财务数据和关键指标变化 - 2021年第四季度交付823套房屋，较2020年第四季度增长41%；总收入达创纪录的4.52亿美元，同比增长78%；住宅单元收入同比增长70%；平均销售价格上涨21.3%；积压订单平均销售价格同比上涨25.2%；房屋毛利率较2020年第四季度提高110个基点至26.2%；SG&A杠杆率从2020年第四季度的12.3%降至8.8%；摊薄后每股收益为1.24美元，较2020年第四季度增长114% [9][10][11] - 2021年全年交付2834套房屋，较2020年增长28%；总收入达创纪录的14亿美元，同比增长44%；住宅单元收入同比增长41%；平均销售价格上涨10.1%；房屋毛利率为26.4%，较2020年提高220个基点；SG&A杠杆率下降180个基点至10.3%；摊薄后每股收益为3.72美元，较2020年增长66%；拥有和控制的地块数量同比增长98%至28601块 [14][15][16][17] - 第四季度年化净资产收益率为31.9%，全年为25.9%，过去两年净收入增长224% [22] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2021年Trophy Signature品牌占房屋成交收入的36%，通过优先发展高吸纳率社区、简化设计套餐和规划库，实现了积极的SG&A杠杆效应，毛利率同比提高220个基点至26.4%，过去两年提高500个基点 [23] - 2021年净房屋订单持平，第四季度净销售较2020年第四季度下降44%，在建样板房比例从第一季度的28%提高到年底的39% [18][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司市场平均房价涨幅为25%，高于全国平均的18%；转售库存处于历史低位，2021年转售供应月数从1月的1.4个月降至2022年1月的0.7个月，奥斯汀仅为0.5个月 [36] - 2021年全年每个社区每季度的吸纳率为8.2套，较2019年提高46% [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采取专注于样板房的战略，通过控制销售节奏，提高样板房比例，以实现更高效的运营、更高的毛利率和更低的成本风险 [19][20] - 2022年计划在土地开发上投入约2.85亿美元，目标是为子公司的房屋建筑商提供超过4700个完工的住宅用地 [26] - 公司于2月8日宣布通过Trophy Signature品牌进入奥斯汀市场，购买了383英亩土地用于开发Trinity Ranch社区，计划2023年初开工，2023年第四季度开始交房 [30] - 公司保持低债务与总资本比率的核心哲学，财务杠杆远低于中盘和小盘股同行 [40][41] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管供应链挑战和利率上升，但公司认为合格买家和有限的转售库存足以克服这些干扰，2022年及以后的需求将持续强劲 [39] - 公司预计2022年平均销售价格将实现两位数增长，社区数量也将实现两位数增长 [46][47] 其他重要信息 - 公司在2021年12月的资本市场表现活跃，成功完成5000万美元的A类优先股发行，签订1亿美元的固定利率3.25%的第四份票据购买协议，完成无担保信贷额度的扩展和修订，新增1.3亿美元承诺，总承诺额达3亿美元，到期日延长至2024年12月，可扩展额度提高到3.25亿美元，新增四家贷款机构 [12] - 公司宣布扩大治理委员会的职责，以监督可持续发展工作，使其成为公司和社会的价值来源 [43] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2022年房屋成交、平均销售价格和社区数量的展望 - 公司预计平均销售价格将实现两位数增长，社区数量也将实现低两位数增长，土地开发支出不包括土地收购成本 [46][47] 问题2: 第四季度与第三季度毛利率对比及2022年毛利率可持续性 - 公司目前不预计毛利率会下降，认为仍有提升空间；通过控制销售节奏和延迟销售至施工后期，可缓解供应链成本压力，但新的高成本木材可能在2022年第三季度末、第四季度初影响毛利率 [50][51] 问题3: 施工周期是否稳定 - 施工周期已稳定，但较疫情前有所延长，且每周短缺的零部件不确定 [53] 问题4: 利率上升对需求的影响 - 公司未增加激励措施，需求依然强劲；由于转售库存有限，购房者有更多时间调整预算；市场上工资也有显著上涨，购房者对大房子的需求增加；公寓租金上涨和人口迁入也是需求强劲的指标 [54][58][59] 问题5: Trophy Signature和其他业务的正常吸纳率 - 需求旺盛，但受劳动力和供应链限制，公司在购买土地时对社区吸纳率的预估较为保守；Trophy社区的吸纳速度通常是其他社区的1.5 - 2倍 [63][65][67] 问题6: 价格与吸纳率的平衡 - 公司希望在不影响吸纳率的前提下提高价格，Trophy社区的吸纳率可能更高 [68][69] 问题7: 2022年订单何时同比转正 - 公司希望实现订单平稳增长，第二季度订单可能超过去年同期，但受样板房比例和施工周期影响 [70][71] 问题8: 第四季度取消率上升的原因及样板房占比增加后的展望 - 第四季度取消率上升是一次性现象，1 - 2月取消率降至8%以下，主要是剔除了不符合资格的买家；市场正在加速，而非减速 [76][78] 问题9: 高价社区关闭的时间安排 - 第一季度将关闭达拉斯 - 沃思堡地区Frisco子市场的许多高价房屋，第二季度开始减少，全年平均销售价格涨幅将低于两位数 [79][80] 问题10: 达到45%样板房比例的原因及财务效益 - 提高样板房比例是全公司的策略，历史上样板房比例在40% - 50%之间，随着Trophy品牌的增长，比例可能更高 [83][84][85] 问题11: 社区数量下降及2022年增长的时间分布 - 社区数量增长将在下半年加速，新社区规模较大，每个阶段有250 - 300块土地；公司考虑出售部分地块或引入其他建筑商，以增加收入 [86][87][89] 问题12: 土地销售收入是否会增加 - 土地销售收入目前不确定，公司收到了一些非邀约报价，正在考虑中 [91] 问题13: 开工数量何时开始增长 - 第四季度开工数量下降是由于交付量高，第一季度开工数量将增加 [94][95] 问题14: 跨州迁移买家的销售占比 - 难以准确统计，在一些市场，州外买家比例超过50%，特别是在更实惠的产品中；在较贵的产品中，德州本地买家较多，但也有大量州外买家 [98][99][100] 问题15: 是否跟踪投资者购房及相关政策 - 公司不向投资者出售房屋，也不与“建造出租”领域合作，不进行土地储备或表外操作，主要是为了避免社区投资者过多和融资困难 [101][102][103] 问题16: 2022年税率指导及税率降低原因 - 2021年税率降低是由于州税分配减少，2022年税率可能接近24%，因为获得能源税收抵免更难 [106] 问题17: 本季度土地销售利润率低的原因 - 本季度土地销售是与另一家公共建筑商的交换，有助于增加社区数量和在子市场的长期发展 [110][112] 问题18: 选择发行优先股而非债务或股权的原因 - 公司预计利率上升，希望锁定长期低成本股权；5000万美元的优先股与公司扩大的长期土地投资相匹配，降低了资本成本 [113] 问题19: 合资企业股权和其他收入在2022年是否会继续增长 - 其他收入难以预测；合资企业收入主要来自科罗拉多斯普林斯和丹佛的Challenger Homes以及抵押贷款合资企业，预计将随公司业务增长而增加 [116][117] 问题20: 2022年税率是否基于调整后的税前收入扣除非控股权益后的金额 - 是的，应扣除非控股权益收入后的税前收入来计算公司应纳税额 [118]