财务数据和关键指标变化 - 2021年现金租赁收入增长8%，调整后资金从运营（AFFO）增长14%，AFFO每股下降7% [14] - 2021年第四季度AFFO每股为0.54美元，同比增长8%；全年AFFO每股为2.08美元，同比增长7% [45][46] - 2021年第四季度FFO每股为0.47美元，全年为1.88美元 [46] - 2021年第四季度总营收为3940万美元，全年为1.554亿美元，同比分别增长6.1%和5.5% [46] - 2021年第四季度基础租金收入增长8.7%至3560万美元，全年增长8.1%至1.375亿美元 [46] - 2021年G&A成本因员工相关费用等增加，物业成本因运营和开发成本降低而下降，环境费用因诉讼应计等增加 [47][48][49] - 2021年末总债务为5.85亿美元，净债务与EBITDA比率为4.6倍，加权平均借款成本为4.2%，债务加权平均到期年限为6.5年 [50][51] - 2022年AFFO每股指导范围为2.08 - 2.10美元 [58] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 2021年承保29亿美元收购机会，便利店约占60%，其他汽车零售类别占40% [28] - 2021年第四季度收购和提供开发资金的23处房产总计6440万美元，全年100处房产总计2亿美元 [29] - 2021年收购97处房产花费9430万美元，加权平均初始租赁期限为13.8年，初始现金收益率为6.7% [30] - 2021年末有570万美元已发放的建设贷款，利率为6.9% [30] 开发业务 - 2021年第四季度在开发项目投资约30万美元，两个项目租金开始起算，投资82万美元，资本回报率约26% [38] - 2021年在整个重建平台投资100万美元，完成五个重建项目，总投资130万美元，将产生42万美元增量租金 [39] 资产管理业务 - 2021年第四季度出售10处房产，实现1370万美元毛收入，退出两处租赁房产；全年出售16处房产，实现2450万美元毛收入，退出11处租赁房产 [41] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是收购便利和汽车零售领域优质房地产，与强大的区域和全国品牌运营商合作 [15] - 投资策略聚焦美国汽车主导的消费交通形式，将资本分配到便利店、洗车行等消费者消费场景 [22][23] - 行业竞争激烈，有大量资本追逐净租赁零售资产，目前未看到资本回报率对成本或市场做出反应 [65] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2021年公司实现并超越目标，展示了寻找符合投资策略机会的能力，有望在2022年及以后为股东创造更多价值 [12][24] - 2022年初投资管道强劲，涵盖多种资产类别、租户和机会，预计各垂直领域机会将持续增长 [36][64] - 尽管当前批发价格快速变动可能导致零售燃料利润率压缩，但租户从较高的零售燃料利润率开始，且消费者已适应物价上涨，租户目前未看到销量下降 [71] 其他重要信息 - 公司更新了AFFO定义，调整了基于股票的薪酬和债务发行成本摊销，以提高与同行的可比性 [44] - 公司更新了债务指标计算方法，采用更标准的债务定义，以提高与同行杠杆率的可比性 [51][52] - 2021年末环境负债为4760万美元，较2020年末减少约50万美元，第四季度和全年净环境修复支出分别约为130万美元和440万美元 [57] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 请介绍当前投资管道、2022年收购量和资本回报率的预期 - 公司投资策略多元化，预计相关趋势将持续；目前投资管道活跃，年初至今的积极承保情况好于去年同期，各垂直领域机会有望持续增长 [63][64] - 市场竞争激烈，大量资本追逐交易，目前资本回报率未对成本或市场做出反应，预计未来6 - 9个月以上才会有变化 [65] 问题2: 2021年末杠杆率略低于长期目标，预计年末杠杆率如何，是否计划增加杠杆率 - 公司资产负债表杠杆理念不变，将根据投资活动需求使用现金余额、循环信贷额度和ATM计划；年末杠杆率预计在4.5 - 5.5倍之间，实际数字取决于具体活动 [68] 问题3: 请提供与2021年指导可比的2022年指导数据 - 2021年新旧定义下AFFO每股差异约为0.11美元，可比基础上2022年指导为1.97 - 1.99美元 [70] 问题4: 近期天然气价格冲击对天然气业务的短期和长期影响 - 批发价格快速变动通常导致零售燃料利润率压缩，但租户目前零售燃料利润率较高，且消费者已适应物价上涨，租户未看到销量下降 [71] 问题5: 天然气价格冲击是否会对交易市场造成不确定性 - 从交易市场角度看，除压缩天然气（CNG）业务外，未看到明显影响，公司各资产垂直领域交易活动活跃 [73] 问题6: 请更新2022年G&A预期，并解释第四季度环境费用增加约200万美元的原因 - 预计2022年G&A约为2100万美元，其中约500万美元为基于股票的薪酬；第四季度环境费用增加主要是由于一项诉讼应计费用 [77] 问题7: 出售房产与租户的关系、出售决策原因及资产质量如何 - 出售的房产均租给同一租户，租户希望投资更新和现代化店铺，拥有房产会更放心投资，因此双方协商后公司决定出售；这些房产需要一定的资本更新，但不能简单归为低质量资产 [79][80] 问题8: 2022年投资管道中便利店与其他业务的比例是否与去年相同，哪个业务的成交率较高 - 公司希望各业务领域都能增长，并保持投资管道的平衡；关键是扩大投资管道，以获得更多机会进行评估 [81] 问题9: 收购的得来速餐厅交易是一次性的，还是将快餐服务餐厅（QSR）视为未来的增长领域 - 得来速餐厅符合公司便利、汽车、零售的投资主题，公司已有相关资产，预计未来将继续在该领域及其他垂直领域进行投资 [86]