财务数据和关键指标变化 - 多户住宅投资组合季度净营业收入达1300万美元，同比增长10% [2] - 海港收入同比下降19%，主要因2022年有非经常性新冠疫情恢复款项和特殊活动收入；与第一季度相比，收入增长92%，净营业收入环比改善300万美元 [69][70] - 零售业务第二季度净营业收入略低于1300万美元，同比减少11% [72] - 运营资产第二季度净营业收入达6800万美元，同比增长3%；同店净营业收入同比增长4% [81] - 公司提高了对总体规划社区（MPC）税前利润（EBT）和运营资产净营业收入（NOI）的全年预期，MPC预计EBT同比持平至下降10%，运营资产NOI预计同比增长1% - 4% [86] - 公司出售伍德兰兹的两个自助存储设施，售价约3000万美元，预计第三季度确认1600万美元的出售收益 [11] 各条业务线数据和关键指标变化 办公业务 - 本季度执行新的或扩大的办公租赁面积近20万平方英尺，续租面积超过18万平方英尺，期末稳定办公投资组合出租率达89% [1] - 第二季度办公业务净营业收入为3400万美元，同比增加400万美元，增长13% [81] 多户住宅业务 - 期末稳定多户住宅物业出租率达98%，其中哥伦比亚市中心为99%，休斯顿为97%，萨默林为96% [2] 零售业务 - 期末零售投资组合出租率为96%，同比提高3个百分点 [72] 总体规划社区（MPC）业务 - 新屋销售总数达605套，同比增长39%，其中布里奇兰新屋销售几乎翻倍，伍德兰希尔斯增长超50%，萨默林增长近20% [75] - EBT同比下降23%，主要因萨默林超级地块土地销售时间问题 [63] 沃德村业务 - 本季度签约出售43套公寓，目前剩余待售单元仅116套 [3][62] 海港业务 - 夏季屋顶音乐会系列已售出超17万张门票，占可用门票库存的85%以上 [69] 各个市场数据和关键指标变化 - 新屋市场中，新建房屋销售占比从历史正常水平的10% - 15%大幅提升至约35% [77] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司进行控股公司重组，8月11日起霍华德·休斯控股公司将成为新母公司，8月14日起股票将在纽约证券交易所以代码HHH交易，旨在促进业务增长、提供财务灵活性并分离房地产和非房地产资产及负债 [4] - 公司在多个地区有建设项目接近完工，且有强大的开发管道，未来将增加现金流 [13] - 海港业务专注于优化产品组合和运营模式，以实现盈利 [70] - 零售业务注重租户更替，引入更优质租户以提高业绩 [56] - 行业竞争方面，拉斯维加斯棒球场赞助收入减少，因当地出现更多职业体育团队，但公司预计该业务将强势反弹 [46] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司认为新屋市场回暖，预计下半年土地销售将大幅增加，推动2023年MPC EBT上升 [78] - 运营资产表现出色，优质资产组合持续跑赢市场，未来有望更接近稳定状态 [96] - 尽管当前开发市场面临挑战，如建筑成本上升、利率提高和贷款环境困难，但公司开发团队积极进行前期开发，待市场环境改善即可推进项目 [85][91] 其他重要信息 - 维多利亚广场预计明年完工，公园·沃德村和乌兰娜预计2025年完工，卡拉预计今年晚些时候开工建设 [83] - 布里奇兰的温斯潘单户出租开发项目预计今年晚些时候迎来首批居民，哥伦比亚市中心的南湖医疗办公楼预计2024年初完工 [84] - 公司期末现金为3.89亿美元，债务方面，期末未偿还债务为49亿美元，2024年到期债务仅2.73亿美元，约86%的债务在2026年或更晚到期，98%的债务为固定利率、有利率上限或已进行利率互换 [94] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司重组的驱动因素及是否会增加一般及行政费用（G&A） - 重组是为了将房地产资产与非房地产资产分离，避免非房地产资产的业绩影响债务契约，自18个月前投资让 - 乔治餐厅业务后就开始考虑；不会增加G&A费用，公司董事会、管理策略等均无变化 [24] 问题: 办公业务的终止费用金额和面积，以及对指引的帮助 - 终止费用不到300万美元，涉及面积约2.7万平方英尺，公司已在就该空间的续租进行谈判 [21] 问题: 公寓销售的折扣原因及对经济的影响，以及整体销售与原预期的对比 - 为在推出新塔楼前清理'A'ali'i和Ko'ula的少量剩余库存（占比不到3%），避免持续的业主协会（HOA）和房地产税等费用，从净现值和竞争角度考虑进行折扣；整体经济影响不大，整栋楼仍能保持25% - 30%的利润率 [29][35] 问题: 海港ESPN租赁情况及若需回填租金对比 - ESPN租约到2025年12月，公司与他们就短期续租进行持续讨论；考虑到工作室空间的价值和位置，不担心回填问题，目前暂不考虑租金折扣 [31] 问题: 公寓销售的修复成本是一次性还是可能会重复发生 - 此次修复成本是因两年前开始的维修项目，受通胀影响成本超预期，目前该项目已结束，预计不会再有类似费用，尤其是来自Waiea的 [27] 问题: 拉斯维加斯棒球场赞助收入减少的原因 - 主要是因为当地出现更多职业体育团队，竞争加剧导致暂时逆风，但过去60天已有业务活动增加，预计能快速缩小差距 [46] 问题: Teravalis今年是否有结算预期 - 预计年底前有500个左右地块结算，较最初预期略有下降，主要因供应链延迟和基础设施交付问题，但买家需求强劲，一旦基础设施到位即可宣布合同 [47] 问题: 公寓折扣是否会影响未来塔楼的预期毛利率 - 不会影响，公司在预售或在建的塔楼仍在提价，仅对已完工且有剩余库存的'A'ali'i和Ko'ula进行了折扣 [53] 问题: 办公和零售业务是否有大型租约到期及续约情况 - 2024年和2025年有一些重要租约到期，公司会战略选择续约租户，过去有空置情况时都能以更好的租户回填，预计未来也如此 [56] 问题: 锡楼今年在收入方面令人失望的原因 - 快速服务餐饮、零售和电子商务业务的采用速度较慢，未达预期，公司正与合作伙伴合作进行改进，预计运营费用后期会下降并实现预期收入 [98] 问题: MPC指导上调中定价和销量的预期情况 - 定价方面，土地每英亩价格保持强劲；销量增加主要因上半年新房销售速度超出预期，预计下半年土地销售将增加 [102] 问题: 公司结构重组是否与拉斯维加斯潜在工作室项目有关 - 无关，公司在该项目中仅作为房地产所有者和房东，不参与制作业务，重组主要是为资产分离 [101] 问题: 建筑商价格参与收入的来源及对指导的影响 - 主要来自萨默林的超级地块，部分来自布里奇兰和伍德兰希尔斯；指导上调主要因土地销售面积增加，而非预期未来建筑商价格参与收入的持续增长 [102] 问题: Teravalis的Floreo情况 - Floreo是Teravalis 3.7万英亩中的首个3000英亩村庄，其所有权比例与收购时一致，公司期待今年晚些时候签订首批地块合同 [109] 问题: Teravalis销售地块的收入分成及未来村庄开发模式 - 公司在Floreo的权益为50%，收入按此比例计算；未来村庄开发通常会采用交错进行的方式，以满足不同消费者需求 [110][112] 问题: 如何根据利率环境调整规划和开发，能否自筹资金及对开发计划的影响 - 公司会在获得贷款后才开始项目建设，当前贷款环境困难可能会减缓新开发项目启动，但市场改善后会有大量活动；公司不会完全用自有资金进行开发，需贷款以实现预期回报 [121][130] 问题: 运营资产净营业收入增长的原因 - 办公业务主要是伍德兰兹空置空间的租赁和公司向社区的迁移；多户住宅业务是新开发项目的租赁和同店业绩改善及租金上涨；零售业务是租户更替和引入更多奢侈品牌 [127][132] 问题: 拉斯维加斯工作室项目的经济模式 - 公司仍在与政府官员合作制定税收法案，与索尼等合作设计工作室布局；预计公司作为房地产开发商和所有者、房东，索尼和马克等制作公司作为租户支付租金，目前项目仍具高度不确定性 [149] 问题: 为何不利用物业现金流偿还债务等待债务市场周期 - 公司希望保持在社区内办公和多户住宅市场的主导地位，出售资产虽能获得短期现金，但会损害竞争优势，影响开发和自有资产的业绩 [140] 问题: 海港除ESPN外工作室的机会及若ESPN离开的规划 - 公司正在积极寻找海港剩余空置空间的租户，有消息会尽快公布；关于ESPN离开后的规划，公司在拉斯维加斯工作室项目未确定前暂无法明确 [142][149]