财务数据和关键指标变化 - 2023年第一季度AFFO每股0.56美元，较2022年第一季度的0.52美元增长7.7% [20] - 第一季度总收入4300万美元，较上年第一季度增长9.4%；基础租金收入增长7.2%，达3880万美元 [20] - 第一季度物业成本与2022年第一季度持平，物业运营费用增加20万美元 [21] - 第一季度G&A成本为630万美元，2022年第一季度为510万美元，主要因85万美元非经常性退休费用及人员成本增加 [35] - 第一季度租赁和再开发费用减少15万美元，环境费用从2022年第一季度的10万美元信贷变为30万美元 [36] - 截至3月31日，净债务与EBITDA之比为4.9倍，总债务与总资本之比为30%，总负债与总资产之比为36%；考虑约1.45亿美元未结算远期股权后，净债务与EBITDA之比为3.8倍 [45] - 因第一季度投资和资本市场活动，公司将2023年AFFO指引上调至2.22 - 2.24美元/股，此前为2.19 - 2.21美元/股 [38] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今投资7340万美元，第一季度超6000万美元，大部分投资于洗车行业 [5] - 第一季度投资亮点包括以3830万美元收购8处洗车物业、以540万美元收购1处拉斯维加斯便利店、以850万美元收购4处在建洗车物业 [17] - 第一季度投资活动初始现金收益率约7.2%，收购物业加权平均租赁期限为19.5年；季度末后又投资1270万美元用于开发和收购5处物业 [31] - 承诺投资管道目前包括超1.05亿美元用于便利店、汽车服务中心、快速洗车和QSR的收购和开发，预计未来约12个月完成，平均初始收益率约7% [12][32] 再开发业务 - 第一季度在再开发项目投资约43.7万美元，季度末有4处物业正在积极再开发，其他处于可行性规划阶段，预计未来几年部分项目将开始产生租金收入 [33] 资产管理业务 - 第一季度出售3处物业，实现毛收入280万美元，退出2处租赁物业，将继续处置非核心物业以回收资金 [34] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售物业资本化率变动缓慢且不均衡，市场在适应经济变化和信贷收紧 [19] - 公司定价较去年整体或年底有30个基点的有利扩大，并将继续推动市场改善 [1] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调在主要大都市地区拥有优质房地产，并与便利和汽车零售领域的区域和全国运营商合作，通过评估房地产特征、场地运营和租户信用来审慎承保每个机会 [13] - 公司在洗车领域的成功得益于有针对性的投资策略，未来希望在汽车服务和免下车零售领域取得类似成果 [11] - 行业竞争激烈，目标资产类别表现良好，租户业绩强劲，不同垂直领域定价变动速度不同 [62] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管2022年以来经济面临挑战，但公司投资组合表现良好，便利和汽车零售商具有抗衰退和抗电商能力，租户利润强劲，租金覆盖率健康，多数租户专注于业务扩张 [28] - 公司资产负债表强劲，有渠道获取资本，能够维持业务发展并为股东创造价值 [14] - 预计杠杆率将保持在净债务与EBITDA的4.5 - 5.5倍目标范围内，当前环境下可能处于较低水平，并将保持循环信贷额度的充足容量 [37] 其他重要信息 - 公司在第一季度为13处新建洗车物业和便利店开发提供850万美元建设贷款，项目建设阶段将计利息，完工后通过售后回租收购物业 [30] - 截至季度末，环境负债为2300万美元，较2022年底减少13.5万美元，第一季度净环境修复支出约90万美元 [38] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 4Q财报电话会议提到2023年投资支出将集中在下半年，目前是否仍持此观点？ - 投资管道包括开发融资交易和常规收购活动，开发融资交易通常需9 - 15个月，有时长达18个月，常规收购活动从发起至完成约2 - 4个月，投资管道常倾向于开发融资，因此仍建议投资部署时间表稍向后倾斜 [51][56] 问题2: 现在是否是抓住机会的时机？ - 认为现在是时机，行业中许多此前未考虑售后回租融资的运营商正在评估，且存在债务到期和浮动利率债务比例较高的情况，公司资产负债表状况良好，有能力为有吸引力的机会提供融资 [52] 问题3: 请详细说明第一季度的离职费用情况，是否会导致公司未来运营成本降低？ - 离职费用是退休成本，第一季度有一名董事退休，相关费用与此有关 [59] 问题4: 此次资本筹集是因为对填补管道有强烈预期，还是对资本市场存在不确定性？ - 两者都有，综合考虑投资管道、资本成本、宏观环境和不确定性，公司认为全面为年度管道提供资金、降低资产负债表风险、平衡资产负债表并使公司能够在任何经济环境中发展是谨慎的做法 [57] 问题5: 未来12 - 24个月，如果利率保持高位，是否有可能一些业主因浮动利率债务过多而受到影响？ - 认为现在是抓住机会的时机，行业中许多此前未考虑售后回租融资的运营商正在评估，且存在债务到期和浮动利率债务比例较高的情况，公司资产负债表状况良好，有能力为有吸引力的机会提供融资 [52] 问题6: 是否有理想的物业组合目标？ - C-store业务是公司的历史业务，仍占年度基础租金的70%，公司仍看好该领域并积极投资，但随着在洗车、汽车服务和免下车零售领域加大投入，预计未来收入将在各领域更加均衡 [65] 问题7: 第一季度后约1200万美元的收购是否也集中在洗车物业？ - 是多种不同资产类别的组合 [66] 问题8: 竞争格局是否发生变化，目前的投标情况如何？ - 竞争仍然激烈，目标资产类别表现良好，租户业绩强劲，不同垂直领域定价变动速度不同 [62]