财务数据和关键指标变化 - 2022年全年和第四季度，公司基本租金收入分别增长6%和7.5%，调整后运营资金（AFFO）每股分别增长2.9%和1.9% [15] - 2022年第四季度，AFFO每股为0.55美元，较2021年第四季度的0.54美元增长1.9%；全年AFFO每股为2.14美元，较2021年的2.08美元增长2.9% [24] - 2022年第四季度，总营收为4310万美元，全年为1.656亿美元，同比分别增长9.6%和6.6%；基本租金收入在第四季度增长6%至3780万美元，全年增长7.5%至1.478亿美元 [53] - 2022年第四季度，G&A成本增长7.5%至520万美元，全年增长2.3%至2060万美元；环境费用在第四季度降至贷方550万美元，全年降至贷方2090万美元 [25][26] - 截至2022年底，公司总债务为6.95亿美元，其中高级无担保票据6.25亿美元，加权平均利率4.1%，加权平均到期期限6.1年；循环信贷额度借款7000万美元 [27] - 2022年底，净债务与EBITDA之比为5.1倍，总债务与总资本之比为31%，根据信贷协议计算的总负债与总资产价值之比为38%；考虑约1.15亿美元未结算的远期股权后，净债务与EBITDA之比为4.2倍 [56] 各条业务线数据和关键指标变化 - 2022年，公司超70%的投资为便利店以外的物业类型，包括快速洗车店、汽车服务中心和得来速快餐店 [6] - 2022年，公司评估了创纪录的64亿美元收购独立便利店和汽车零售房地产的机会，便利店约占承销的58%，其余42%专注于其他便利和汽车零售物业类型 [47] - 2022年第四季度，公司收购或提供开发资金的36处房产总计8330万美元，全年总计52处房产和1.575亿美元 [47] - 2022年第四季度，投资活动的总初始现金收益率约为6.9%，收购房产的加权平均租赁期限为17.3年 [48] - 2022年第四季度，公司在处于不同阶段的项目中投资约14万美元，完成1个重建项目，在达拉斯 - 沃思堡都会区的新便利店开始收租，该项目投资4万美元，投资资本回报率为28% [50] - 2022年第四季度，公司出售5处房产，实现毛收入1300万美元，退出1处租赁房产；全年出售24处房产，实现毛收入2600万美元，退出5处租赁房产 [51] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售物业定价在变动，市场持续调整以反映不断变化的经济形势和收紧的信贷市场 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略强调在主要都会区拥有优质房地产，并与便利和汽车零售领域不断发展的地区和全国运营商合作 [7] - 公司将传统售后回租和开发资金视为为租户或潜在合作伙伴提供的两种投资活动，预计这种模式将持续 [34] - 公司将继续评估和承销目标资产类别中的各种潜在投资机会，以实现投资组合的增长和多元化 [45] - 公司将继续处置非核心物业，以管理资产负债表和资金来源 [51] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2022年是独特但成功的一年，公司财务业绩超出指导范围上限，在投资组合增长和多元化方面取得进展 [43] - 公司对2023年超过1.1亿美元的承诺投资管道感到兴奋，预计在未来约12个月内为这些交易提供资金 [16] - 公司重申2023年AFFO指导为每股2.19 - 2.21美元，该展望包括迄今的交易活动，但不假设2023年剩余时间内有任何潜在的收购、处置或资本市场活动 [32] 其他重要信息 - 公司租金有良好覆盖，过去12个月租户租金覆盖率为2.7倍 [9] - 截至2022年底，公司占用的投资组合包括1034处净租赁物业和3个活跃的重建场地，加权平均租赁期限为8.8年，不包括活跃重建项目的整体入住率增至99.8% [18] - 2022年，公司与Refuel、GO Car Wash和Splash Car Wash等运营商增加合作，并通过增值项目增加了Chase Bank和Murphy USA等租户 [44] - 2022年第四季度，公司签订6份租约，包括3个活跃项目和3个目前受三重净租赁约束且尚未从当前租户收回的项目和物业，公司预计这些项目和其他项目将在未来几年开始收租 [22] - 2022年，公司通过ATM计划签订远期销售协议出售370万股，预计总收益为1.176亿美元；第四季度签订远期销售协议出售300万股，预计总收益为9610万美元，截至目前，远期销售协议涉及的股份均未结算 [57] - 2022年，公司净环境修复支出第四季度约为110万美元，全年约为430万美元 [60] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 开发资金管道业务模式是否会持续，是否受传统建设贷款可用性影响 - 公司债务和股权成本在6%左右，会考虑如何利用不同资金来源，何时承担和锁定额外永久债务，从杠杆角度有能力 [63] 问题2: 1.1亿美元收购合同的资金来源和时间安排 - 公司将利用循环信贷额度和结算远期股权来管理资产负债表、资金来源、杠杆和循环信贷额度的使用，在一年内为这些投资提供资金 [65] 问题3: 是否在快餐（QSR）业务上投入资源以扩大投资组合 - 公司在该资产垂直领域投入了一些资源，希望在所有目标资产中获得同样的发展势头，通过业务发展、贸易展会和业务关系管理等方式推进 [68] 问题4: 2023年指导是否假设包含G&A或坏账 - 指导中G&A有增加，主要是劳动力通胀和专业服务费用；坏账在指导中占比极小 [71][91] 问题5: 指导是否按季度更新 - 公司过去几年一直按季度更新指导，未来也会继续这样做，同时也愿意与分析师和投资者沟通以改进披露 [79] 问题6: 股票表现对G&A的影响及现金G&A在指导中的情况 - 由于股票在过去12个月表现良好，股票价格上涨20% - 25%，导致基于股票的薪酬在G&A项目中有显著增加；关于现金G&A在指导中的情况未明确提及 [85] 问题7: 快餐业务战略实施情况及是否投入投资增长该部分投资组合 - 公司认为向更广泛的便利和汽车行业资产类别扩展有逻辑，正在考虑一个约1700万美元的项目，较2022年增长约100万美元或7% [90][96]