财务数据和关键指标变化 - 第三季度报告净收入为1.081亿美元，即摊薄后每股2.19美元，而去年同期净收入为410万美元，即摊薄后每股0.07美元 [57] - 提高了2022年全年对MPC和运营资产部门的业绩指引，MPC全年税前利润预计同比仅下降10% - 17%，运营资产全年净营业收入预计同比增长3% - 5% [60][61] - 第三季度回购了近36.9万股股票，花费2540万美元，平均价格为每股69美元，季度末仍有1500万美元的回购额度 [62] - 季度末现金为3.55亿美元，10月初完成的Ko'ula项目近150个单元将在第四季度产生超1.5亿美元的额外现金流 [63] - 季度末债务余额为46亿美元，近82%的债务在2026年或更晚到期，86%的债务为固定利率或已互换为固定利率 [64][65] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 税前利润为7500万美元，同比增长39% [13] - 新屋销售总数为284套，同比减少48%，主要因Summerlin新屋销售下降57% [19] - 各社区中位房价上涨，Bridgeland同比上涨19%至59.5万美元，Summerlin同比上涨13%至近75万美元 [22] 海港业务线 - 收入增至3200万美元，同比增长57%，产生净营业收入160万美元，但因Tin Building开业成本，公司股权损失达1100万美元 [29] 运营资产部门 - 净营业收入为6100万美元，同比下降300万美元或3%，剔除剥离资产影响后，同比增长100万美元或2% [32] - 多户住宅资产季度净营业收入为1200万美元，同比增长27%，有效租金平均同比增长近13% [33][34] - 办公物业净营业收入为2900万美元，同比增长3% [36] - 零售物业净营业收入为1300万美元，同比减少200万美元 [38] - 拉斯维加斯棒球场净营业收入为400万美元，同比减少160万美元 [39] 沃德村业务线 - 季度公寓销售净收入为4.19亿美元，毛利润为30% [9] - 预售方面，Kalae已预售超40%的单元 [9] 各个市场数据和关键指标变化 休斯顿市场 - Bridgeland和Woodland Hills业绩强劲，EBT同比分别增长72%和31% [14] - Bridgeland住宅用地价格每英亩上涨25%至52万美元，Woodland Hills每英亩价格上涨17%至41.2万美元 [14] 拉斯维加斯市场 - Summerlin一块23英亩住宅超级地块和一块定制地块的综合隐含价格为每英亩130万美元，较2021年第三季度上涨75% [15] - Summerlin建筑商价格参与收入增长59% [15] 凤凰城市场 - 上周Douglas Ranch正式破土动工并更名为Teravalis，JDM Partners回购约3%的所有权权益，使其在非佛罗里达部分的总所有权权益达约12%或6500万美元 [17] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续开发有经济可行性和长期价值的项目，基于当前市场因素和风险调整后的经济状况进行决策 [70] - 开发新的地块项目，以提供更多价格合理的房屋，短期内可能减少土地销售 [24] - 公司在土地销售上仍保持定价权，会根据潜在房屋销售情况出售土地，若价格不合适则等待 [77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管房地产市场面临逆风，但公司各运营部门本季度表现良好，业务模式和独特的投资组合具有韧性，能够抵御经济波动 [8][10] - 住房市场虽受高抵押贷款利率、通货膨胀和衰退担忧影响，但公司社区仍有需求，尤其是高端房屋，且土地库存处于历史低位，对未来表现有信心 [12][21][96] - 海港业务随着Tin Building开业，预计未来客流量和销售额将持续增长，有助于财务业绩改善和业务稳定 [29] 其他重要信息 - 公司在ESG方面取得进展，在全球房地产公司可持续发展表现和最佳实践评估中，在美国多元化上市同行组中排名第一，并被评为美洲多元化类别中的行业领导者 [11] - 海港的250 Water Street项目因第三方诉讼暂停施工，公司认为该诉讼无依据，将积极抗辩 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 请更新债务和契约合规情况 - 第三季度，Hughes Landing的两栋建筑和Waterway未达到债务服务覆盖率，但对流动性和资产运营无重大影响，相关问题正在解决中 [68][69] 问题: 在利率上升的情况下，新项目开发的参数是什么，7% - 8%的成本回报率模型是否仍适用 - 项目决策需逐案评估，公司受益于总体规划社区的优势，若项目经济可行且能增加投资组合价值，将基于市场因素和风险调整后的经济状况继续开发 [70] 问题: 投资者关系页面上历史股本回报率为25%，如何验证该数据，能否提供实际项目的示例 - 该数据为现金回报率，即项目现金扣除债务服务后除以股权，每季度更新，截至6月30日为25%；以One Lakes Edge项目为例，其现金回报率为42% [72][73] 问题: 如何看待夏威夷100万平方英尺零售物业完全稳定后的价值 - 该物业位置优越，随着社区发展，拆除旧资产并更换为新的零售物业后，租金将从平均约20美元/平方英尺提高到约75美元/平方英尺，预计零售业绩将持续提升 [74][75] 问题: 公司在土地销售上是否仍保持定价权，新经济条件是否改变谈判中的话语权 - 本季度结果表明公司仍是定价者，尽管经济环境艰难，但各社区土地销售价格仍在上涨，公司将根据潜在房屋销售情况出售土地，若价格不合适则等待 [77] 问题: 建筑商价格参与收入在2023年的走势如何，有哪些风险 - 该收入在过去几个季度和几年中处于高位，预计未来将回归正常水平，若公司能以合适价格出售土地，该收入应为零 [81] 问题: 公寓预售40%的需求来自哪里，能否完成剩余销售 - 需求主要来自当地买家（占50% - 55%）、亚洲买家（主要来自日本，占约30%）和美国大陆买家；公司对完成剩余销售有信心，随着时间推移，预售数量将继续增加 [83][84] 问题: 250 Water Street项目的诉讼何时有结果，相关债务如何处理 - 无法评论诉讼时间和结果，公司认为诉讼无依据，将积极抗辩；该项目贷款有资产价值支持，无论诉讼结果如何，公司有信心对债务进行再融资 [86][87] 问题: 公司社区与市场相比表现如何，是否在增加市场份额，未来土地销售是否会大幅下降 - 公司社区表现优于市场，因其提供高品质生活、优质设施、短通勤和较低生活成本，吸引了购房者和建筑商；尽管房屋销售放缓，但公司预计将继续表现出色，土地销售将根据需求调整 [93][94][99] 问题: 公司土地销售中，不受7%抵押贷款影响的高端房屋和受影响的低端房屋各占比多少 - 土地销售策略是根据潜在房屋销售情况和需求调整，未来几个季度将更多地向推动购房的群体销售地块，同时确保各社区有不同价格段的地块供应 [99][100] 问题: 夏威夷公寓是否不受抵押贷款利率等因素影响 - 从本季度销售情况来看，尚未看到需求受到有意义的影响或抑制 [102] 问题: Tin Building的劳动力问题是否会推迟项目稳定盈利的时间 - 难以量化延迟时间，但预计不会延迟数年，而是数月；公司预计年底或明年年初实现7天营业，目前正在逐步招聘员工 [104][105] 问题: 沃德村销售过程中客户和销售代表有何反馈 - 公司销售团队会不断收集反馈以改进销售过程，销售结果表明该团队表现出色 [108] 问题: 公司是否探索扩大单户租赁市场的业务 - 公司在Bridgeland推出的首个单户租赁社区Wingspan就是探索的证明，公司对该项目需求持乐观态度 [109][111] 问题: 即将到期的债务如何处理，当前环境是否允许再融资 - 公司预计近期到期债务将以类似或略高、略低的收益进行再融资；目前来看，资产的净营业收入和租金率有所提高，不影响再融资能力 [112][116] 问题: 请解释建筑商价格参与收入的动态和驱动因素 - 公司向建筑商出售土地时，合同通常包含建筑商价格参与条款，比例通常在16% - 20%之间；若房屋最终售价高于预期，公司将参与差价分成 [119][121] 问题: 基于去年第四季度出售的大型超级地块和高端市场房价相对强劲，建筑商价格参与收入是否有潜在上行空间 - 难以预测未来房屋售价，因此无法确定该收入是否有上行空间 [122] 问题: 公寓利润率略高于预期的驱动因素是什么，第四季度的情况如何 - 公司目标是各塔楼平均利润率达到30%，本季度Ko'ula达到该目标，价格上涨有助于巩固利润率 [123][124] 问题: 办公室部门同店数据中，入住率同比上升，但同店净营业收入略有下降，是否包含租赁终止费用，能否解释结果 - 办公室部门入住率上升，但新租赁和正吸纳量带来免租期，同店数据按现金基础公布，免租期影响了现金租金收入 [126] 问题: 凤凰城新总体规划社区的长期预期销售速度和销售周期是怎样的 - 该社区占地3.7万英亩，预计40 - 50年售罄；预计今年向建筑商出售首批1000块地块，但可能推迟到2023年 [129][130] 问题: 2023年向建筑商出售地块的房屋价格范围是多少 - 预计地块售价为每块8万 - 8.5万美元，对应房屋价格约为每英亩30万 - 32.5万美元 [133] 问题: 建筑商启动入门级社区的最小地块尺寸是多少 - 目前考虑的首批地块分布在10 - 12个不同的小分区，地块尺寸和房屋价格各异，以保持多样性 [136] 问题: 入门级社区是否从40英尺宽的地块开始，是否有附属社区，还是全部为单户住宅 - 预计全部为单户独立住宅，地块宽度可从40英尺起 [138]