财务数据和关键指标变化 - 2020年第一季度运营资产净营业收入（NOI）环比2019年第四季度增长35%，排除近期收购影响，环比增长10.4% [20] - 2020年第一季度MPC部门每住宅英亩销售价格增长5.7% [20] - 2020年第一季度净新屋销售较2019年第一季度增长24% [21] - 2020年第一季度在Waiea项目因总承包商施工缺陷计提9800万美元费用，预计可收回 [22] - 公司计划减少4500万 - 5000万美元间接费用，预计未来季度显现效果 [23] - 公司出售非核心资产目标为约20亿美元毛收入，产生约6亿美元净收益 [24] - 2020年第一季度完成100 Fellowship Drive出售，售价1.15亿美元，净现金收益6420万美元，总利润5170万美元 [24] - 公司完成股权融资，净收益约5.94亿美元 [35] 各条业务线数据和关键指标变化 运营资产部门 - 2020年第一季度总NOI同比增长24%，环比增长35%，排除收购影响，同比增长1.2%，环比增长10.4% [51] - 2020年4月办公室租金收取率约95%，5月至今情况与4月类似 [59] - 2020年4月多户住宅租金收取率95%，5月至今情况与4月类似 [60] - 2020年4月零售NOI收款率约44%，5月情况与4月类似 [62] - 酒店业务受疫情冲击严重，若二季度继续关闭，NOI预计从2019年第四季度年化约2880万美元降至负300万美元 [63] MPC部门 - 2020年第一季度新屋销售688套，较2019年第一季度的557套增长24% [52] - 2020年第一季度Bridgeland平均每英亩价格增加5.8万美元至43.9万美元，涨幅15% [52] - 2020年第一季度Summerlin定制地块平均价格增长23%至92.5万美元 [53] - 2020年第一季度The Woodland Hills每英亩价格增长8.2%至30.3万美元 [53] - 过去六周新屋销售和建筑商购地意愿放缓，4月新屋销售环比下降47.5%，同比也有所下降 [66][67] 战略发展部门（夏威夷） - 2020年第一季度在Ward Village售出239套房屋，Victoria Place截至3月31日预售64.5% [54] - 2020年第一季度因Waiea项目总承包商施工缺陷计提9800万美元费用 [56] 各个市场数据和关键指标变化 - 零售业务在2019年第四季度年化NOI中占比约28%，2020年4月仅收取44%账单金额，5月情况类似 [32][62] - 酒店业务受疫情影响关闭，正在计划缓慢重新开业 [33][64] - 2020年4月多户住宅和办公室租金收取表现出色，均超过94% [46] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司实施转型计划，包括减少间接费用、出售非核心资产、采用分散式运营模式 [23][24][27] - 公司收购The Woodlands towers at Waterway，执行新租赁协议，该建筑目前出租率35% [29] - 公司关注能源相关租户，Occidental Petroleum采取措施提升信用状况 [29][30] - 公司进行股权融资，增强资金实力，以应对危机并推进项目 [34][35] - 公司认为危机中存在向优质资产转移趋势，自身资产具有优势 [43] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 疫情对公司业务造成短期影响，但公司核心业务稳固，有望快速恢复 [18][22] - 公司资产位于低成本、低税收州，具有吸引力，预计未来住房需求可能增加 [41][45] - 公司对未来住房销售复苏持乐观态度，相信MPC社区将受益 [46][66] - 公司认为Seaport区有机会进行调整，以更好适应未来发展 [47] 其他重要信息 - 公司实施员工在家办公政策，成立执行危机团队和HHC特别工作组，确保员工、租户和客户健康安全 [11][12] - 公司团队在危机期间支持当地急救人员、一线工作者和有需要的人 [14][15] - 公司与当地社区慈善组织合作，帮助受疫情影响的酒店团队成员 [16] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 公司当前的烧钱率、预计NOI和费用运行率 - 目前处于第二季度5.5周，难以确定烧钱率，也无法判断是烧钱还是盈余 [99] - 公司对办公室和多户住宅租金收取情况感到满意，希望内华达州和得克萨斯州解除居家令后零售租金收入增加 [100] - 公司股权融资获得近6亿美元净收益，即使在极端情况下也有足够流动性支撑到2022年底 [101] 问题: 公司未来是否考虑采用110 North Wacker类型的交易结构以获得更好的风险调整回报 - 该交易是核心资产外的一次性交易，公司不太可能再次进行此类交易 [103] - 公司在MPC业务中除可能用于非核心资产类型（如酒店或老年生活设施）外，未考虑合资结构 [103] 问题: 请提供资产出售的最新情况，哪些资产搁置，哪些仍可能出售 - 酒店业务关闭，近期不太可能出售 [104] - 110 North Wacker因建筑质量高、租户实力强和位置优越，有可能出售 [104] - 一些土地交易（如Monarch City）可能出售，但整体出售速度预计比去年放缓 [105] 问题: 请提供Seaport项目完工时间的修订预估 - 由于纽约市下令停工，不确定何时恢复施工，也不确定恢复后获取劳动力和材料的难易程度 [105] - 施工放缓可能带来更好的定价，公司借此机会考虑资产未来定位，已关闭10 Corso Como [106] 问题: 与贷款方和资本提供者讨论再融资时，是否有迹象表明再融资水平会低于当前，是否会有指标和契约变化 - 答案因资产表现、类型和地理位置而异，没有统一标准 [109][111] - 如Downtown Summerlin项目，原一年延期选项因租户关闭需大幅还款，现获得三年延期且还款额相对较小 [109][110] - 对于Three Hughes Landing或Two Merriweather等租金收入和现金流良好的资产，预计延期不会有重大变化 [111] 问题: 对于Waiea项目窗户问题，公司对承包商有足够资金或保险偿还费用的信心如何 - 公司认为总承包商Nordic PCL有财务能力承担责任并修复缺陷 [114] - 公司致力于Waiea和Ward Village社区，同意承担修复费用并与业主协会合作向承包商追偿 [115] 问题: Nordic是大型跨国或资金雄厚的实体，还是岛上的实体 - 公司认为Nordic有足够资金承担责任并完成工作 [117] 问题: 关于租金减免，公司在长期约1300万美元租金续约方面是否有沟通，未稳定物业在招租时是否与潜在租户讨论减免 - 回顾上次石油低迷期，The Woodlands在吸收和入住率方面表现较好，净有效租金或票面利率较高，减免较少 [121] - 公司密切跟踪办公室和零售续约情况，预计办公室租金减免会有小幅增加，但与市场波动相比不显著 [121] 问题: 棒球场与会议中心管理局的赞助协议在球场关闭时是否继续支付费用 - 会议中心管理局有合同义务继续支付冠名权赞助费用 [122] 问题: 在Seaport项目中，公司是否与土地所有者（港口管理局）就租金减免或延期进行沟通 - 公司与纽约市相关官员就Seaport项目进行全面对话，包括地面租赁付款、空中权利和用途等方面 [123] - 对话处于早期阶段，无法确定是否会获得优惠，地面租赁付款对公司财务压力不大，公司会继续履行付款义务 [124] 问题: 关于建筑商购地情况，他们是要求降价还是推迟日期，是否有重新购买迹象 - 近期Bridgeland房屋销售情况良好，房屋销售与建筑商购地意愿直接相关 [130] - 公司认为其MPC社区有吸引力，随着房屋销售增加，公司有优势 [131] - 公司是土地价格制定者，若建筑商不接受价格，公司不会出售土地，仅根据房屋销售情况出售土地 [133][134] - 近期Bridgeland和Summerlin房屋销售情况表明公司应向建筑商出售土地并获得合理价格 [135] 问题: 关于向特斯拉出售土地，公司认为特斯拉适合的位置在哪里 - 公司有多个地点可供选择，包括The Woodlands、Bridgeland、Dallas的Monarch City、Circle T Ranch和Summerlin [138] - 这些地点不仅适合特斯拉，也适合其他想迁至低税收环境的公司 [139] 问题: 请介绍休斯顿市场情况，油价需达到什么水平市场才能反弹，The Woodlands社区如何适应油价问题 - 休斯顿有韧性，公司最大油气能源租户Occidental Petroleum采取了积极措施，第二大租户Exxon信用良好 [145] - 油价走势影响市场，2016年油价低点在20多美元，全年平均约43美元，The Woodlands在休斯顿表现较好 [146] - 与2016年相比，此次公司租户有经验应对油价下跌，公司在2016 - 2017年无违约情况，希望此次也能有类似结果 [147][149] - 公司有能力收取租金，4月办公室和多户住宅租金回收率约95%，休斯顿地区表现也很强劲 [150][151] 问题: 从长远来看，公司是否有目标获得投资级评级，如何实现 - 公司认为拥有更好信用评级有益，可降低加权平均资本成本，增加资本市场可及性 [154][156] - 公司通过股权融资、巩固资产负债表等措施展示维护良好信用状况的承诺，有望逐步提升信用评级 [155] - 公司计划通过提高经常性现金流、推动NOI增长来改善运营结果，从而提升信用质量 [158] 问题: 今年到期的6.27亿美元债务中，2.57亿美元原有一年延期，现获得三年延期且仅需偿还3600万美元，是否正确 - 2.57亿美元的Downtown Summerlin贷款原一年延期，现正在敲定三年延期协议，需偿还约3500万美元 [162] - 另一笔2.8亿美元与Occi收购相关的过桥贷款，通过股权融资谈判获得一年延期至2021年6月 [163] 问题: 上述2.8亿美元贷款的一年延期分两个六个月，是否正确 - 正确，是两个六个月的延期 [164] 问题: 获得这些延期是否有条件，从一个六个月到下一个六个月的条件是什么 - 条件是支付费用和增加利差 [166]