财务数据和关键指标变化 - 2022年第一季度调整后运营资金（AFFO）每股0.52美元，较2021年第一季度的0.49美元增长6.1% [15][40] - 2022年第一季度运营资金（FFO）每股0.49美元，2021年第一季度为0.44美元 [40] - 2022年第一季度总收入3930万美元，同比增长5.5% [40] - 2022年第一季度基本租金收入增长8.8%，达到3580万美元 [15][41] - 2022年第一季度G&A成本为510万美元，较2021年第一季度减少40万美元 [42] - 2022年第一季度物业成本下降，环境费用降至负10万美元，2021年为50万美元 [43][44] - 截至2022年第一季度末，总债务为6.25亿美元，净债务与EBITDA之比为4.6倍，总债务与总资本之比为32%，总负债与总资产价值之比为35% [45][46] - 公司将2022年AFFO每股指引从2.08 - 2.10美元上调至2.10 - 2.12美元 [51] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今已投资约5300万美元，包括第一季度收购2家便利店花费700万美元，季度末后收购10个洗车场和1家便利店花费4300万美元，以及年初至今为4个项目提供约300万美元开发资金 [16] - 第一季度投资的总现金收益率为6.6%，年初至今投资的加权平均租赁期限为14.8年，总初始现金收益率略高于6.5% [31][33] 再开发业务 - 第一季度在再开发项目上投资约40万美元，有7份已签署的租约或意向书，包括5个活跃项目 [36] 资产管理业务 - 第一季度出售15处房产，实现毛收入1020万美元，退出1处租赁房产 [37] 各个市场数据和关键指标变化 便利店市场 - 2021年美国便利店店内销售额增长超8%，达到创纪录的2800亿美元，平均客单价增长6%，食品服务销售额同比增长24% [20][21] - 2021年燃料销量增长4.4%，与疫情前水平差距缩小，2021年全国燃料销量仅比2019年水平低7.2% [22] - 尽管近期石油市场波动和零售价格上涨，但行业报告显示燃料销量持续回升，平均燃料毛利保持健康 [23] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在便利、汽车、零售和服务领域收购优质房地产，并与强大的区域和全国运营商合作 [17] - 继续追求直接售后回租、净租赁房产收购和新行业建设资金，坚持在主要市场收购优质房地产并与目标资产类别中的强大租户合作的核心承保原则 [35] - 零售净租赁市场仍有大量资本流入，包括公司所在的资产类别，交易中开始出现更多定价纪律 [69] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管美国经济存在通胀压力，但公司和租户至今运营成功，未受到重大不利影响，公司将继续监测业务并与租户积极沟通 [24] - 公司团队专注于公司增长，有信心继续执行投资策略，随着时间推移为股东创造更多价值 [25] - 目前未看到企业租户出现信用问题，对租户财务状况进行积极监测 [67] 其他重要信息 - 公司在2021年第四季度完成信贷安排再融资和ATM股权发行，2022年第一季度完成2.25亿美元两期债务私募配售 [18] - 截至2022年第一季度末，环境负债为4700万美元，较2021年底减少超60万美元，季度净环境修复支出约为100万美元 [51] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 投资交易的流程以及是否会因借贷成本上升在今年晚些时候出现交易减少 - 公司投资管道比去年同期有所增长，拓宽收购范围增加了可见性，目前未看到交易节奏会有重大变化，目标是保持稳定 [56][57] 问题2: 是否预计2022年投资规模与2021年相似，以及承保新交易时回报率门槛是否有变化 - 公司不提供正式收购指引，但预计会延续增长势头，目前通过资产负债表为交易提供资金，预计能锁定有吸引力的利差 [60][61] 问题3: 年初至今完成投资的资本化率是多少 - 第一季度为6.6%，包含年初至今的所有活动，整体大于6.5% [62] 问题4: 第一季度非可报销费用永久性减少的原因及对全年指引的影响 - 主要是租金费用，公司退出一些处于夹心位置的租赁，非可报销费用减少约几十万美元，还有少量其他非可报销费用减少 [63][64] 问题5: 是否有潜在的企业级租户信用问题需要关注 - 目前未看到企业租户出现信用问题，公司在疫情期间积累了与租户积极合作的经验 [67] 问题6: 新交易的竞争情况是否有变化，是否会因利率上升导致竞标者减少 - 零售净租赁市场仍有大量资本流入，交易中开始出现更多定价纪律，预计随着借贷成本上升这种情况会持续 [69] 问题7: 便利店和加油站市场与其他汽车市场的竞争情况，以及投资管道中33%和67%比例的影响因素 - 公司战略是拓宽收购范围，不仅关注便利店资产，还包括汽车零售资产，本季度三分之二的机会来自非便利店相关资产 [71][72] 问题8: 今年G&A费用的预期是否有变化 - 公司对G&A费用的看法没有变化，第一季度符合预期，预计全年保持类似水平 [73] 问题9: 投资组合中固定租金增长和通胀租金增长的比例，以及在新收购中承保是否因通胀上升而改变 - 约99%的租约有租金增长条款，其中超过88%是固定增长，约10.5%受CPI影响，核心承保原则未变，会在交易条款上争取有利条件 [76][77] 问题10: 市场对于售后回租交易的投入是否有变化 - 买卖双方在交易中更加注重纪律，更愿意就某些交易条款进行谈判 [80] 问题11: 目前交易数量的主要限制因素是否是股权成本，以及公司愿意承受的杠杆水平 - 目前交易数量的限制因素更多是承保的严格性，而非资本成本，公司杠杆率在4.5 - 5.5倍的较低端，有一定提升空间，但目前执行策略不变 [82][83] 问题12: 近期油价波动对租户利润率和租户覆盖率的影响 - 短期内租户利润率会有波动，但长期来看与过去几年水平相当，且燃料销量呈上升趋势，目前未看到对租户覆盖率有影响 [85][86] 问题13: 利率上升环境下，并购交易是否会出现薄弱环节，从而带来售后回租交易机会 - 如果借贷成本或整体杠杆租金率下降，估值吸引力降低，可能有利于像公司这样的售后回租提供商 [90] 问题14: 开发资金业务的竞争格局，是基于关系的业务还是存在竞价战 - 公司认为这是基于关系的业务，能为现有关系提供不同类型的融资，有助于拓展与运营商的关系 [92][93] 问题15: 指引上调是否是因为交易比预期提前完成 - 指引上调是因为交易完成，公司会根据交易和融资情况随时调整指引 [94][95] 问题16: 季度末后的收购活动是否会通过ATM股权融资匹配资金，还是利用现有流动性 - 目前收购活动使用资产负债表上的现金，未来会根据情况使用循环信贷额度和ATM股权融资 [98][99] 问题17: 是否有机会进行更多计划性的细分处置 - 公司每年出售10 - 20处较低质量的房产，短期内不太可能大幅增加处置量，但有这种可能性 [101]