财务数据和关键指标变化 - 2022年全年交付超2900套房屋，总收入同比增长25%至17.6亿美元，毛利率达29.8%，摊薄后每股收益增长62%至6.02美元，净资产收益率较去年提高550个基点至31.4% [6] - 第四季度净收入为5600万美元，摊薄后每股收益为1.18美元，同比下降4.8% [31] - 第四季度房屋交付收入同比增长2.3%至4.29亿美元，主要因平均售价上涨16%至59万美元，交付数量下降12%至727套 [24][31] - 第四季度净新房订单环比增长5%，同比下降11%，是同行中降幅最小的，新订单平均售价同比增长2.6%至58.6万美元 [33] - 第四季度末积压订单价值同比下降58%至3.69亿美元，积压订单数量下降64%，部分被平均售价上涨17%抵消 [36] - 第四季度销售、一般及行政费用（SG&A）杠杆率同比略有上升至10.4%，全年降至9.6%，年末员工人数较年中峰值减少7% [28] - 第四季度末在建样板房占总在建房屋的比例为73%，总债务与总资本比率较第三季度降低230个基点至25.7%，加权平均债务成本为3.5%，超90%的未偿债务为长期固定利率债务 [29] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第四季度Trophy Signature Homes净销售份额从第二季度末的39%增至49% [39] - 第四季度新房净订单折扣和激励平均约为7.5%，高于上一季度的4.2% [43] - 第四季度新开工房屋数量环比减少38% [44] 各个市场数据和关键指标变化 - 2022年达拉斯新增23.5万个就业岗位，亚特兰大新增12.6万个就业岗位 [14] - 预计未来十年约300万千禧一代和Z世代将进入购房黄金年龄 [14] - 第四季度末活跃销售社区数量同比增长8.1%至80个，平均每个活跃销售社区的季度吸纳率从第三季度的5.3套增至5.5套 [26] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司拥有优质土地储备，预计2023年底将有近6000个成品地块，75%位于填充区域 [15] - 公司将继续调整开工量以匹配销售节奏，根据市场情况灵活调整SG&A [22][44] - 公司将评估现金用途，包括机会性收购或股票回购 [47] - 公司认为自身在土地、产品、财务等方面具有战略优势，有望在行业中取得领先表现 [18][19] - 行业竞争方面，由于现有房主出售意愿低，新房市场竞争较疫情前减小 [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年下半年需求受利率上升和通胀影响，但12月销售势头开始回升，2023年前两个月销售持续强劲 [7][8] - 公司对春季销售季持谨慎乐观态度，前提是利率稳定 [21] - 此次房地产周期与2008年金融危机不同，抵押贷款市场更稳健，单户住宅供应低，就业增长良好，潜在购房需求大 [9][10][14] 其他重要信息 - 公司修订了无担保循环信贷协议，总承诺额度增加2500万美元至3.25亿美元，到期日延长至2025年12月14日 [37] - 公司在奥斯汀的Trinity Ranch社区于2月开始建房，Trophy计划2023年5月以20多万美元起售房屋 [50][51] - 公司成功降低了达拉斯 - 沃思堡地区12月及以后开工房屋的建造成本，平均每套约4万美元，且周期时间较年初峰值缩短30天 [48][49] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待2023年的交付量和毛利率情况 - 公司不提供盈利指引，但自12月以来销售步伐明显加快，由于75% - 80%的地块位于填充区域，公司保持了定价权，目前未出现利润率下降情况 [57][58] - 第四季度毛利率下降部分原因是600万美元的减值损失，调整后毛利率为28.3%，目前1月和2月订单的利润率较为稳定，随着建造成本降低，未来利润率有望提升 [61][62][63] - 交付量方面，由于2023年刚开始，能否增加开工量以匹配销售尚不确定，若能提前开工且周期时间继续改善，交付量有望增加，但这取决于利率情况 [65] 问题2: 能否量化1月和2月的需求改善情况，以及如何考虑2023年的股票回购和其他资本分配优先级 - 公司不提供月度销售数据，但需求改善明显 [68] - 公司正在评估股票回购、收购和进入新市场的土地收购等选项，目前无法对资本分配优先级进行排序，将积极推进这三个方向 [72] 问题3: SG&A中固定和可变部分的比例，未来几个季度平均售价的走势，以及折扣和激励的变化情况 - SG&A的构成取决于开工量和就业水平，交付量增加会降低SG&A，公司希望增加开工量 [75][76] - A和B类地块表现良好，C类地块需提供类似第四季度的激励，但销售速度仍较快，需求在A和B类地块更强，但C类地块也能有不错表现 [77] - 折扣和激励自第四季度以来有所改善，C类地块新社区的激励已降低，尽管利率较高，但需求仍较强劲，部分原因是就业增长和现有房屋库存低 [79][80] 问题4: 目前来自外地购房者的比例与一年前相比有何变化，以及收购情况和对私人竞争对手的看法 - 今年州内购房者略有增加，外地购房者比例下降约10% - 20% [84] - 公司正在考虑的收购是一笔低概率的非公开交易，不便透露更多信息；银行在土地开发贷款方面更加严格，这对公司有利，公司已在德州签订两笔大额土地收购合同 [86][88][89]