财务数据和关键指标变化 - 第三季度净收入为3830万美元，即每股0.36美元；FFO为1.116亿美元，即每股1.04美元，其中包括每股0.07美元的净土地销售收益 [37] - 调整土地销售收益、定期费用和信贷准备金的季度波动后，二季度到三季度变化的主要驱动因素是三季度运营利润率下降、二季度处置的全面影响以及平均利率上升，部分被夏洛特Legacy Union的SIX50收购贡献抵消 [38] - 同店现金NOI增长为负，GAAP NOI增长为正，当GAAP NOI增长高于现金NOI增长时，通常是未来现金NOI上升趋势的前瞻性指标 [39] - 2022年更新后的FFO展望为每股4.02 - 4.04美元，核心FFO预计同比增长3.5%，与2019年以来的复合年增长率相匹配，且接近2010年以来的3.9%年增长率 [41][44] - 债务与EBITDA比率本季度升至5.6倍，计划长期以杠杆中性的方式为业务提供资金，预计净债务与EBITDA比率在不进行处置或股权发行的情况下将保持在6倍以下 [48][49] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：自2021年初以来，新客户总体上抵消了因居家办公或混合办公安排而缩减规模的客户，七个季度内投资组合 occupancy率提高了40个基点；平均每季度有32.2万平方英尺的二代新租赁，比之前10年平均水平高16%；平均GAAP租金增长率为12.7%，现金租金增长率为1.2%；平均租期为5.9年，与长期平均水平一致；净有效租金比2018年和2019年的平均水平高1.5%；第三季度新租赁量为51.8万平方英尺，是2014年以来最高，总租赁量超过100万平方英尺，平均租期为7.4年，比五个季度和10年平均水平长1.5年，净有效租金比五个季度平均水平高22% [8][9][10] - 投资业务：8月中旬以2.03亿美元完成夏洛特Uptown的SIX50收购，该建筑80%已出租；本季度以2300万美元出售里士满的一块混合用途土地，实现900万美元FFO收益 [13][14] - 开发业务：当前开发管道按公司份额计算为5.33亿美元；坦帕的Midtown West项目目前92.5%已出租，下季度将转入服务中投资组合；五个在建开发项目按公司份额计算总投资为4.76亿美元，综合预租率为22%；达拉斯的Granite Park Six和23 Springs开发项目有健康的租赁兴趣和良好的长期前景 [17][18] 各个市场数据和关键指标变化 - 纳什维尔市场：本季度签署了38万平方英尺的租约，季度末 occupancy率超过95%；市场整体本季度实现正净吸纳量，租金同比上涨4% [27][29] - 罗利市场：签署了18.6万平方英尺的租约，季度末 occupancy率为91.4%；市场连续四个季度实现正净吸纳量，市场租金同比上涨5% [30][31] - 夏洛特市场：市场租金同比上涨4.5%，连续两个季度实现正净吸纳量，季度末 occupancy率为94.3%；收购36.7万平方英尺的650 South Tryon Tower后，在夏洛特三个目标BBD拥有200万平方英尺的优质建筑或开发用地 [31][32] - 达拉斯市场：人口和就业人数连续季度增长，目前居民超过800万，就业人数超过400万；穆迪分析显示，办公使用岗位同比增长8.3%，新增9.3万个岗位 [34][35] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是在不断发展的阳光地带市场的最具活力和活力的BBD拥有高品质工作场所，通过该战略在多个商业周期和办公使用模式变化期间持续提供稳定的指标 [11] - 为减轻潜在逆风影响，公司加强了流动性，积极应对最大的待到期租约，降低了未来租赁计划的风险 [12] - 计划退出匹兹堡市场，但鉴于投资销售市场的不确定性和强大的资产负债表，公司可以耐心等待 [20] - 在投资和收购方面，公司将高度选择性和战略性，注重资产质量、子市场、替代成本和稳定收益率等因素 [56] - 在开发方面，公司采取谨慎态度，提高了开发门槛，对每个项目进行严格的压力测试 [75][76] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司市场、BBD和投资组合具有韧性，第三季度租赁表现强劲，未来租赁到期风险降低，开发管道前景良好，土地储备有吸引力，资产负债表状况良好，有信心实现增长，认为公司的最佳时期即将到来 [23][24] - 尽管美国和全球经济面临明显逆风，但公司通过加强流动性和提前应对租约到期等措施来减轻影响 [12] - 随着利率上升和债务可用性降低，投资销售市场放缓，但公司资产负债表状况良好，有足够的流动性完成开发管道并保持充足的资金 [19] 其他重要信息 - 公司在财报电话会议中提及的非GAAP指标包括FFO、NOI和EBITDAre，相关文件中包含这些非GAAP指标与最直接可比的GAAP财务指标的调节 [5] - 公司认为2022年第四季度将是运营费用和停车收入稳定水平的良好代表 [40] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从规模和行业角度，公司市场中最活跃的租户类型有哪些 - 新租赁方面，本季度签署了36个新客户租约，主要活跃行业为金融服务，其次是医疗保健和技术，之后是多个不同类别 [54] 问题2: 如何看待匹兹堡资产出售的时机和定价，以及对投资和开发的影响 - 由于资本市场混乱，近期预计不会有太多处置；公司是股东资本的良好管理者，在当前环境下有资金进行机会性投资，但会保持谨慎和选择性，收购必须具有高度战略性 [55][56] 问题3: 同店NOI本季度首次为负的驱动因素及未来趋势 - 主要原因是运营费用同比增加640万美元，扣除回收后费用增加400万美元，以及直线租金比以往季度高150万美元；预计未来几个季度这些逆风因素将消散，核心同店趋势积极，长期增长率约为2.5% - 3% [57][58][60] 问题4: 如何看待未来一两年的现金租赁利差 - 公司投资组合平均在租年度租金 escalators约为2.5%，过去几个季度现金续租利差略低于此，预计未来几个季度仍将保持在非常低的正个位数水平 [63][64] 问题5: 从资本市场情况和与银行的最新对话来看，资产负债表情况如何 - 10月完成了一笔三年期可展期的定期贷款，增加了短期流动性；公司目前不需要大量融资，资本可用性降低，但公司资产负债表状况良好，信贷额度约有6亿美元可用，且直到2025年都没有债务到期 [65][66] 问题6: 10月是否看到因经济放缓而导致的租赁决策放缓或变化 - 本季度租赁量开局良好，参观活动仍然强劲，但有少数交易被暂停，可能是由于潜在的逆风因素；10月延续了上季度的租赁势头 [67][68] 问题7: 租户现在的需求与近期相比有何不同 - 租户普遍高度关注通过租赁决策和投资获得竞争优势，以吸引人才回到工作岗位；他们注重通勤便利性和建筑配套设施，与公司合作实现更多建筑配套设施的提升 [72][73] 问题8: 宏观经济变化如何影响公司的外部增长和开发资金策略 - 收购方面需要非常特殊的资产和合适的定价；开发方面门槛提高，公司会对每个项目进行严格的压力测试，考虑市场、子市场、开发不足情况以及假设较低租金、较长租赁期、较高租户改进成本和更多优惠套餐等因素下的收益率 [75][76] 问题9: 市场中的转租空间情况以及竞争对手的定价和租赁条款情况 - 大多数市场中的转租空间仍然较高，部分转租空间具有竞争力，公司在过去一年左右失去了少数交易给竞争转租空间，但并非所有转租空间都具有吸引力，有些是短期的、不提供租户改进成本、没有续租选项，且多为低质量资产和子市场 [82][83] 问题10: 是否考虑使用资金回购股票 - 公司董事会几乎每个季度都会讨论这个问题，但公司希望保护强大的资产负债表，不想为回购股票而增加杠杆；在当前资本市场情况下，保持流动性很重要，回购股票并非不可能，但目前不是公司计划要做的事情 [84][85][86] 问题11: 购买资产的资本化率要多高才比回购公司BBD资产组合更有吸引力 - 这在一定程度上是一个数学问题，公司会从长期角度考虑资本的使用，但不想为了做这件事而增加杠杆，不过这是一个有吸引力的估值，公司会考虑 [87] 问题12: 如何考虑债务的可变利率部分的互换或其他措施 - 目前这不是公司的首要任务，因为公司计划通过处置资产收益以杠杆中性的方式为投资活动提供资金，如果将部分浮动利率敞口互换为固定利率，会降低公司自由使用处置资产收益偿还债务的灵活性；公司在达拉斯合资企业的建设贷款上有利率上限保护 [88][89] 问题13: 匹兹堡的销售环境和潜在销售情况如何 - 目前交易市场的可见性较低，大多数人处于价格发现模式；虽然看到一些高质量资产有交易完成，但有一定折扣，约为10%左右；由于债务市场缺乏流动性，交易环境受到影响；公司有多个资产准备出售，但不急于在当前环境下出售，可以耐心等待 [93][94] 问题14: 较大租约到期情况和相关空间的活动如何 - 2023年只有两个超过10万平方英尺的租约到期，一个是纳什维尔的Tivity Health，已基本回填；另一个是罗利的客户，将缩减规模，公司已延长租约，且对大部分空间有强劲的潜在租户，预计停机时间较短 [97][98][99] 问题15: 续约讨论的期限如何，Tivity的停机时间是多久 - Tivity的停机时间约为一年，因为需要对建筑进行重新定位和外部工作；续约方面，有扩张和收缩情况，受益于所在的增长市场，专业服务、金融服务和工程公司等有更多需求，希望获得更多租户改进成本以签订长期租约；虽然有少数大型组织可能会推迟续约决策，但也有原本想缩减规模的租户后来决定保持原状 [104][105][107] 问题16: 关于Asurion的转租情况，公司是否分享转租收益，是否与他们讨论过未来资产使用计划 - Asurion公开宣布将约9万平方英尺的空间投放转租市场，但他们的计划仍在演变中，公司目前没有太多细节；类似情况如Bridgestone几个季度前宣布将部分楼层投放转租市场，但尚未积极转租 [110][111] 问题17: 650收购的机会如何 - 650自签订合同以来租赁情况有所改善，自收购完成后仍在继续出租；该建筑与公司的美国银行塔楼物理相连，共享停车设施，是自然的契合点；该建筑位于夏洛特活动的中心地带，目前有租户将空间投放转租市场后又被填满，公司还与其中一个租户直接洽谈续租事宜 [113][114] 问题18: 如果匹兹堡资产有收益，能否用该收益收购合作伙伴的股份 - 从税收角度来看，公司正常的应纳税收入与每股2美元的股息大致相符，没有太多空间吸收资本收益；但公司有税收策略，短期内可以通过这些策略使用处置资产收益进行再投资或偿还债务等 [117][118][119] 问题19: 2022年运营费用增长滞后的主要原因是什么，相关计算是否合理 - 运营费用增长滞后的主要原因是利用率自夏季以来有所提高，尤其是劳动节后更高，同时也受到通货膨胀压力的影响；目前运营费用和停车收入已基本恢复到正常水平，预计未来运营利润率相对稳定，但运营费用扣除回收后在明年上半年仍可能是一个较小的逆风因素，之后将逐渐正常化 [124][125][128] 问题20: 弗吉尼亚泉YMCA场地的产权或重新分区情况如何，预计何时开始营销或动工 - 该场地位于田纳西州布伦特伍德，是一个进入门槛较高的市场；公司正在进行设计，本月将提交场地规划，理想情况下明年准备好动工；该项目在总体规划中增加了一个强大的零售组件，受到当地市场的积极响应 [131][132][133]