财务数据和关键指标变化 - 2020年第二季度GAAP净亏损3410万美元，即每股摊薄亏损0.61美元，去年同期盈利1359万美元，即每股摊薄盈利0.31美元，主要受新冠疫情对运营资产、MPC和海港区业务的影响，以及2019年完成部分IO公寓塔楼交付而2020年无混合用途项目交付的影响 [59] - NAREIT重新定义的FFO为每股摊薄0.22美分，2019年第二季度为1.19美元 [59] - 截至季度末，总债务约44亿美元，其中约25亿美元为浮动利率债务，约16亿美元未进行套期保值 [60] - 2020年有6100万美元债务到期，公司正在进行再融资；2021年有四笔贷款总计近3.41亿美元到期 [61] - 截至第二季度末，总合并债务与总资产之比约为48%，净债务与企业价值之比为48.4%，手头现金9.31亿美元，净股权需求3.15亿美元 [64] 各条业务线数据和关键指标变化 运营资产板块 - NOI为4080万美元，较2019年第二季度下降32.4%，较2020年第一季度下降36.1%，主要受酒店、零售和拉斯维加斯棒球场业务的影响 [31] - 酒店NOI较2019年同期下降1140万美元，降幅119%，5月开始逐步重新开业，6月底54%的房间恢复运营，7月初威斯汀酒店重新开业，6月接近收支平衡，预计7月实现小幅盈利 [31][33] - 零售NOI从2019年第二季度的1610万美元降至2020年的860万美元，降幅46%，4 - 6月租户陆续开业，6月收款率59.5%，高于4月的44%，7月约为64% [34][21] - 多户住宅NOI较2019年第二季度下降100万美元，降幅21%，租户收款率稳定在97%，NOI下降部分由于新建资产房地产税增加和休斯顿市场优惠增加 [36] - 办公NOI较2019年同期增加760万美元，增幅38%，主要因去年12月收购林地塔楼，剔除该因素仍比去年同期高7%，租户收款率在90%以上 [38] - 拉斯维加斯棒球场因2020年赛季取消，预计下半年NOI亏损约150万美元，此前年化NOI约800万美元，还可能对夏林市中心的零售业务产生负面影响 [39] - 新奥尔良河滨奥特莱斯NOI较2019年同期下降87%，受疫情影响客流量减少，上季度计提4870万美元减值准备，目前约86%的租户已开业 [40][41] MPC板块 - 第二季度土地销售面积91英亩，较2019年第二季度下降19%，但较第一季度增长近60% [42] - 新房销售4 - 5月受疫情影响下降，5 - 7月随着经济重启大幅回升，上半年新房销售总数1248套，仅比2019年同期少3套 [15] - 布里奇兰第二季度新房销售232套，创历史新高，较2019年第二季度增长8%，上半年新房销售425套，较2019年同期增长21%，土地销售38.4英亩，每英亩价格从2019年第二季度的40.4万美元涨至2020年的42.9万美元 [18][45] - 部分地区因超级地块销售减少，土地收入从2019年第二季度的2970万美元降至本季度的30万美元，本季度新房销售从2019年第二季度的365套降至233套，年初至今新房销售仅下降7.5%，6 - 7月销售情况良好 [46] - EBT较2019年同期下降650万美元，降幅13%，主要因峰会项目股权和收益亏损300万美元，较第一季度下降4%，主要受4月地方政府居家令影响 [49] 战略发展板块 - 沃德村的维多利亚广场预售进展顺利，截至7月28日已预售69%，自3月中旬开展纯网络营销计划以来，截至7月28日已售出21套房屋，总价3510万美元 [22] - 在建的阿纳哈、瓦伊阿和基基洛哈纳项目预计2021年底和2022年完工，截至6月30日分别已售出84%和76% [50] - 降低了瓦伊阿和阿纳哈部分售价超400万美元的大型公寓单元价格，导致公寓权益和单元销售成本出现510万美元亏损 [52] 海港区 - 受疫情影响，2020年第二季度收入从2019年同期的1140万美元降至270万美元，运营费用从1430万美元降至610万美元，NOI亏损370万美元，2019年同期亏损290万美元 [54][55] - 7月与创意餐饮管理公司签订管理协议，管理富尔顿、17号鹅卵石公司和马里布农场的餐饮业务；7月16日以75万美元出售海港35%的股权，并计提600万美元减值准备 [56] 各个市场数据和关键指标变化 未提及相关内容 公司战略和发展方向和行业竞争 - 转型计划包括削减4500 - 5000万美元的年度G&A费用，出售约20亿美元非核心资产以获得约6亿美元净收益，以及分散运营模式以聚焦核心资产增长和价值创造 [25][26][27] - 目前已在削减G&A费用方面取得进展，出售六项非核心资产获得约1.32亿美元净收益，占原目标的22%，因市场环境延迟出售时间，但仍在寻找合适买家以实现资产收益最大化 [26] - 公司认为核心资产和总体规划社区是实现最高风险调整回报的最佳投资机会，将积极在MPC寻找新的医疗开发和定制办公机会 [69][77] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司受疫情影响，但管理层对公司资产、业务和员工有信心，认为公司拥有不可替代的资产和独特的自融资商业模式，多元化的收入来源和稳健的资产负债表，手头现金超9300万美元，能够应对当前经济不确定性 [66] - 公司在疫情期间采取了谨慎措施，如筹集股权、大幅削减间接费用和精简业务，为长期收获核心资产价值做好准备 [67] - 尽管运营资产板块受疫情冲击，但随着经济重启，零售和酒店业务出现积极迹象，公司对该板块的复苏潜力持乐观态度 [14][19] - 预计MPC板块新房销售需求将持续强劲，土地销售将受益于新房销售增长 [48] - 战略发展板块的项目进展顺利，对沃德村和海港区的长期发展前景充满信心 [22][57] 其他重要信息 - 6月25日，首席财务官大卫·奥赖利扩大职责，兼任公司总裁 [8] - 公司致力于多元化和包容性，聘请DEI顾问开展培训和研讨会，首席执行官保罗·莱恩签署CEO多元化和包容性行动承诺 [11][12] - 6月29日，公司终止新泽西州西温莎一处房产的参与协议，获得800万美元付款 [58] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 是否有计划将总体规划社区扩展到其他州？ - 公司一直在寻找为股东带来最佳风险调整回报的机会，但很难找到符合要求的土地，认为最佳投资机会仍在现有核心资产和总体规划社区内 [69] 问题: 是否有计划转换为REIT或保留现有结构？ - 截至目前，公司没有转换为REIT的计划，因为考虑到成本效益分析，净运营亏损带来的税收抵免使转换的潜在税收节省效益减弱，且公司重视利用运营资产、MPC土地销售和公寓利润的自由现金流为开发项目提供资金，转换将限制这一能力 [70][71] 问题: 是否考虑将公寓楼转换为公寓式住宅？ - 公司多次考虑檀香山的租赁概念，但从财务角度看不可行，公寓在檀香山的资本回报率远高于租赁业务 [72] 问题: 在当前股价水平下，是否有可能批准并加速股票回购？ - 公司不确定美国是否已完全摆脱疫情影响，目前不认为应将过剩流动性用于股票回购，将持续评估最佳资本配置决策，包括股票回购、新投资、潜在新开发项目或保持流动性以度过疫情 [75][76] 问题: 未来两到三年最大的再投资机会是什么？ - 公司认为将资本重新投入核心资产能为股东带来最大风险调整回报，正积极在MPC寻找新的医疗开发和定制办公机会，如林地的MD安德森项目 [77] 问题: 出售110 North Wacker权益的进展如何？ - 110 North Wacker将于10月开业，按时且按预算完成，目前74%已预租给优质租户，公司认为完工后应能溢价出售 [79] 问题: 如何使公司更易于理解和估值，以及如何吸引更多分析师覆盖？ - 公司认为自身业务虽复杂，但核心是利用自由现金流为核心MPC的高风险调整回报开发项目提供资金，已努力简化业务并提供详细补充资料以计算公司NAV；近期3月的股权发行有望吸引更多分析师覆盖，预计年底会有所改善 [80][81] 问题: 海港区餐厅以何种容量重新开业较为合适？ - 餐厅情况各异，将根据市场需求逐案评估重新开业的时机；公司对与创意餐饮的新合作关系感到兴奋，其专业知识将提升客户体验并助力餐厅在疫情后取得成功 [82] 问题: 夏林目前的土地销售是否为小块订单，房屋建筑商是否对购买相同面积土地有所犹豫？ - 夏林出售的土地地块与总体规划一致，房屋销售需求和交易量使房屋建筑商对预期出售的地块仍感兴趣，公司预计下半年在土地面积和单价上都能保持强劲执行水平 [86] 问题: 沃德村维多利亚广场何时动工？ - 公司计划根据施工和融资情况，于明年年初动工；沃德村七座塔楼88%的单元已售出 [90] 问题: 在当前疫情环境下，海港区是更多由公司自有和运营娱乐餐饮场所，还是零售和娱乐板块仍有足够吸引力吸引外部运营商？ - 公司有引入外部运营商签署租约的计划，除零售外，海港区还有优质办公空间可供租赁，对疫情后办公空间的租赁前景持乐观态度 [92] 问题: 夏林市中心的NOI下降是否为一次性情况，未来预期如何？ - NOI下降主要受零售租户关闭和收款率下降影响，随着收款率从4月到7月逐步提高，NOI有望逐步恢复，但预计不会立即回到2019年第四季度的水平，未来几个季度将逐步增长至稳定水平；公司已签署大量租约，新租户入驻将有助于NOI增长 [96][98][99] 问题: 租金延期如何运作，是否为租金减免？ - 公司对每个租户进行个别处理，一般提供一到两个月的租金延期，租户通常需在一年左右偿还延期租金，多数租户还利用了PPP计划，获得约四个月的援助 [102] 问题: 其他三个MPC的新房销售数据如何，是否会披露每个MPC的土地销售面积或收入？ - 每个社区的土地销售面积和单价信息可在补充资料第22页查看；除布里奇兰外，夏林新房销售年初至今仅下降7.5%，6 - 7月有所回升 [105] 问题: 零售组合中国家连锁租户和小企业租户的占比分别是多少？ - 公司未披露具体信息，不同物业的租户构成差异较大，夏林市中心的全国租户和本地租户比例接近50:50，沃德村本地租户较多，河滨奥特莱斯主要是全国租户 [109] 问题: 公司进行了股权发行并持有大量现金，在当前环境下不启动新开发项目，未来若有大量现金但缺乏投资机会，公司的企业战略是什么？ - 公司认为若出现现金过剩而缺乏新开发项目的情况，将考虑其他资本配置决策，如外部增长、股息、股票回购等；目前在哥伦比亚、布里奇兰和夏林的多户住宅市场看到一些租赁需求和租金表现良好的机会，预计未来几个季度需求持续增加将带来更多开发机会 [112][114][115] 问题: 如果现有MPC没有投资机会，是否考虑投资新市场，还是将资金保留用于现有MPC，或者是否考虑股票回购？ - 公司主要关注现有MPC的投资机会，认为很难找到有意义的新市场投资机会；目前正专注于MPC的医疗和定制办公项目，认为办公公司会希望员工居住在公司的总体规划社区 [117]