财务数据和关键指标变化 - 2019年MPC EBT增加5460万美元，达2.576亿美元，同比增长27% [12][31] - 2019年运营资产NOI增长3640万美元，约20%，受办公、酒店和多户住宅投资组合增长推动 [12] - 2019年海港收入增加2300万美元，达5560万美元 [15] - 2019年第四季度GAAP亏损110万美元，合每股摊薄亏损0.03美元，去年同期为3730万美元，合每股摊薄亏损0.86美元 [51] - 2019年GAAP收益7400万美元，合每股摊薄收益1.71美元，2018年为5700万美元，合每股摊薄收益1.32美元 [52] - 2019年第四季度NAREIT定义的FFO为每股摊薄0.91美元，2018年第四季度为1.72美元；2019年全年FFO为每股摊薄4.58美元，2018年为4.16美元 [53] - 截至第四季度末，总合并债务与总资产比率约49%，净债务与企业价值比率为37%，手头现金约4.23亿美元 [57] 各条业务线数据和关键指标变化 MPC业务线 - 2019年土地销售创历史新高，售出571英亩住宅用地，比2018年增加25% [12] - 2019年新屋销售全年增长15%，第四季度增长41.3% [35] - 2019年布里奇兰售出773块土地，高于2018年的620块 [33] - 截至2019年底，萨默林的The Summit已完成约4.22亿美元的销售 [37] 运营资产 - 2019年第四季度NOI增加330万美元，增长7%；全年增长20%，从约1.8亿美元增至近2.17亿美元 [39][40] - 2019年零售投资组合NOI减少约130万美元 [41] - 运营资产NOI环比下降约800万美元 [42] - 稳定NOI目标从上个季度的3.231亿美元增至3.673亿美元 [43] 战略发展 - 截至2019年12月31日，'A'ali'i预售83.5%，K'ula预售74.3% [44] - 截至2月21日，维多利亚广场已预售53%的单元 [45] 海港 - 2019年第四季度净运营亏损560万美元，2018年同期为360万美元 [46] - 2019年海港NOI亏损增加950万美元，达1570万美元 [47] 各个市场数据和关键指标变化 - 萨默林每英亩价格从56.6万美元涨至64.8万美元，剩余2991英亩住宅用地未通胀未折现价值增加近2.5亿美元 [32][33] - 布里奇兰每英亩价格从38.5万美元涨至40.8万美元 [33] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 转型计划包括削减4500 - 5000万美元间接费用、出售约20亿美元非核心资产获超6亿美元净收益、采用分散运营模式 [16] - 收购西方石油公司的资产，增加林地办公室投资组合约50%，巩固A类空间主导地位 [24] - 公司在核心市场有广泛长期关系和市场知识，有竞争优势 [28] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2020年MPC业务预计是不错但正常化的一年，MPC EBT将在1.8 - 2亿美元之间 [60][61] - 运营资产组合NOI将增长，但非核心资产出售会使NOI在全年适度下降 [62][64] - 战略发展将继续识别和规划新项目，但需等待未来自由现金流和非核心资产出售收益来启动新项目 [65][67] - 海港2020年目标不变，将继续执行战略，预计2021年夏季开放Jean - Georges美食广场 [68][69] 其他重要信息 - 公司与金融科技初创公司Say合作，提升投资者关系 [10] - 公司进行多项融资活动，包括建设贷款、过桥贷款、贷款修改和延期等 [54][55][56] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 海港何时实现现金流中性 - 公司将积极租赁办公空间和开设餐厅，预计Jean - Georges美食广场2021年开放并稳定后12 - 18个月可考虑此问题 [73][74] 问题: 预计稳定NOI 3.67亿美元是否包括芝加哥办公楼 - 补充资料第16页显示，110 Wacker的稳定NOI为1440万美元 [76] 问题: 公司在IB保留期间是否收到资产投标，为何拒绝 - 公司收到大量对个别资产的兴趣，出售非核心资产时优先联系这些潜在买家，已成功出售9550万美元资产，获得2240万美元收益 [77] 问题: 量化资产出售与回购策略，是否有特别有吸引力的价格水平，基于什么估值，有无其他缩小NAV差距的策略 - 公司2020年资本分配方法不变，将自由现金流分配到能带来最高风险调整回报的地方，确保有足够流动性完成项目和维持债务到期时间表 [78][79] 问题: 是否预计夏威夷公寓需求因冠状病毒而减弱 - 目前判断还为时过早，夏威夷和拉斯维加斯的旅游可能受影响，维多利亚广场销售情况良好，但销售速度可能放缓 [80][81] 问题: 未来一个季度公司在转型计划的哪个支柱上取得最显著进展 - 投资总体规划社区将是主要支柱，如对西方石油公司塔楼的投资 [83] 问题: Ka'ula的时间表 - 项目按计划于2022年交付，2019年第三季度开工，目前已售出超74% [84] 问题: 非核心资产货币化进程及时间表 - 公司按计划进行，相信未来12 - 18个月可完成20亿美元资产出售，获得6亿美元净收益 [86] 问题: 关于南街海港，现有策略会有何变化，多久能确定策略是否有效 - 公司积极改进计划，策略自11月以来未变，对在建美食广场感到兴奋 [87][88] 问题: 公司在夏威夷更换领导层的因素 - 原领导Simon Treacy决定退休，Doug Johnstone准备好领导该地区，他在夏威夷有良好历史和优秀团队 [89][90] 问题: 如何看待2020年土地销售 - 2019年MPC EBT创纪录，2020年难以重现，预计MPC EBT将回归1.8 - 2亿美元的正常健康水平 [94][95] 问题: 夏威夷项目定价，市场是否在扩大，还是特定资产位置决定高价 - 定价取决于物业位置和是否为劳动力住房，维多利亚广场因位置和合理户型，每平方英尺近2000美元，销售创纪录 [97] 问题: 海港今年是否是成本投入最大的一年，未来几年成本是否类似 - 2020年有重大逆风，前两个季度将有餐厅开业，费用会影响财务报表；租赁办公空间是实现现金流中性的关键 [99][100][101] 问题: 公司如何调整策略以满足对经济适用房的需求 - 公司密切关注需求周期，在某些情况下略微缩小地块尺寸，同时高端定制住宅也有需求 [107] 问题: 萨默林本季度大量销售代表多少地块，2020年情况如何 - 2019年萨默林销售出色，2020年难以复制，预计全年业绩在1.8 - 2亿美元之间，季度波动仍将存在 [109][110][111] 问题: NOI在第一季度后下降，是否有非核心资产谈判进行，预计何时完成 - 公司积极进行非核心资产销售，未来一两个季度会有积极消息 [116] 问题: 预计稳定NOI在不包括非核心资产时约6000多万美元，是否预计今年处置所有非核心资产 - 公司仍坚持12 - 18个月的销售时间框架，非核心资产出售会使稳定NOI降至略超3亿美元 [118] 问题: 是否预计将沃德村项目从2021年提前到2020年完工并记录销售 - 公司尚未找到加速建设的方法，将按补充资料中的时间安排交付项目 [119][120] 问题: 2020年公寓销售是否会明显低于2019年 - 2020年没有塔楼完工，从盈利角度看不会有销售；'A'ali'i将于2021年完工，Ka'ula将于2022年完工，若维多利亚广场进展顺利，可能2023年交付 [121] 问题: 海港办公空间距离公共交通较远是否影响租户评估 - 公司认为该办公空间有独特优势，距离富尔顿街仅几个街区，靠近渡轮系统是吸引租户的优势，目前有很多租户感兴趣 [127][128][129] 问题: 海港仍需租赁的办公空间面积 - 码头17号主楼层有8.8万平方英尺，富尔顿大楼有4.6万平方英尺，码头还有部分小面积空间 [131][132]