财务数据和关键指标变化 - 2022年Q1总营收同比增长68%至3.94亿美元，住宅单元收入同比增长68%至3.65亿美元 [7][10] - 2022年Q1交付658套房屋给购房者，较去年增加27.5%，平均售价（ASP）同比上涨32%至55.2万美元 [10] - 截至3月底，积压房屋1423套，积压房屋ASP同比上涨24%至60.9万美元 [11] - 2022年Q1净房屋订单较去年同期创纪录时期下降45%，但较2021年Q4环比增长26%，取消率为8%，处于过去两年6% - 12.3%的区间内 [13] - 2022年Q1销售、一般及行政费用（SG&A）杠杆率同比改善420个基点至9.4%，为历史第二好水平 [13] - 2022年Q1毛利率达到27.8%，为2015年第一季度以来的最高水平，同比上升240个基点，环比上升160个基点 [14] - 2022年Q1摊薄后每股收益（EPS）同比增长135% [15] - 2022年Q1年化净资产收益率（ROE）为28.8%，高于2021年的25.9% [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 住宅建设业务：2022年Q1交付房屋数量和ASP均增长，推动住宅单元收入增长；积压房屋数量和ASP也有所上升；净房屋订单有变化，取消率稳定 [10][11][13] - 土地开发业务：2022年预计土地开发总支出约2.85亿美元，预计全年完成并交付超4300个成品住宅用地给建筑商 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司主要市场DFW、亚特兰大、奥斯汀和科罗拉多斯普林斯等，需求在2022年第一季度和4月保持稳定，购房者信用评分较高，债务收入比约34% [31][32][33] - 全国范围内新房和二手房供应持续降至历史低位，房屋建筑商在房屋销售中占比提高，但因库存和劳动力不足无法过度供应市场 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略包括大量投资地块增长、推动建筑子公司有机增长、在新市场扩张，同时保持投资纪律，不降低20%以上的内部收益率门槛 [21] - 计划2023年初在奥斯汀开始房屋建设 [21] - 公司认为专注于价格而非速度将持续维持毛利率高于多数同行，作为DFW第三大建筑商能更好控制成本和周期时间 [14][15] - 公司通过股票回购增加股东价值，董事会授权额外1亿美元用于股票回购 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管预计长期内较高的抵押贷款利率会对需求产生一定影响，但人口结构变化和创纪录的低现有住房库存将维持健康的住房市场 [29] - 未来十年超400万千禧一代将进入购房黄金年龄，住房建设行业将受益于这一群体购房需求的增加 [30] - 公司所在市场人口流入和就业增长强劲，需求持续稳定，购房者资质良好 [31][32][33] - 公司对自身增长和提升股东价值的能力充满信心 [35] 其他重要信息 - 公司欢迎Lila Manassa Murphy加入董事会，她拥有超25年多元化投资管理经验及相关领域背景 [36] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 供应链情况及未来几个季度的趋势，若变差有哪些供应困难的例子 - 供应链情况基本保持不变，供应商监控货物运输的能力有所提高，但因很多货物来自国外，港口关闭等情况仍会导致供应出现问题 [42] - 公司在Trophy品牌通过限制产品供应和SKU数量来应对，向供应商询问能确保供应的材料 [43] 问题2: 上一季度订单和交付的节奏 - Q1订单持续强劲，80%的收入来自A和B类地段，但公司因木材成本上涨且对全年情况不明，谨慎预售房屋 [44] 问题3: Trophy品牌在本季度订单方面与中高端品牌的表现对比，以及需要满足什么条件才能提高订单量 - Trophy在A和B类市场表现出色，远郊地区部分社区每月有两位数销售 [47][48] - 公司开工速度已恢复，订单和销售节奏将更正常，有助于业务更高效运营；目前房屋建设阶段影响房屋投放销售，现有房屋库存仍极低 [50][52][54] 问题4: 公司对社区核心毛利率的看法，与三到五年前相比情况如何 - 公司认为目前毛利率良好，预计未来仍将保持较高水平，部分2020年夏季购入土地开发的社区毛利率远超2022年Q1水平 [57] 问题5: 为何认为毛利率能在一段时间内保持较高水平 - 在A类地段市场，公司收入占比较大，这些地区房屋建成率高，与二手房竞争少，现有库存预计继续下降，竞争受限，因此毛利率将保持高位 [61][62][63] - Trophy业务扩张虽有不确定性，但公司土地成本低、地块供应充足，预计也能保持较好毛利率 [64] 问题6: 利率上升时现有房主倾向于原地不动的原因，以及为何对新建市场在利率上升环境下不太担忧 - 公寓市场饱和且置换成本高，消费者选择有限，这将维持行业高毛利率 [65] - 公司所在市场人口和就业增长强劲，住房需求独特，有定价权 [67][68] 问题7: Trophy与其他品牌的交付增长情况对比 - 公司不按品牌提供交付数据 [71] 问题8: 积压订单中购房者锁定利率的比例，客户对锁定利率的做法，以及抵押贷款合作伙伴的支持情况 - 约40%的购房者锁定了利率，公司有能力提高该比例，一家贷款合作伙伴提供了150天的利率锁定服务，公司每日监控相关情况 [72] - 因公司所在细分市场多为填充型区域，客户经济实力较强，部分开始转向五年或七年期贷款产品 [73] 问题9: 考虑到开工量回升，预计下一季度房屋交付量是否与第一季度持平或更高，以及定价能力情况 - 目前开工量增加将惠及未来季度，2021年Q2开工量大，相关房屋将进入交付队列，预计第二季度将受益 [74][75][76] - 公司定价能力较强，能持续抵消成本上升，但也认为价格上涨有上限，目前尚未达到 [78] 问题10: 是否认为此次情况不同，低库存与高房贷利率并存且无法纠正，以及高增长市场人口流入的影响 - 情况确实不同，住房需求并非完全是 discretionary购买，部分市场租金上涨15%也促使人们购房 [81][86] 问题11: 租金上涨与房价上涨的因果关系 - 两者关系是循环的，最终取决于需求，千禧一代和Z世代的增长推动了住房和租赁市场，行业尚未提高生产水平以满足需求 [87] 问题12: 各市场供需失衡程度是否有明显差异，以及2021年Q3和Q4开工量不足的原因 - 各市场情况不同，如亚特兰大业务与达拉斯的填充型市场类似，Challenger在科罗拉多斯普林斯有土地优势 [90] - 开工量不足是因为缺乏建筑工人，提高工资也无法增加劳动力供应，行业无法过度生产 [89] 问题13: 本季度开工房屋数量与去年同期及前一年同期的对比 - 2021年Q2开工约939套，2022年本季度开工约896套，2021年第一季度开工1038套，且ASP上涨超20% [94][95][96] 问题14: 公司毛利率是否还有提升空间，还是行业整体受益于定价权 - 行业整体毛利率改善，公司因地块优势更有能力维持高毛利率，部分同行地块优势减弱 [99] - 若2021年初未过早销售房屋，2022年Q1毛利率会更高，木材价格波动影响毛利率3% - 4%且难以预测 [100][101] 问题15: 是否跟踪其他州购房者情况，以及州际迁移对销售势头的贡献 - 公司跟踪相关情况，但数据可能有误导性，因来自高科技州的购房者常先租房后买房；经济发展组织显示，来自加州、芝加哥或纽约的搬迁活动和兴趣仍很高 [103] 问题16: 定价权在利率上升情况下是否保持，以及如何定价 - 公司按细分市场和社区定价，高端填充型区域定价权仍强，周边区域Q1定价激进，剩余时间将更温和 [106] 问题17: 本季度房屋建造时间与上一季度及去年同期相比是否增加 - 建造时间因产品类型、社区和市政情况而异，整体来看，材料方面有所改善，但劳动力方面变差，建造周期仍在延长 [108]