财务数据和关键指标变化 - 2023年第二季度，公司调整后运营资金（AFFO）每股增长5.7%，上半年AFFO每股收益较2022年上半年增长6.7% [12] - 第二季度总收入4470万美元，较上年增长8.5%；基本租金收入增长7.6%，达到3960万美元 [20] - 环境费用在本季度为30万美元，而2022年第二季度为1590万美元的信贷 [21] - 截至6月30日，净债务与EBITDA比率为4.9倍，总债务与总资本化比率为28%，总负债与总资产价值比率为35% [22] - 公司将2023年AFFO每股收益指引范围缩小至2.23 - 2.24美元 [63] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今投资超1.63亿美元，其中第二季度投资5000万美元，第三季度截至目前投资5250万美元 [12] - 第二季度投资活动的初始现金收益率约为7.2%，收购物业的加权平均租赁期限为17.2年 [17] - 后续投资5250万美元用于收购或开发12处便利店和洗车场物业 [17] 再开发业务 - 本季度在再开发项目中投资约100万美元，完成一个再开发项目，投资120万美元，资本回报率为10.5% [18] - 季度末有4处物业正在积极再开发，其他处于可行性规划阶段 [18] ATM项目 - 本季度结算约100万股普通股，净收益3120万美元，签订新的远期销售协议，预计产生760万美元的总收益 [46] 各个市场数据和关键指标变化 - 过去18个月，资本化率平均扩大约75个基点，不同资产类别和租户概况存在差异 [41] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于扩大和多元化投资组合，强调在主要都会区拥有优质房地产，并与区域和全国运营商合作 [14][38] - 公司预计在未来9 - 12个月内为1.4亿美元的投资承诺提供资金，通过标准远期股权协议和未提取的循环信贷额度 [23] - 公司将继续评估所有资本来源，以确保以增值方式为交易提供资金，同时保持投资级评级 [23] - 行业方面，便利店行业2022年店内销售额创历史新高，增长超9%，突破3000亿美元 [37] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济环境不确定，但公司对过去一年的投资活动和资本市场执行情况感到满意 [12] - 公司认为在当前市场环境下，受益于投资策略的针对性、行业专业知识和与运营商的直接关系 [14] - 公司预计随着市场适应经济形势变化和信贷收紧，将有机会进行增值投资 [41] 其他重要信息 - 截至季度末，公司租赁投资组合包括1045处净租赁物业和4处活跃的再开发场地，不包括再开发项目的入住率为99.6%，加权平均租赁期限为8.7年 [16] - 租金覆盖良好，过去12个月租户租金覆盖率为2.7倍 [16] - 64%的年化基本租金来自前50个大都市统计区（MSA），82%来自前100个MSA [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 投资管道剩余时间的节奏 - 预计交易将在未来9 - 12个月内完成，部分节奏取决于开发资金计划、建设完成时间、许可证和交易结束时间 [50] 问题: 投资收益率是否有上升空间及交易管道和数量情况 - 收益率可能会有适度扩张，但不同资产类别情况不同，7%左右的收益率可作为未来管道的参考 [28] 问题: 投资组合入住率连续两个季度下降10个基点的原因及是否会有更多损失 - 这主要是因为一处物业一个季度的情况，预计短期内该数字不会有重大变化 [55] 问题: 资产达到稳定和目标租金覆盖率所需时间 - 承保模型中通常假设2 - 3年，部分资产稳定时间早于2年 [59] 问题: 汽车制造商投资建设充电站对服务站业务的影响 - 租户在当前环境下表现良好，预计未来几年这种趋势将持续，租户能通过多种方式增加店铺访问量和利润 [80] 问题: 投资管道中收购和开发的比例 - 目前管道中传统售后回租和开发资金约各占一半 [2] 问题: 不报告的8%物业的跟踪方式和物业类型 - 公司按物业特定地点进行跟踪，会与租户沟通物业的再开发、再租赁或处置等事宜 [75]