财务数据和关键指标变化 - 第二季度总营收3700万美元，较去年同期增长8%；租金收入3630万美元，同比增长8%，增长源于租金递增、新收购和再开发项目 [41] - 本季度FFO为1860万美元，即每股0.44美元，去年同期为1960万美元，即每股0.47美元；AFFO为1860万美元，即每股0.44美元，去年同期为1810万美元，即每股0.43美元，季度AFFO增长3% [11][43] - 二季度末总借款5.25亿美元，包括信贷协议下的7500万美元和4.5亿美元的长期固定利率债务，加权平均借款成本4.6%，加权平均债务期限4.9年，86%的债务为固定利率 [43][44] - 季度末债务与总资本比率为31%，债务与总资产价值比率为42%，净债务与EBITDA比率为5.3倍 [45] - 本季度通过ATM计划发行1220万美元资本，平均价格为每股30.16美元，现有ATM计划下还有6700万美元可用 [45] - 环境负债本季度末和年末为4930万美元，较去年下降150万美元，本季度净环境修复支出约210万美元 [45][46] 各条业务线数据和关键指标变化 收购业务 - 年初至今收购15处优质房产，约6900万美元，二季度完成3笔单项资产交易，投资1130万美元，包括纽约州两处便利店和加油站资产、俄亥俄州一处洗车场，二季度收购初始现金收益率为6.8% [12][27][28] 再开发业务 - 二季度投资约80万美元用于已完成和在建项目，完成两个再开发项目并返回净租赁投资组合，预计投资回报率分别为10%和35% [32][33][34] - 二季度末有11份已签署租约或意向书，包括6个活跃项目，预计2020年多个项目开始收租，11个项目预计总投资750万美元，回报率高于收购市场 [34][35][36] 处置业务 - 二季度出售一处房产，收益约10万美元，退出三处从第三方租赁的房产，预计处置净财务影响较小 [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 全国燃油销量从疫情期间最低水平反弹，目前较去年下降约20%，近期高燃油利润率虽已稳定，但仍略高于全国平均水平，燃油毛利润受地区影响大 [19][20] - 便利店业务整体表现良好，许多租户业绩略高于去年同期 [21] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略和发展方向 - 专注于全国大都市市场中抗互联网、服务导向的便利店、加油站和其他汽车相关领域，通过收购和选择性再开发项目扩大净租赁资产组合 [24] - 未来五年预计有5% - 10%的现有投资组合进行再开发，目标无杠杆再开发项目收益率超10% [37] 行业竞争 - 便利店和加油站行业竞争一直存在且逐渐加剧，交易市场在二季度暂停后开始恢复，目前判断因疫情表现吸引新进入者导致竞争大幅增加还为时过早 [58][59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对美国经济影响深远，但对公司财务结果无重大负面影响，公司战略、投资组合优势和团队努力使公司季度业绩良好 [9] - 租户面临客流量和销售额下降、运营和健康安全等挑战，但公司物业和租户表现优于其他零售资产类别 [18] - 疫情持续时间和严重程度增加，公司财务结果受经济影响的风险也会增加 [21] - 公司认为自身战略执行、租户业务性质、租赁结构和稳定资产负债表使其能应对不确定环境，未来仍有增长机会 [23] 其他重要信息 - 二季度租金和抵押贷款收款率超96%，同意2.3%的短期延期支付，7月收款率升至98%，同意0.6%的短期延期支付，并收回大部分7月到期的延期款项 [14][16] - 公司因疫情不确定性撤回2020年AFFO每股指引，目前不恢复指引 [46] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 收购管道中便利店与洗车场或其他汽车相关机会的比例 - 收购管道中两者比例接近50 - 50，近期收到一些投资组合交易，会按正常标准筛选 [50] 问题2: 投资组合交易规模 - 投资组合交易通常指一笔交易中有多个地点，公司会考虑单个资产、小包装和大包装交易 [51] 问题3: 大型投资组合交易的融资方式 - 融资方式取决于交易规模，公司希望保持平衡的资本结构，会综合利用债务和股权融资 [53][54] 问题4: 现有杠杆目标下的债务容量 - 公司使用债务和股权融资，仍有正负1亿美元左右的债务容量 [55] 问题5: 收购市场竞争是否增加 - 便利店和加油站行业竞争一直存在且逐渐加剧，目前判断因疫情表现吸引新进入者导致竞争大幅增加还为时过早 [58][59] 问题6: 如何看待远程办公对租户业务的影响 - 情况因地区而异，租户预计办公室会恢复正常，人们会继续开车，便利店虽顾客访问量下降，但人均购买量增加，整体盈利同比上升 [61][62][63] 问题7: 延期协议是否影响会计处理 - 延期协议未影响租赁会计处理，目前应收账款余额增加，预计未来6 - 12个月收回延期款项后会恢复正常 [64] 问题8: 如何平衡未来收购与保留现金 - 公司不会过度激进使用杠杆，会考虑信贷额度和现金余额，确保有足够资金应对业务影响 [66] 问题9: 资本回报率趋势预期 - 目前判断资本回报率趋势还为时过早，行业资产盈利能力良好，可能有小波动但不会有显著变化 [69] 问题10: 7月98%的租金收款是否正常 - 7月收款98%，延期超0.5%，减免1.4%预计无法收回，这并非正常情况，但公司会通过延期或资产管理解决 [70] 问题11: 二季度未收租金占收入的比例及核销情况 - 二季度收款超96%，延期2.3%，部分7月开始还款，约1.4%减免或预计无法收回，2.3%计入二季度数据，1.4%未计入 [72][74] 问题12: 一般及行政费用升高的原因 - 主要是基于股票的薪酬，为非现金费用，影响AFFO [76] 问题13: 一季度末对单位层面覆盖率的影响 - 数据滞后一个季度，通常受夏季驾驶季节影响，下季度数据将反映三个月疫情影响，预计会有波动但不会大幅变动 [78][79] 问题14: 1.4%未确认收入在三季度是否有变化 - 从收入确认角度看，预计无变化 [83] 问题15: 今年剩余时间再开发项目预计支出 - 11个再开发项目还需约600万美元投资，将在未来三年支出 [88] 问题16: 二季度ATM计划情况 - 二季度通过ATM计划发行1220万美元资本，平均价格为每股30.16美元 [89]