财务数据和关键指标变化 - 2023年全年房屋交付收入达创纪录的17.7亿美元，同比增长4.2%，为上市房屋建筑商中最高增速；第四季度交付收入同比增长4.6%至4.48亿美元 [24] - 2023年全年房屋建筑毛利率为30.9%，为公司历史最高，也是上市房屋建筑商中最高；第四季度毛利率为31.4%，同比上升520个基点 [25] - 第四季度归属于公司的净利润和摊薄后每股收益分别增长31.5%和33.9%，至7300万美元和每股1.58美元；全年摊薄后每股收益同比增长2%至每股6.14美元 [26] - 2023年全年净新订单同比增长70.1%至3356套，为房屋建筑行业最高增速和公司历史最高年度新订单数；第四季度净新房屋订单同比增长61%至679套 [26] - 第四季度取消率保持在7.2%的低位，为上市房屋建筑商中最低 [27] - 第四季度末积压订单价值同比增长50%至5.55亿美元，积压订单平均售价小幅上涨4.9%至72.1万美元 [27] - 2023年全年开工房屋数量同比增加34%，达到3327套；第四季度开工量进一步提升至948套，是2022年第四季度的三倍多，环比增长8% [28] - 年末净债务与总资本比率为11.4%，债务与资本比率仅为21.1%，为上市房屋建筑商中最低之一；年末所有未偿债务均为固定利率，加权平均利率为3.3% [29] - 年末公司持有现金1.8亿美元，准备用于战略投资 [30] - 第四季度恢复股票回购，回购约37.4万股，每股47.9美元；全年回购118万股，每股38.46美元，总计4530万美元，约占已发行股份的2% [41] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2023年Trophy Signature Homes交付房屋数量从2019年的33套增长至1378套，在公司收入中的占比从不到2%增长至超过38%；2023年在DFW地区按开工数量排名第七 [34][35] - Trophy Signature Homes当前周期时间为3.9个月，较2022年的峰值9个月有所下降；公司整体当前周期时间为5.7个月，低于2022年的峰值10个月 [38] - 第四季度Trophy Signature Homes销售并交付的房屋中，59%在同一季度完成 [72] 各个市场数据和关键指标变化 - DFW市场是公司最大市场，占房屋建筑收入的71%，在建筑开工和经济增长方面处于全国领先地位；截至2023年11月，DFW在全国12个最大都市统计区中就业增长排名第一，过去12个月新增近14万个非农就业岗位，就业增长率为3.3%，几乎是全国1.8%增幅的两倍 [10][11] - 2023年现有房屋销售同比下降19%，降至近30年来的最低水平 [12] - 2023年休斯顿是美国最大的房屋建筑市场，新建房屋数量最多，与DFW类似，休斯顿人口年轻且不断增长，市场强劲 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2024年2月1日出售Challenger Homes 49.9%的股权，所得约6400万美元用于投资其他建筑商或更大市场的潜在机会，目前专注于将Trophy Signature Homes品牌扩展至奥斯汀市场及其他潜在新市场 [15] - 公司计划在2024年加大土地收购和开发支出，从2023年的约4.25亿美元增至约7亿美元 [39] - 公司认为自身在土地获取和开发方面具有战略优势，能够利用当前市场条件，通过自开发土地获得更高的房屋建筑毛利率，并更好地控制地块交付进度和成本 [13][14] - 公司竞争对手包括其他上市房屋建筑商和私人建筑商，公司在净新订单增长、毛利率、取消率等方面表现优于上市同行 [7][25][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2023年尽管抵押贷款利率较高，但消费者信心依然强劲，公司市场对新房的需求健康，受人口结构趋势和现有房屋供应不足的推动 [9] - 公司认为DFW、奥斯汀和亚特兰大等市场具有良好的发展前景，这些地区人口年轻，未来十年将有300万千禧一代和Z世代进入房屋建筑市场 [11][12] - 公司认为当前市场条件为战略定位的填充和填充相邻社区提供了重要的增长机会，公司凭借土地和地块位置、财务实力和经验丰富的员工，有望在2024年实现增长并为股东带来回报 [40] 其他重要信息 - 公司在第四季度末活跃销售社区数量同比增长14%至91个，季度吸收率同比增长38%，平均每个活跃销售社区为7.6套房屋；全年季度吸收率为平均每个活跃销售社区9.9套房屋 [19] - 截至2023年底，公司约83%的地块在资产负债表上持有 [21] - 公司于2024年完成了在德克萨斯州赫夫曼的首笔土地交易，预计2025年第二季度开始房屋建设，夏末开始销售 [22][23] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去三年的季度订单节奏及2024年第一季度是否会是净新房屋订单最大的季度 - 历史上房地产春季市场通常是最大的季度，公司也遵循这一趋势；2021年初市场需求旺盛，2022年第一季度因后续利率上升成为全年高点，2023年和2024年初利率稳定和下降对买家有利 [48][49][50] 问题2: 土地支出增加是否会导致土地价格上涨 - 公司已看到土地价格上涨，土地市场竞争激烈，但公司在土地业务上具有战略优势，能够在土地审批过程中展示多种产品类型，且在许多社区有良好的历史记录；公司大部分土地为自开发，目前正在进行的交易预计在2025 - 2026年推向市场，从成本角度看，地块成本在2024年将与去年相似 [51][52][54] 问题3: Trophy Signature Homes的优势及与其他进入入门级住房市场的同行相比的优势 - Trophy Signature Homes在2024年约100%的房屋可获得45L退税信用，其建筑风格较新，受到千禧一代买家的青睐；公司60%的业务在填充区域，竞争较少，40%的Trophy业务位于填充相邻区域，地块价格有吸引力，位置更好，且房屋能源效率高 [56][62] 问题4: 第一季度销售激励或定价趋势 - 第一季度激励措施较第四季度有所下降，公司在各个价格点都有需求，销售和利润率表现良好；奥斯汀市场竞争较达拉斯更激烈，利润率较低，激励措施较高，但公司看好其长期发展 [64][63] 问题5: 共同经纪活动和SG&A费用趋势及2024年平均销售价格预期 - 自2022年底以来，共同经纪活动和费用恢复到之前水平，SG&A费用在2023年全年持续较高，约高出1个百分点；2024年平均销售价格预计在50多万美元，会因销售房屋价格范围广而有所波动，但整体处于稳定环境 [67][69] 问题6: Trophy和填充区域是否能够提高价格 - 在AAA级填充区域，公司能够快速提高价格，无激励措施；而在Trophy的偏远周边区域，激励措施可能达到7% - 8%，只能维持价格或应对边际买家 [73] 问题7: 2023年开工数量与交付和订单数量的差异及2024年交付预期 - 公司预计开工与交付之间存在滞后效应，且目前有足够的地块来执行2024年的业务计划，需求也在增加 [78] 问题8: 积压订单转化率是否会与2023年相似 - 公司认为观察开工数量更能反映交付速度，而不是积压订单转化率；公司积压订单风险较低，因为收取的定金较多，取消率较低 [80][81] 问题9: 建造更多样板房的趋势及建造时间是否会改善 - Trophy的建造时间已降至约120天，未来改善空间不大；公司其他品牌也在看到建造时间的改善；公司将继续保持高样板房建造比例 [82][83][84] 问题10: 毛利率是否会开始收缩 - 截至目前，公司尚未看到毛利率下降，希望这种情况能够持续；公司拥有良好的地块位置，预计2024年仍将保持领先的毛利率，但毛利率受利率影响 [89] 问题11: 2024年社区数量增长预期 - 公司不对此进行指导，因为不同品牌的社区情况不同，Trophy有许多长期多阶段社区；观察开工数量更能反映增长情况 [93] 问题12: 闲置资金的使用优先级 - 公司内部对资金使用有排名，但不对外公布；公司正在考虑多个土地交易，同时也在权衡股票回购和业务投资；目前收购私人建筑商的交易流几乎停止，因为此类交易对公司收益无增值作用；公司土地和地块开发支出预计将从4.3亿美元增加到约7亿美元，具体取决于交易情况，公司现金流量强劲，流动性充足 [95][98][99]