财务数据和关键指标变化 - 第二季度净收入2160万美元，摊薄后每股0.42美元，上年同期净收入480万美元，摊薄后每股0.09美元 [48] - 运营资产净营业收入6600万美元，较上年同期增长15% [49] - 海港净运营亏损370万美元，较上年同期改善71.6万美元，季度收入2700万美元，较上年同期增长166% [49] - 沃德村售出20套公寓，实现公寓利润460万美元，上年同期亏损57.4万美元 [49] 各条业务线数据和关键指标变化 总体规划社区（MPC） - 收入较上年同期大幅增长45%，土地销售总额8500万美元，同比增长46%，住宅用地平均售价同比增长25%，建筑商价格参与收入增长62%至1800万美元 [14] - 细分市场中，夏林售出2个住宅超级地块，隐含单价每英亩110万美元，同比增长33%，建筑商价格参与收入增长38%；布里奇兰土地销售同比增长136%，EBT增长79%；伍德兰希尔斯第二季度EBT同比增长66% [17][18] - 新屋销售降至435套，同比减少37% [21] 海港 - 客流量显著增加，屋顶酒吧接待超21万客人，同比增长85%，举办私人活动创收180万美元 [24][25] - 收入增至2700万美元，同比增长166%，净运营亏损改善至370万美元 [26] 运营资产 - 净营业收入6600万美元，同比增长15%，同店增长18% [28] - 多户住宅资产季度净营业收入1200万美元，同比增长60%；办公净营业收入3000万美元，同比增长13%；零售净营业收入1500万美元，略有增长 [29][31][34] - 拉斯维加斯棒球场净营业收入500万美元，同比增长74% [35] 沃德村 - 公寓销售创收2100万美元，包括阿利伊19套公寓1700万美元，威埃阿1套顶层公寓400万美元 [42] - 在建两座塔楼签约28套，乌娜拉公园和乌娜拉签约638套 [43][44] 各个市场数据和关键指标变化 - 休斯顿、拉斯维加斯和凤凰城住房需求健康，供不应求 [20] - 多户住宅市场需求强劲，公司房产出租率达94%以上 [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 持续推进非核心资产剥离计划，将所得资金重新投入核心MPC项目和回购股票 [51] - 积极开展新项目建设，包括多户住宅、办公塔楼、医疗办公楼等，预计多数项目在2022年下半年或2023年初交付 [38] - 凭借独特资产组合和可持续发展社区吸引居民和租户，在市场中具备竞争力 [11] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济环境充满挑战，但各业务板块表现出色，商业模式和资产组合具有韧性 [10][11] - MPC土地销售前景乐观，需求持续旺盛，公司维持2022年全年MPC业绩指引不变 [22][23] - 海港业务有望在Tin Building开业、剩余办公空间出租和餐饮需求增长的推动下取得更好成绩 [58] 其他重要信息 - 休斯顿MPC项目获得美国绿色建筑委员会LEED预认证，是德州首个获此殊荣的社区，伍德兰兹是全球最大获此认证的MPC [12][13] - 第二季度回购220万股股票，花费1.92亿美元，季度末后又回购36.9万股，花费2500万美元，剩余回购额度1500万美元 [52] - 季度末现金5.73亿美元，有足够资金推进开发项目，剩余股权出资需求仅2.32亿美元 [53] - 债务方面，季度末未偿还债务48亿美元，近到期债务有限，约79%债务在2026年或以后到期，83%债务为固定利率或已互换为固定利率 [54][55] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 海港业务盈利轨迹及Tin Building开业时间 - 第一季度亏损受疫情影响，第二季度亏损减少55%，收入环比增长172%，同比增长166%，预计Tin Building本季度开业，短期内可能有运营亏损，但长期将为海港带来巨大价值 [62][63][64] 问题2: 零售空间租赁入住率是否会提高 - 零售中心在新环境下表现更好，沃德村零售租赁水平从去年的82%提升至本季度的89%，且新租户销售额更高 [65] 问题3: 经济衰退对公司业务的影响 - 经济衰退可能会减缓公司净资产价值（NAV）的增长速度，但目前公司各业务表现强劲，未出现放缓迹象 [66][67] 问题4: 如何平衡股票回购、偿还债务和保持流动性 - 管理层会综合考虑现金状况、开发承诺、债务情况和股票价格等因素，将资金分配到风险调整后回报最高的领域 [69] 问题5: 是否有购买新房产的计划 - 公司一直在寻找开发机会，但大规模优质土地收购机会较少，现有项目的开发机会足以支撑公司长期发展 [70] 问题6: 抵押贷款利率对土地价值和销售的影响，以及价格走势 - 土地销售和价格上涨主要是由于供需失衡，建筑商仍在补充库存，需求未减，公司不提供每英亩价格指引，但认为目前价格能反映土地价值 [74][75][76] 问题7: 维多利亚广场和库拉的公寓利润率与本季度已结算项目的比较 - 本季度结算项目的实际利润率超20%，公司目标是沃德村整体投资组合平均利润率约30%，预计未来能实现 [78] 问题8: 与Discovery合资项目中54英亩土地的位置 - 土地位于峰会社区内，通过内部道路相连，正在等待最终规划批准，有望年底获批，今年底或明年初开始销售 [79] 问题9: 当前环境是否已常态化，以及未来变化趋势 - 难以预测抵押贷款利率和通胀走势，但公司社区的生活质量和性价比对购房者有吸引力，目前的财务表现证明了这一点 [82] 问题10: 迁入社区的人口与本地市场人口的比例 - 比例季度间有所变化，夏林迁入人口超25%，布里奇兰略低，伍德兰希尔斯本地购房者较多 [83] 问题11: 浮动利率债务对资产负债表和损益表的影响 - 建设项目的浮动利率债务会资本化到资产负债表，对损益表影响较小，公司对未来利息成本的保守估计可降低利率上升对资产收益率的影响 [85][86] 问题12: 近期建筑商行为是否有变化 - 建筑商仍希望购买土地和地块，目前的土地销售能帮助他们恢复库存平衡，公司社区表现优于全国和当地市场 [90][92] 问题13: 建筑商参与计划是否有下行风险 - 这是单向期权，只有上行收益，确保公司在房价上涨时获得合理土地收益 [93] 问题14: 道格拉斯牧场所有权比例变化对运营的影响 - 公司战略不受所有权比例影响，致力于长期净资产价值创造 [94] 问题15: 是否有机会与Discovery在其他MPC合作 - 有一些有限的合作机会，双方正在实时讨论 [96] 问题16: 多户住宅投资组合的租金收入比及租户承受能力 - 公司会跟踪租户收入，多数租户能承受租金上涨，低收入租户需关注经济衰退可能带来的影响 [98] 问题17: 海港Pier 17历史街区的业绩是否受季节性影响及未来趋势 - 海港业务季节性明显，但随着办公租赁增加，季节性影响将逐渐减小 [102] 问题18: 一般及行政费用（G&A）下降的原因及未来资本化情况 - 上年有一次性项目，且随着开发项目增加，部分内部成本分配到开发项目，未来资本化情况与开发管道相关 [105][106] 问题19: 与Discovery在峰会项目的合资模式及预期收入 - 公司按固定价格提供土地，通过瀑布式分配获得资本回报、优先回报和利润分成，第二阶段盈利能力取决于土地销售价格 [107] 问题20: 道格拉斯牧场开发时间表是否有变化 - 一切按计划进行，正在建设基础设施以签约首批1000块土地，有望明年左右开始建房，之后考虑商业开发 [108] 问题21: 海港业务在管理方面的现状与稳定状态的比较 - 目前尚未达到最佳状态，仍有提升空间，Tin Building开业将吸引更多客流，有望提高餐厅效率和利润率 [111] 问题22: 是否会有额外的股票回购授权及资金来源 - 公司还有1500万美元回购额度，若要增加回购，需评估风险调整后回报，可能会放弃其他选项，董事会会适时沟通新的回购授权 [112][113] 问题23: 建筑商是否有重新谈判土地交易或降价的情况 - 公司没有土地期权，目前未与建筑商就土地价格进行重新谈判 [115]