财务数据和关键指标变化 - 第二季度MPC税前收益（EBT）为6980万美元，较上一季度的6340万美元增长10%，较去年同期的4220万美元增长66% [39] - 运营资产季度净营业收入（NOI）为5790万美元，较上一季度的4840万美元增长20%，较去年同期的4080万美元增长42% [40] - 夏威夷售出45套公寓，较上一季度的46套仅少1套，较去年同期的13套增长246% [40] - 海港NOI亏损440万美元，较上一季度仅低1%，较去年同期的370万美元亏损低18% [41] - 第二季度净收入为480万美元，即摊薄后每股0.09美元，去年同期净亏损3410万美元，即摊薄后每股0.61美元 [42] - 2021年上半年一般及行政费用（G&A）总计4210万美元，较去年同期的6130万美元下降31%，预计2021年G&A在8000万 - 8500万美元的指导范围内 [44] - 出售Monarch City地块实现账面收益2130万美元，扣除460万美元非现金税务费用后，净收益4990万美元，自2019年第四季度以来非核心资产出售净收益总计2.637亿美元 [46] - 季度末流动性超12亿美元，其中现金11亿美元，未提取循环信贷额度1.85亿美元，超半数债务发行在2026年或更晚到期 [47] 各条业务线数据和关键指标变化 总体规划社区（MPC）业务 - 新屋销售作为未来土地销售的领先指标，同比增长23% [14] - Summerlin售出49英亩住宅用地，每英亩价格较去年同期上涨14%，新屋销售同比增长66%，合资项目The Summit本季度完成16套单元销售，去年同期为3套 [15] - Bridgeland售出25英亩住宅用地，去年同期为38英亩，新屋销售因建筑商销售策略调整而放缓 [16] - Woodland Hills土地销售、新屋销售和每英亩土地价格均同比显著增长 [18] 运营资产板块 - 运营资产板块NOI为5790万美元，同比和环比均有显著改善 [24] - 零售NOI连续第三个季度增长，本季度达1480万美元，同比增长72%，环比增长23%，零售资产收款率从去年第二季度的50%稳步提高到80% [24][26] - 酒店业务本季度NOI为270万美元，上一季度略有亏损，去年同期亏损180万美元，5月和6月休闲旅客数量增加推动酒店入住率提高 [26] - 拉斯维加斯棒球场本季度NOI为310万美元，去年同期因小联盟棒球赛季取消亏损110万美元 [27] - 最新多户住宅资产租赁推动季度NOI达740万美元，同比增长94%，环比增长29% [28] - 办公NOI环比增长2%至2630万美元，本季度办公租赁势头迅速增加，年初至今已签订21.6万平方英尺的新租约和续租约，其中95%在第二季度完成，另有近30万平方英尺租约正在进行中 [29] 海港业务 - 举办各类屋顶活动，未来活动需求强劲，餐厅数量从2家增加到7家，夏季音乐会系列重新启动，首场音乐会门票售罄 [19][20][21] 夏威夷Ward Village业务 - 本季度签订45套公寓销售合同，进一步减少可用房源，在建的3座塔楼目前已预售86%，按计划按时按预算推进 [10][35] - 最新塔楼Victoria Place 349套单元中仅余23套，另外两座在建塔楼'A'ali'i和Ko'ula分别已售出87%和81%，预计分别于2021年第四季度和2022年完工 [36] - 本季度夏威夷第三座公寓塔楼Anaha最后一套单元以1290万美元价格完成销售 [36] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司业务旨在实现价值创造的永续循环，出售土地给建筑商，居民入住带动商业配套需求，建设商业资产提升土地价值，公司在全国拥有近1万英亩未开发土地，可重复此过程数十年 [50] - 计划在Bridgeland开发263套单户出租社区，提供介于单户购买和多户租赁之间的互补产品，目前处于预规划阶段 [31] - Seaport的Tin Building预计2021年底完工，2022年春季正式开业，250 Water Street的28层混合用途建筑设计已获批准，正在进行城市土地使用审查流程，同时与城市就99年土地租赁延期达成协议 [33][34] - 公司以Irvine Ranch为榜样，学习其土地供应开发控制和长期价值创造的总体规划策略，同时关注其他优秀总体规划社区，借鉴新技术和新设计，提升自身社区品质 [59] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管过去一年面临新冠疫情巨大挑战，但公司各业务板块展现出强大实力和韧性，目前已超过或接近疫情前水平 [8] - 公司有望实现年初设定的2021年指导目标，预计MPC EBT在2.1亿 - 2.3亿美元之间，运营资产NOI在1.95亿 - 2.05亿美元之间 [43] - 基于'A'ali'i预售情况及其他项目销售情况，有信心实现2021年公寓利润1亿 - 1.25亿美元的目标 [45] - 公司财务状况良好，流动性充足，资产负债表强劲，能够灵活执行未来项目，追求超额风险调整回报 [47][48] 其他重要信息 - 公司网站为www.howardhughes.com，可下载第二季度收益新闻稿和补充资料包，新闻稿和资料包包含非GAAP财务指标与可比GAAP财务指标的对账信息 [3][4] - 公司部分陈述为前瞻性陈述，实际结果可能与预期存在重大差异，相关风险因素可参考第二季度收益新闻稿中的前瞻性陈述免责声明和美国证券交易委员会（SEC）文件 [4][5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 可能减缓公司发展的风险是什么，公司可以采取什么措施？ - 公司执行开发计划主要受市场需求和资本限制，目前资本充足，各MPC对新资产需求旺盛，暂无明显阻碍，但当地经济放缓、房屋销售和人口增长停滞可能限制新开发项目需求 [55][56] 问题: 在可能的通胀情景下，商业租赁中CPI指数类型的 escalation clause占比是多少，以保护公司利益？ - 几乎所有零售租约都有某种费用转嫁条款，许多还有基于销售的额外租金条款，大多数办公租约有基年或三净转嫁条款，公司在这方面有较好保护 [57] 问题: 公司MPC可以从其他社区借鉴哪些方面来改进自身？ - 公司以Irvine Ranch为榜样，学习其土地供应开发控制和长期价值创造的总体规划策略，同时关注其他优秀总体规划社区，借鉴新技术和新设计，提升自身社区品质 [59] 问题: 管理层如何看待公司未来的信用状况，是否有具体计划和时间表来改善信用评级？ - 公司目前信用评级略低于投资级，管理层对现状满意，第一季度成功执行债券交易，延长到期期限、降低成本并加强资产负债表，公司有超10亿美元资金支持未来计划 [62] 问题: 建筑商面临供应问题，这对公司业务有何影响，未来6 - 12个月情况如何？ - Summerlin和Bridgeland、Woodland Hills情况不同，Summerlin建筑商购买超级地块，虽面临供应链、劳动力和电器等问题，但仍积极采购土地，房屋销售增长；Bridgeland建筑商销售成品地块，受木材和电器供应影响调整销售策略，本季度土地销售和房屋销售略有阻碍，但随着供应限制缓解和建筑商恢复传统销售模式，未来几个季度情况将改善 [66][67][69] 问题: 公司之前提高的MPC EBT指导范围（2.1亿 - 2.3亿美元）是否仍然适用？ - 公司对该指导范围感到满意，该范围仍然适用 [71] 问题: 公司是否根据纽约人对海港现有项目的反应重新构想海港发展？ - 公司在海港引入租户的方式与MPC一致，根据消费者需求寻找最佳匹配，吸取10 Corso Como不适合的教训，随着Tin Building明年春季开业，将有机会重新租赁并引入符合纽约人需求的项目 [73][74][75] 问题: 公司的资金从运营业务中反映出来了吗？ - FFO反映了运营业务NOI增加、MPC EBT中土地销售增加以及公寓盈利能力，是消除折旧的GAAP指标，旨在按季度和年度捕捉三个主要业务板块的结果，但由于公寓交割和超级地块销售时间的影响，季度间结果可能不稳定，FFO不一定是衡量公司季度表现的最佳指标 [77] 问题: Ward Village是否有新开发项目的动工或预售更新，预计2025年完工？ - 公司上季度获得檀香山Ward Village Park两座新塔楼的批准，希望在未来几个季度推进项目 [78] 问题: Bridgeland的单户出租房屋项目从预规划到规划需要什么条件，目前推进的障碍是什么？ - 项目正在规划中，预计1 - 2个季度内动工，主要障碍是完成设计和确定设计师价格，公司已确定建筑合作伙伴 [79][80][82]