公司整体杠杆情况如何，现有回购安排是否有未使用的容量以达到75%的预支率？ - 公司的杠杆情况因资金来源而异，如CLO融资的杠杆率在80%或以上，第二个CLO的杠杆率低于40%，现有回购安排的未使用容量变化不大 [42][43] 问题: 公司是否有机会通过回购股票、与外部投资者合作等方式进行创造性融资，以提高股东账面价值并提供可杠杆化的资本？ - 公司正在分析包括股票回购在内的增值性资本筹集方式，但目前无法具体评论，认为公司股票交易价值未反映其内在价值 [65] 问题: 公司计划如何产生更多流动性以应对第四季度到期的可转换债券？ - 公司将在资本市场交易方面保持机会主义，考虑对部分融资工具进行再融资以提供资金，也可能逐步减少投资组合规模 [51] 问题: 新融资安排为不良贷款融资的预支率和成本是多少？ - 预支率在40% - 60%之间，具体取决于特定资产，成本为SOFR加650个基点 [59] 问题: 为什么公司的杠杆率低于同行，且除现金外似乎没有即时的流动性来源？ - 公司有融资来源可以提高杠杆率，但需要等待市场条件允许，目前保持较低杠杆是由于市场不确定性和年底债券到期 [42][71] 问题: 公司认为有多少可用于提高杠杆率的容量？ - 截至9月30日约为7亿美元，但并非所有资金都可用，具体取决于资产和安排 [73][74] 问题: 解决非应计贷款对盈利能力有何影响，是否应优先制定资本计划而非仅解决风险评级为5的贷款？ - 非应计贷款在第四季度使公司损失了超过400万美元的利息收入，解决这些贷款将释放被困资本并提高盈利能力，公司在解决非应计贷款的同时也在考虑加强资产负债表的各种方式，认为市场不确定性较大，对问题贷款的预期与提问者不同 [77][78]