财务数据和关键指标变化 - 一季度MPC土地销售收入6100万美元，同比增长64%；MPC的EBT为6000万美元，同比下降6% [12][14] - 运营资产净营业收入（NOI）为5700万美元，同比增长19%，同店基础上增长12% [24] - 海港城季度收入1000万美元，同比增长44%，净运营亏损830万美元，较去年同期增加390万美元 [22][23] - 沃德村一季度签约61套公寓，同比增长33%，完成24套公寓销售，产生2000万美元销售收入，公寓利润540万美元，同比增长102% [36][39] - 一季度回购180万股股票，花费1.71亿美元，平均价格97美元；季度末后又回购110万股，花费1090万美元，剩余1.24亿美元回购额度 [10][11] - 非核心资产处置产生5.7亿美元净收益，仅余少量零售资产待售 [10] - 一季度末现金6.88亿美元，开发项目剩余股权出资需求1.81亿美元；债务余额47亿美元，2022年到期6300万美元，82%的债务为固定利率或已互换为固定利率 [40][43] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 各社区每英亩价格显著增长，商业土地销售和房价上涨推动业绩，建筑商价格参与收入达1400万美元，同比增长超两倍 [12][13] - 夏林社区定制地块每英亩隐含价格涨至460万美元，建筑商价格参与收入增长85%，出售17英亩商业土地给罗斯曼大学 [15][16] - 布里奇兰社区每英亩住宅价格涨至49.5万美元，同比增长8%，EBT同比增长18% [17] - 伍德兰希尔斯社区EBT同比增长9%，每英亩土地销售价格增长17%，建筑商价格参与收入从7.8万美元增至110万美元 [18] 海港城业务线 - 一季度收入1000万美元，同比增长44%，主要因码头17号新餐厅开业吸引客流；净运营亏损830万美元，因新餐厅运营成本和锡楼开业前成本增加 [22][23] 运营资产 - 多户住宅资产季度NOI达1100万美元，同比增长94%，得益于新开发项目快速出租 [24] - 零售NOI为1300万美元，同比增长12%，沃德村零售NOI同比增长53% [26] - 合资资产NOI为680万美元，同比增长63%，因夏林医院分红增加和110 North Wacker无运营亏损 [27] - 办公NOI为2500万美元，同比下降3%，因新租约减免和部分租约到期，但大部分空置空间已被新租户填补 [28] 开发项目 - 超1100套多户住宅、26.7万平方英尺办公楼和5.3万平方英尺医疗办公楼在建，预计收益率7% - 8% [32] - 哥伦比亚湖景区8.6万平方英尺医疗办公楼预计未来几个月开工，已预租20% [33] 沃德村项目 - 一季度签约61套公寓，同比增长33%；'A'ali'i塔楼完成24套公寓销售，剩余55套预计2022年售罄 [36] - Ko'ula塔楼一季度末预售92%，预计三季度交付；Victoria Place塔楼已售罄 [37] - Park Ward Village塔楼一季度签约24套，预售89%，预计三季度开工；Ulana塔楼3月开始预售，已预售83% [38] 各个市场数据和关键指标变化 - 各市场住房供应仍处于历史低位，供需失衡，尽管抵押贷款利率上升，但预计住房市场仍将保持强劲 [19] - 一季度新房销售从去年同期的929套降至604套，但仍高于历史正常水平，住宅土地销售预计不会放缓 [20][21] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续执行开发计划，合理分配资金用于新项目开发和股票回购，以实现股东价值最大化和每股净资产增长 [46] - 收购让 - 乔治餐厅少数股权，拓展餐厅业务，提升现有MPC和全球市场的餐饮服务 [23] - 公司业务模式独特，在市场波动和通胀环境下具有优势，多户住宅租金增长超过通胀，零售和办公租约可转嫁部分成本，单户住宅和公寓市场供不应求 [44][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 一季度各运营板块表现良好，尽管面临宏观挑战，但业务模式证明能在波动和不确定时期表现出色，对2022年全年业绩充满信心，维持全年业绩指引 [7][8][44] - 住房市场供需失衡，预计需求将持续，供应限制将随时间缓解，MPC业务全年指引不变 [19][22] - 公司资金充裕，运营板块将持续产生现金流，将合理分配资金以实现最高风险调整回报 [45][46] 其他重要信息 - 3月出售110 North Wacker股权，获得1.69亿美元净收益，标志着非核心资产处置接近尾声 [8][9] - 2月完成2.5亿美元股票回购计划，3月获额外2.5亿美元回购授权 [11] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 锡楼二层预计有哪些租户？ - 锡楼三层均由让 - 乔治规划，共21种不同概念；二层是坐式餐饮环境，有素食和亚洲餐厅、鸡尾酒吧、精酿啤酒吧和烹饪工作室 [47] 问题2: 用多余现金进行股票回购还是偿还高息贷款更好？ - 公司认为股票回购和新开发项目是更好的资金用途，因公司债务利率风险低，82%的债务为固定利率或已互换为固定利率，且去年加权平均利率降低约40个基点 [50] 问题3: 浮动利率债务中，与建设融资和正常运营相关的比例分别是多少，对损益表的影响如何？ - 大部分浮动利率债务与建设贷款有关，其可变性将在资产负债表中资本化 [54] 问题4: 房屋建筑商在公司社区和其他市场购买土地的意愿如何？ - 公司认为整体市场有大量人口迁入休斯顿、凤凰城和拉斯维加斯，公司MPC项目相对更受益，能获得更多房屋销售和土地销售 [56][57] 问题5: 用多余现金进行开发或回购时，两者是否存在权衡？ - 公司认为不是非此即彼的决策，会根据项目回报率和市场情况，通过严格筛选流程分配资金，以实现每股净资产增长 [59] 问题6: 建筑商价格参与在地块销售中的占比如何，是否有相关积压？ - 绝大多数地块销售有建筑商价格参与，比例约20%，但难以预测，取决于购房者对景观溢价、升级等的支付意愿 [61] 问题7: 2022年MPC的EBT受哪些因素驱动，是地块数量减少但价格上涨吗？ - 各MPC情况不同，如伍德兰希尔斯预计地块价格和数量都增加，夏林预计每英亩价格上涨但地块数量可能减少，难以简单概括 [64][65] 问题8: 随着股价承压，是否会进一步实施股票回购计划，2022年的回购是否有上限？ - 这将取决于公司的流动性、自由现金流和新开发项目情况，如果有额外流动性且部分开发项目未按计划启动，可能用于回购；目前仍有一定回购额度，预计在业绩公布后使用 [67][68] 问题9: 道格拉斯牧场项目有何最新进展？ - 项目进展符合预期，有望本季度签订首批地块合同，目前正在进行土地平整、道路和基础设施建设 [70] 问题10: 道格拉斯牧场的水权采购情况如何？ - 与之前表述一致，前三期项目的水权已获批，且公司在水源获取方面具有优势 [72] 问题11: 夏林的水权是否充足？ - 公司认为有足够的水来完成夏林剩余的开发项目，包括商业开发 [73]