财务数据和关键指标变化 - 第四季度GAAP净收入为2310万美元，即每股基本收益0.42美元，其中包括CECL储备减少850万美元（每股0.16美元）和与内部化流程相关的260万美元（每股0.05美元）额外重组费用 [49] - 全年GAAP亏损4050万美元，即每股基本亏损0.73美元，主要反映与内部化相关的4630万美元（每股0.84美元）费用和当年记录的5370万美元（每股0.97美元）信贷损失拨备 [51] - 第四季度可分配收益为1840万美元，即每股0.33美元，不包括非现金信贷损失拨备收益和与内部化相关的重组费用 [52] - 年末账面价值为每股16.92美元，与上一季度基本持平，其中包括每股1.31美元的CECL累计影响 [52] - 第四季度净利息收入减少约650万美元（每股0.12美元）至2740万美元，全年净利息收入较2019年增加约1550万美元 [54][55] - 年末手头现金约2.6亿美元，截至3月3日约有2.35亿美元现金，加上可在9月前提取的7500万美元定期贷款收益（需支付延期费） [58] - 12月31日总债务与股权杠杆率为3.2倍，与上一季度基本持平，无追索权杠杆率为2.2倍，预计总杠杆率在3 - 3.5倍债务与股权之间 [59] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末投资组合未偿还本金余额为39亿美元，涉及103笔贷款，未来资金义务约5亿美元，占总承诺的11% [32] - 第四季度为先前承诺的贷款余额提供了5100万美元资金，全年总资金为2.39亿美元 [34] - 第四季度收到约1.95亿美元还款，全年还款约5.17亿美元，第一季度已实现约7000万美元还款 [36][37] - 第四季度修改了12笔贷款，总本金余额约6.85亿美元，递延420万美元利息并计入本金，全年修改46笔贷款，总本金余额约18亿美元，递延并计入本金的利息收入约860万美元 [38][39] 各个市场数据和关键指标变化 - 随着市场情绪稳定和改善，房地产领域的交易和融资活动在部分物业类型上缓慢复苏，2021年这种积极趋势进一步发展 [35] - CLO市场表现强劲，现有CLO证券化中的过桥贷款表现良好，投资者需求旺盛，市场对增期和再投资的灵活性增加 [68][69] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2021年优先事项包括将过剩流动性重新投入有吸引力的投资以支持收益和股息，进一步多元化资金来源，增加非按市值计价的信贷融资比例，继续积极管理投资组合 [19] - 公司重新进入贷款发起市场，预计2021年新贷款发起速度将在很大程度上取决于贷款还款量和有吸引力投资的可用性 [20][45] - 公司计划在2021年根据市场情况进入CLO市场，以进一步多元化资金来源、降低资金成本并增加非按市值计价的借款 [26] - 公司将首先专注于保护现有信贷、利用强大的发起能力、重新配置资本、改善资金成本、增加收益和股息，以推动股价上涨，未来会考虑相邻业务的机会 [83][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年是充满挑战的一年，全球疫情对整体经济和商业房地产市场造成了干扰，但公司以提供有吸引力的风险调整回报和显著下行保护为核心的战略已得到验证 [12] - 随着COVID - 19疫苗的分发以及持续的货币和财政支持，公司对经济和商业房地产的未来持乐观态度，同时也认识到近期仍存在挑战 [28] - 公司董事会和管理团队对公司未来充满信心，相信作为内部管理的REIT，能够为股东带来有吸引力的回报 [29] 其他重要信息 - 从本季度开始，公司采用可分配收益作为关键非GAAP财务指标，取代核心收益，计算和与GAAP收益的调节与核心收益相同 [47][48] - 12月董事会宣布每股0.20美元的普通股常规现金股息和每股0.25美元的非经常性特别现金股息，均于2021年1月支付 [53] - 公司于年底完成向内部管理的商业抵押贷款REIT的转型，内部化带来了降低费用、提高透明度、与股东利益一致以及实现规模经济等好处 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司重新进入贷款发起市场，对资本部署和投资组合增长的预期如何 - 公司将先替换贷款流失部分，后期寻求投资组合增长，发起量取决于多种因素，特别是提前还款率，预计在交易活动增加的情况下，发起量将逐渐上升，可能在5 - 10亿美元的水平，更可能接近较高端 [64][66] 问题2: 若公司今年发行CLO，将替换哪些融资 - 主要是新发起贷款和仓库融资额度，也可能部分用于现有CLO债务的再融资，目前CLO市场表现强劲 [68] 问题3: 第四季度现金流量为负的原因及未来预期 - 第四季度有4450万美元应付给外部经理的款项，未来随着公司成为内部管理的REIT，运营现金流预计为正 [73][74][76] 问题4: 公司目前规模下的G&A、运营费用和股票补偿的合理运行率是多少 - 公司预计不包括非现金股权补偿的费用运行率在3000 - 3500万美元之间，非现金股权补偿每年约500 - 550万美元，可能今年会略有上升，提问者的预测大致在合理范围内，但会有一定波动 [77][78] 问题5: 公司是否会探索CMBS管道或资产管理工具等其他业务策略 - 公司首先会专注于保护现有信贷、利用发起能力、重新配置资本、改善资金成本、增加收益和股息以推动股价上涨，之后会考虑相邻业务机会，但目前没有具体计划 [83][85] 问题6: 公司是否收到资产经理关于潜在合资企业的意向，以及将贷款转为REO是否有潜在超额回报和价值创造策略 - 公司收到了一些意向，有能力为外部资本提供联合发起或资产投资机会，对于贷款的处理会根据具体情况决定是出售还是持有，会采取个性化方法 [89][90][92] 问题7: 相对于疫情前贷款，目前的收款情况如何，以及当前非应计贷款的百分比 - 2020年若未签订宽限协议，递延的利息支付约占总收款的3.5%，目前有一笔相对较小的纽约混合用途资产贷款处于非应计状态 [94][95][96] 问题8: 公司回购协议设施的更新情况以及与贷款人的沟通情况 - 银行对业务更乐观，公司对重新进入发起市场感到放心，高盛的设施可能会延期，富国银行的设施公司打算行使延期选择权，正在与摩根士丹利积极讨论延期事宜 [103][104][106] 问题9: 酒店物业贷款评级下调的原因及新的到期日 - 由于疫情影响酒店运营和市场，将风险评级从4级调至5级，借款人仍对资产有重大财务承诺，公司与借款人保持积极沟通，未提及新的到期日 [107][108][109] 问题10: 新的高盛融资设施的成本以及近期融资成本的趋势 - 该交易约4.5亿美元，票面利率为LIBOR + 361，会略微增加资金成本，但提供了匹配期限、无追索权、非按市值计价的融资，结构灵活，成本相对适中 [113] 问题11: 未分配应税收入情况以及董事会对股息政策的看法 - 公司将2500万美元可分配应税收入结转到今年，支付了0.25美元的特别股息，股息政策是确保股息可持续、稳定并由业务核心盈利能力支持，公司对盈利运行率感觉良好，股息应随时间与盈利情况紧密相关 [115][116][118] 问题12: 贷款账面价值超过原始本金价值的估值方法以及潜在风险 - 账面价值是各种折扣、费用以及CECL储备的函数，储备分析考虑了价值、LTV、现金流、赞助、市场和物业类型等多种因素，储备往往集中在部分贷款上 [122][123][125] 问题13: 利率变化对商业房地产前景的影响 - 市场普遍认为长期利率上升会推动资本化率上升，但统计数据并不完全支持，利率上升是货币和财政支持的结果，对商业房地产有一定支持作用，公司投资组合可能从短期利率上升中受益，整体取决于流动性供应 [128][129][131] 问题14: CLO市场定价在过去几周是否有调整 - CLO市场定价已经稳固，市场活跃，供应充足，需求强劲，现有CLO发行结构表现良好，投资者认为这是获取收益的有吸引力且安全的地方 [132][133][134] 问题15: 高盛融资设施的成本是多少 - 成本为LIBOR + 360，加上略高于0.5个百分点的费用，若选择将部分贷款放入CLO证券化发行，可降低成本，全部成本约为390个基点 [135][136][138] 问题16: 目前浮动利率贷款的利差情况以及10% - 12%的杠杆ROE是否可实现 - 不同物业类型的利差不同，如多户住宅可能在低至中3%，办公室之前在4%，现在部分也降至3%，公司看到的杠杆回报接近疫情前水平，认为10% - 12%的杠杆ROE是可以实现的 [139][140][143]