财务数据和关键指标变化 - 2021年第二季度总营收3870万美元，同比增长4.5% [33] - 2021年第二季度调整后运营资金（AFFO）为每股0.49美元，同比增长11.1% [33] - 截至季度末，总债务为5.425亿美元，包括5.25亿美元长期固定利率无担保票据和1750万美元循环信贷额度借款 [37] - 加权平均借款成本为4.2%，债务加权平均到期期限为6.8年 [38] - 总债务与总市值之比为29%，总债务与总资产价值之比为38%，净债务与EBITDA之比为5倍 [38] - 截至季度末，环境负债为4790万美元，较2020年底减少15万美元 [40] - 公司将2021年AFFO指引上调至1.89 - 1.91美元，较之前指引每股增加0.03美元 [41] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 本季度投资4410万美元于53处房产，季度结束后又以460万美元收购一处房产，年初至今总投资达7900万美元，涉及60处房产 [21] - 第二季度完成收购46家Valvoline品牌换油中心，花费3100万美元，租约剩余基本期限11.5年且有多次续租选项 [22] - 本季度收购3处洗车场，花费1040万美元，加入现有与WhiteWater Express洗车场的统一租约，基本租期剩余约15年且有多次续租选项 [23] - 季度结束后，以460万美元收购位于伊利诺伊州芝加哥MSA的Mavis轮胎中心 [24] 建设贷款业务 - 为4家新入行便利店提供270万美元建设贷款，年初至今共提供1110万美元 [25] 再开发业务 - 本季度在再开发项目上投资约20万美元，季度末有11份已签署租约或意向书，包括6个活跃项目 [28] - 位于马里兰州巴尔的摩MSA租给7 - Eleven的再开发项目已开始收租，投资约12.5万美元，预计投资回报率近40% [29] - 11个再开发项目已投资约210万美元，预计公司总投资780万美元，预计这些再开发项目将带来高于当前收购市场的增量回报 [30] 资产管理业务 - 本季度未出售房产，但退出4处租赁房产，对财务结果影响极小 [31] 各个市场数据和关键指标变化 - 行业数据显示，尽管受疫情影响，2020年便利店行业仍创利润新高，表明整体便利店行业健康 [13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续执行多种投资策略，包括传统售后回租、创意收购净租赁房产和为新入行资产提供建设贷款 [11] - 优先在全国主要大都市市场收购房地产，通过积极资产管理维持健康投资组合 [14][16] - 团队继续努力寻找和评估目标资产类别投资机会，包括便利店、洗车场和汽车相关零售物业，并通过选择性再开发释放潜在价值 [15] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对投资管道中不断增加的机会感到鼓舞，有信心通过目标投资方法为股东带来更多价值 [15][16] - 公司认为目标资产类别表现强劲，租金覆盖率稳定在2.6倍，本季度实现经常性租金收入全额正常收款，以及2020年同意的与疫情相关延期租金收款 [12] 其他重要信息 - 公司欢迎Evelyn Infurna加入董事会，她在房地产公司和REITs咨询和投资方面经验丰富 [17] 问答环节所有提问和回答 问题1: 投资活动在本季度增加，但近一两个月成交速度放缓，能否评论投资管道和下半年投资节奏 - 公司拓宽投资策略涵盖其他汽车资产类别和CNG机会，对当前投资管道状况和机会流入及业务发展产生的机会速度感到满意，成交速度放缓只是个别交易时间安排问题 [47] 问题2: 本季度收购的资本化率情况及未来趋势 - 本季度收购资本化率在6%中高位，部分压缩是由于市场整体收紧以及投资目标拓宽至不同汽车领域，部分领域更成熟和竞争激烈，但公司有信心继续进行有创意的收购 [48] 问题3: 建设贷款业务机会、增加业务规模的可能性以及售后回租相对于市场定价的溢价情况 - 目标行业整合，运营商专注有机增长，建设贷款业务能帮助运营商发展业务，公司可在建设期末获得房产所有权，该机会将持续增长，有显著溢价且因行业而异，是一种增值资本部署途径，但公司并非要建立大型贷款组合 [49][50][51] 问题4: 建设贷款业务主要针对绿地新建项目还是现有便利店改造项目 - 两种情况都有，但更倾向于绿地新建项目，这不仅能满足财务指标，还能加强与追求行业领先和满足消费者需求的运营商的合作，且该项目可与关键合作伙伴重复开展 [57] 问题5: 便利店行业新建项目机会规模以及近期并购活动是否会减少 - 便利店和洗车行业中连锁运营商有显著增长机会，可通过打造品牌原型店实现品牌扩张，但无法给出具体规模或金额 [58] 问题6: 未来ATM股权发行情况以及净债务与EBITDA 5倍的目标是否合理 - ATM发行受杠杆指标、流动性、股价和投资管道等多种因素影响，公司专注于保持强流动性、低至适度杠杆，未来会继续使用ATM工具，杠杆目标通常在4.5 - 5.5倍，有时为5 - 6倍，目前处于较低至中等水平 [60][61] 问题7: 通胀对投资组合的影响，以及投资组合中与CPI或固定涨幅挂钩的租赁比例 - 超过97% - 98%的租约有租金递增条款，约三分之二为年度递增，其余为每五年10%左右递增，与CPI挂钩的租约极少，综合年递增约1.6%，这对公司收益增长有帮助，且公司在签订新租约时有机会与租户协商租金递增条款 [63] 问题8: 过去一两年关于租金递增条款的谈判是否有很大变化 - 公司争取年度递增，在这方面谈判动态没有重大变化 [65]